전세승계받고 후순위대출로 규제지역에 집 매수했었는데요
전세 만기가 다되어가는데 구축이고 4-5년 뒤 이주를 할 것 같아서 전세 계약을 어떻게 할지 고민입니다.
(현 전세는 시세보다 2억정도 싸게 되어있고, 임차인도 재계약을 원하는 상황 입니다.)
세입자는 1주택자에 전세자금대출을 받은 상태이고
아무래도 전세에 대출까지 껴있다보니 전세금을 올리면
세입자가 부담이고 전세자금대출이 연장이 거절될 가능성이 있을것 같습니다.
1) 전세금 안올리고 계약해서 그동안 대출을 열심히 갚고 이주 시 퇴거자금대출 활용한다.
2) 전세금을 5%만 증액한다.
3) 전세금은 그대로 두고 월세를 전세 상승분만큼 계산하여 받는다.
어떻게 하는것이 좋을까요? 고견 부탁드립니다.
댓글
BEST | 봄꽃인생님 안녕하세요 승계받은 전세 재계약으로 고민이 많으실 것 같습니다. 1) 현재 상황에서 가장 안전한 방법이라고 생각됩니다. 2) 세입자분께서 전세대출을 활용중이시고, 별도의 후순위주담대가 있으시기때문에 세입자분께서 증액분 전세자금대출활용하실 경우 대출 실행이 거절될 수 있습니다. 3) 대출연장을 윈해 계약서 사본을 은행에 제출하는 경우가 있습니다. 이경우 월세 증액부분이 거절에 영향이있을지는 해당 은행에 확인이 필요할 것 같습니다. 현재 정부의 규제로 인해 대출이 있는 경우 전세자금 대출이 어렵기에 새로운 세입자를 구하더라도 현금세입자를 찾아야하는 상황으로 보여집니다. 현재 현금세입자를 구할 수 있는상황인지 부동산에 연락하셔서 확인해보시면 좋을 것 같고 시세대로 2억을 올려받으실 경우 후순위대출이 모두 상환가능 한지도 의사결정에 중요한 포인트인 것 같습니다. 아무쪼록 안정적인 선택하시기를 바라겠습니다. 감사합니다.
봄꽃인생님 안녕하세요 전세를 어떻게 운영하실지에 대한 고민이 있으시네요! 민갱님께서 잘 말씀해주셨는데, 조금 덧 붙여보면 세입자가 현재 1주택자이기에 기존에 받으셨던 전세자금대출 연장이 쉽게 되지 않을 수도 있습니다. 수도권 보유 주택의 가격, 전세대출 이자분이 DSR에 반영 등 여러 조건들이 변경되어서 세입자분이 전세 대출이 연장이 될 수 있을지도 확인해봐야될 것 같습니다. 만약 기존 대출이 연장되지 않아 세입자분께서 계속 거주가 어려운 상황이 생기면, 신규 세입자를 구하셔야되는데 후순위 대출이 있기에 이 또한 쉽지 않을 수 있을 것 같습니다.
안녕하세요 봄꽃인생임! 앞서 민갱님과 골드트윈님이 답변 내용 면밀히 검토해보시면 좋을 것 같습니다. 추가로 의견을 드리자면.. 후순위 대출이 끼어 있는 상태에서 1주택 보유자인 임차인의 전세대출이 연장 여부를 확인하시는게 가장 우선 되야 할 것 같고, 전세 만기 시 6.27 규제 이전 계약인지 확인하시어 퇴거자금대출 규모를 알아보시면 좋을 것 같습니다. 증액 여부 보다 현 임차인 퇴거 이후의 리스크까지 염두하시고 대응방법을 고민해 보시길 추천드립니다. 차 후 현 임차인 퇴거 시점에 봄꽃인생님의 후순위 대출이 남아 있을 경우 전세임차인의 보증금이 선순위에 오르지 못하기에 새로 전세를 맞추기 어려워질 수 있답니다 ㅠㅠ 고민이 많으셨을텐데 모쪼록 안전하게 운용하실 수 있는 방향으로 마음 먹으시길 응원드리겠습니다.
