안녕하세요. 윤이나입니다.
올해 초 두번째 투자까지 가는 여정 중
다양한 매물들을 마주했는데요.
하나하나 매물에 대해
깊게 연구할 때마다 깨달은 바가 많은데,
그 중 ‘세입자분이 갱신권 안쓰고 이사하기로 한 경우’ 에 대해 남겨보려 합니다.
투자금 줄이기에 혈안이 된 투자
투자를 진행할 당시,
제가 진행하려 했던 첫 투자금은 2천만원.
다음 매수부터는 취득세 8% 구간에 들어가기에
투자가 언제까지 미뤄질지 또 아득한 일이었어요.
따라서 제게는
이 2천만원을 쓰는 것 조차도
굉장히 아쉽게 느껴지더라구요.
찾고 찾고,
또 찾고…
그러다가 발견한 잔금이 6개월 이상 긴 매물.
무려 중층, 선호동에 남서향이라는 RR조건까지!
이 지역은 공급이 없는데다가
생활권 내 전세 매물이 하나도 없었고
전세가는 계속해서 오르고 있었습니다.
어? 잔금이 이렇게 길다면 무피도 가능하겠다…!
가슴이 떨렸습니다.
기 전세금이 너무 낮다,
전세입자가 빨리 나갈 순 없을까?
제가 찾은 물건에는
하나의 결점이 있었는데요.
바로
전세금이 낮게 끼어있다는 것이었어요.
전세가가 현 시세보다 훨씬 낮은 가격이기에
왠만한 투자자가 진입하기가 어려웠던 물건이었습니다.
저는 이를 협상의 포인트로
적극 활용해보아야겠다 생각하였습니다.
협상의 3요소는
‘상황’ ‘상태' '가격''
# 매도자의 상황
기 전세금이 약 6천만원정도 싼 것이
주 요인이 되어
매도가 오랜기간 진행되지 않은 매물이었어요.
매도자분은 매우 급한 상황으로
‘이제는 어떻게든 떼어내고 싶다’ 의사를 전달하셨고,
기존 매도가도 충분히 쌌는데, 더 가격조정도 될것 같아 보였습니다.
# 전세입자분의 상황
이번엔 전세입자분의 상황을
면밀히 들여다보기 시작했어요.
현 전세입자분은
갱신을 쓰지 않은 상태였으며
약 6개월 있다가 올 만기시점에 남편 직장 이슈로 인해 반드시 나가야하는 상황이었습니다.
사장님은 전화로 절 계속 설득하시기 시작했어요.
" 이 세입자분 반드시 나간다니까,
내가 보장해요. 확약서도 받아줄게"
세입자 이 때 반드시 나갈 거라는데..
이사 확약서만 쓰면 확실한 걸까?
제가 가진 리스크는
‘곧 다가올 전세 만기에 세입자분이 안나갈 경우의 수’
였는데요.
만약
세입자분이 예상 시기에 나가시지 않는다면
저에게 발생할 손실은
총 투자금 2천만원 → 8천만원이 되면서
6천만원을 더 대출받아야 했고
다음 투자까지 2년 반 이상 미뤄질 수 있는 상황이었어요.
그러면 우리는 어떻게 해야할까?
사장님이 하시는 말씀만 들으면
마치 확약서가 모든 과정을 해결해줄 것 같아보이는데,
실제로는 다음과 같습니다.
따라서 우리는
다음과 같은 액션 플랜을 사용해야 하는데요.
✔️세입자분 이사 확약을 받아야할 때 Action plan
1) 실제 이사비 명목으로 100만원이라도 주고받아야한다.
(매도인으로부터 현 세입자에게로 이체 기록이 필요)
2) 이사비를 주고받았다는 사실을 특약에 넣어야 한다.
즉, 핵심은 ‘실제로 내가 드린 이사비’
그리고 그에 대한 증명 인 거에요.
끝으로…
매수든, 전세든,
특약이든,
누군가가 ~이렇게 말하더라가 아닌
스스로 모든 일의 주인이 되어 임해야한다는 것을
다시 한번 깨닫게 된 시간이었습니다.
세입자분이 꼭 나가야만 하는 상황에 계신
많은 동료분들에게 도움이 되는 글이 되었으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤️
