안녕하세요.
송파구 앞마당으로 만드는 과정 중 단지 선호도 질문 드립니다.
(비교는 전용84를 기준으로 하였습니다)
위 단지들은 송파구 송파동에 있는 단지들이며, 같은 생활권 안에 속해 있습니다.
개인적으로 단임한 결과, 세 단지의 입지는 거의 차이 나지 않는, 비슷하다고 보았습니다.
(송파삼성래미안 > 가락삼익(사업시행인가) > 한양2차(조합설립인가) 라고 생각했었습니다.)
단, 상품성 부분에서..
송파삼성래미안도 이제는 연식이 오래 되었지만, 한양2차 및 가락삼익맨숀이 워낙 초구축이라
송파삼성래미안이 더 우위에 있다고 생각합니다. (실제 전세가도 더 높고, 실거주 하기에는 더 좋겠죠)
또한 2010년대 중후반까지는 실거래 기록 또한 더 높은 점들을 찍었음을 확인 가능합니다.
그러나 2010년대 후반부터 그래프를 보면 가락삼익맨숀이 송파삼성래미안과 비슷한 점고점을 찍었고
최근에 보면 한양2차 및 가락삼익맨숀 둘 다 송파삼성래미안을 보다 압도하는 실거래 기록을 세웠습니다.
일단 제 생각에는, 한양2차 및 가락삼익맨숀의 경우 정비사업 기대 효과로 이런 일이 벌어진것 같은데요..
실제로 최근 호가를 보면 한양2차 및 가락삼익맨숀이 송파삼성래미안보다 1~4억 더 높은 것을 확인 가능하고요.
여기서 질문은..
정비사업 진행중인 단지, 그리고 아닌 단지 간 선호도를 어떻게 파악해야 하는 것인가.. 입니다.
만약 입지가 비슷한 단지들 중 정비사업 때문에 특정 단지가 호가가 높다면 고평가라고 봐야 하는 것인지?
아니면 반대로 정비사업이 어느정도 진행된 단지라면 미래 가치를 인정하고 높은 호가/실거래가를 인정해야 하는지?
궁금합니다.
답변에 미리 감사드립니다.
댓글
티피씨님 송파구 단지 선호도에 대해서 고민이 깊으시군요..! 저도 비교평가하거나 매물을 보거나할때 재건축이 들어가는 구축의 경우 비교가 어려웠던 경우도 있었는데요. 하지만 원칙과 기준이 있다면 어려운 일은 아니라고 생각합니다. 전세가는 실거주 가치 매매가는 실거주 가치+투자가치라고 하는데요. 현재 송파의 3개 단지중 가락 삼익과 한양2차는 투자가치에 대한 반영심리가 상대적으로 고평가 되어있다고 생각됩니다. 이유는 재건축이 되면 신축이 되는 것에 기대감으로 이미 반영이 되어 있다고 생각하는데요. 그렇기에 제생각은 이미 재건축이 반영되어 있어 고평가라고 생각합니다. 비슷한 예로 수지의 풍덕천 한국과 한성이 있는데요. 둘다 수지구청역 역새권인 점으로 좋지만 현재 호가 및 실거래는 한성이 더 높은데요. 이유는 재건축 때문에 사람들의 심리에 대한 가격이 반영되어있다고 볼수있을 것 같아요. 한성이 조립식이라 재건축에 유리하거든요.. ㅎㅎ 재건축 단지들은 상승장에 호재가 기름같은 역할로 활활 타오르게 만드니 주의해서 볼 필요는 있을 것 같습니다.
안녕하세요! 티피씨님 선호도에 관련한 질문 항상 고민 되는 부분입니다. 질문 주셔서 감사해요! 월부에서 하고 있는 투자는 전세금 레버리지 투자이기 때문에요. 실거주 가치 또한 매우 중요한 부분입니다. 정비사업, 재개발, 리모델링의 경우에는 앞으로 가치가 좋아질 수 있는 호재이기는 하나, 실현의 속도를 우리가 예측 하기 어렵습니다. 그래서 그 가격 때문에 가격이 올라갔다고 해서 가치가 상승한 부분은 아니며 상승할 예정인데 모르는 상태라고 보고 있습니다. 그 부분은 제외하여 가치를 메기고 가격을 붙여서 저평가 단지를 찾아보시는 연습을 해보시면 좋을 것 같습니다.
안녕하세요 티피씨님 재건축이나 리모델링 호재가 있는 단지의 경우 가격을 보고 판단할 때 혼란스럽더라구요 제 생각을 말씀드려보면 우선 받아들일것같습니다. 어쨌든 호가가 올라왔고 실거래도 됐다는건 그 가격을 받아주는 사람들이 있다는 거니까요 하지만 미래가 어떻게 될지 모르는데 그 때의 가치를 선반영해서 가치판단을 하지는 않을 것같습니다. 현재가치 기준으로 가치대비 싸냐의 판단을 해보면 어떨까 생각했습니다. 파이팅입니다!
