[끈끈]실투 본깨적#10

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본것 
-투자를 진행하려는 당시 진행하려했던
첫 투자금은 2천만원.다음 매수부터는 취득세 8%구간
-투자지역은 공급이 없는데다가 생활권 내 전세
매물이 하나도 없었고 전세가는 계속해서 오르고 있었음.
-찾은물건 잔금은 6개월이상 하지만 전세가
현 시세보다 훨씬 낮은 가격이기에 웬만한 투자자가
진입하기 어려웠던 물건.이를 협상의 포인트로 활용.
-협상의 3요소는 '상황','상태' '가격'
-매도자의 상황-기 전세금이 약 6천만원정도 싸서
거래가 오래되지 않았고 빨리 떼어내고싶은 상황.
-전세입자분의 상황-현 전세입자분은 갱신을
쓰지 않은 상태였으며 약 6개월 있다가 만기시점에
남편 직장 이슈로 인해 반드시 나가야 하는 상황이었음.
-리스크는 전세 만기에 세입자분이 안나갈 경우의 수였음.
-세입자분이 나가시지 않는다면 발생할 손실은
투자금이 2천만원->8천만원이 되면서 6천만원을
더 대출받아야 했고 다응 투자까지 2년반 이상
미뤄질 수 있는 상황이었음.
-임대인이 갱신을 거절할 수 있는경우는
임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제
제공한 경우.(합의되지 않은 일방적 보상은 제외)
우리가 해야할 액션플랜은 세입자분 이사 확약을 받아야할 때 실제 이사비 명목으로 100만운이라도 주고받아야 한다.
이사비를 주고받았다는 사실을 특약에 넣어야 한다.

깨적
-전세가가 현시세보다 낮고,잔금이 길게 남아 있다면
확약서를 받고 이사비를 이체한 후 특약에 반드시 넣어야 한다.
-협상을 할때 상태,상황,가격을 확인하자.
매도자의 상황뿐만 아니라 세입자의 상황도 꼭
확인하기.
-나타날 수 있는 리스크는 대충 넘기지말고
제대로 처리하자.