수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
배운대로 행동하는 투자자 잇츠나우입니다:)
소액투자자가 서울 수도권을 임장하다보면
단연 눈에 띄는 소형 평형 단지들,
작고 귀여운 내 투자금에도 소형이 알맞는 것 같아
한번쯤 쳐다보지만,
어떤 기준으로 비교해야할지 마냥 헷갈리시진 않으셨나요?
오늘은 잔쟈니튜터님께 받은 인사이트를 담아
소형평형 단지를 투자로 고민할 때
생각해보아야 할 요소를 나눠드리고자 합니다.
먼저,
소형에는 어떤 사람들이 거주할까요?
네! 적은 평수이기 떄문에 많은 사람들이 거주하긴 어렵고
이제 막 결혼하게 되어 돈을 모아나가야할 신혼부부나
1인 가구분들이 많이들 거주하고 있습니다.
즉, 앞으로 돈을 모아나가야 할 1~2인가구는
대부분 직장에서 돈을 벌어야하기 때문에
직장과 가까운 소형평형이나
직장으로의 접근이 용이한 소형을 찾습니다.
직주 근접이 아닌이상
직장으로 가기에 용이하려면 무엇을 타야할까요?
네, 바로 지하철이나 버스를 타야합니다.
하지만 바쁘다 바빠 출퇴근 시간,
버스보다는 정시성이 좋은 지하철을 타야
제 시간에 도착할 수 있기 때문에
지하철 노선 근처로 거주하고 싶어합니다.
즉, 그래서 소형 중에서도 역세권 소형이 더욱 선호도가 높습니다.
그렇다면 무조건 역세권이라고 해서 다 좋은 걸까요?
그럼 어떤 역이 좋은 걸까요?
네, 이건 아주 쉽게 생각하면 됩니다.
지하철을 타는 이유 = 출퇴근하기 위해서!
우리가 교통의 입지를 볼 때
빠짐없이 체크하게 되는 업무지구인 강남, 시청, 여의도
특히 이 중에서는 강남에 양질의 일자리가 많기 때문에
서울 수도권의 업무지구 기준이 강남접근성이 됩니다.
(+그 외 업무지구들도 한번 떠올려보세요. 구디, 가디, 마곡, 판교 등)
이렇게 세 파트로 나뉜 업무지구를 향해
빠르게 갈 수 있느냐,
여러군데 다 갈 수 있느냐,
를 떠올려보세요!
/
자, 그럼 같이 비교평가 해볼까요?
- 방화5단지(94, 1372^) : 5호선 역세권
- 중계그린(90, 3481^) : 7호선 역세권
같은 39㎡간 비교입니다.
방화 5단지는 5억, 중계그린은 4.6억이네요.
어떤 단지가 더 저평가 되어있을까요?
먼저, 위치를 봅시다.
두 단지 모두 초역세권이라 충분히 1,2인 가구의 수요가 있어보입니다.
그렇다면 5호선과 7호선이 지나가는 업무지구는 어떨까요?
- 5호선이 지나가는 업무지구: 여의도, 광화문(시청방면), 마곡
- 7호선이 지나가는 업무지구: 논현(강남 방면), 가디
각자 어떤 곳으로 출퇴근하느냐에 따라 다르겠지만
개인적으로는 업무지구를 한 곳이라도 더 가는
5호선이 있는 방화5단지가 조금 더 선호도가 있어보입니다.
그래프로 검증해보니 방화5단지가
미미하게라도 조금 더 높은 가격을 유지하다가 현재는 가격이 만났습니다.
하지만 전세가는 방화5단지가 높은 것을 확인해볼 수 있습니다.
이는 업무지구로의 접근성 외에도
노원구에는 중계그린을 대체할만한 단지의 수가
많아서 전세가가 낮을 수도 있고
그로인해 매매가가 그만큼 받쳐주지 않는 등의
지역의 특성도 감안하여 입체적으로 비교해보시면
좋을 것 같습니다.
정리하면,
각기 다른 지역의 소형평형을 비교해볼 때
다음 질문을 떠올리는 것이 비교평가의 시작입니다.
- 거주하는 주민들이 어떤 사람들인가? (1~2인 가구)
- 이들의 가장 중요한 주안점은 무엇인가? (직장접근성)
그래서 어디에 거주하고 싶을까?(주요 업무지구로 빠르게 가는 역세권)
자, 이제 다시 한 번 내 앞마당의 소형평형 단지를 찾아보세요.
오늘 알려드린 ‘업무지구 연결성’을 기준으로 비교해보면
저평가 된 단지를 찾으며 재미를 느끼실 수 있을 겁니다.
다양한 의견 댓글로 남겨주세요!
이상 행동하는 투자자 잇츠나우였습니다:)
