안녕하세요?
여러분의 투자 인생을 명품으로 만들어드리고 싶은 미요미우입니다.
최근 월세 낀 물건을 매수하였습니다.
월세를 받기 위함은 아니었습니다.
만기가 1년 남은 물건을 매수하여 주담대로 잔금을 치고
임차인의 월세로 원리금을 상환하는 전략을 활용한 것입니다.
그리고 지난주,
월세 임차인분이 퇴거하시면서 새로이 전세 셋팅을 할 수 있었습니다.
월세 낀 물건을 매수하면서 느낀바를 복기해보고자 합니다.
#월세 낀 물건에 투자한 이유
당시는 서울과 수도권 일부지역이
토지거래허가구역으로 묶이기 전이었습니다.
투자할 물건을 찾던 중
물건 상태가 좋으나 월세가 들어있는 물건을 발견했습니다.
보증금이 낮고 만기가 1년이 남아 있기 때문에
실거주자와 투자자들이 접근하기 어려운 물건이었습니다.
기존에 투자 검토했던 물건들과 비교해보아도
입지가 좋은 물건이 저평가 되어 있다는 생각이 들었습니다.
1년동안 잔금을 치고 원리금을 내더라도
매수할만한 가치가 있다고 생각이 들었고,
1년간 주택담보대출을 받아 잔금을 치고 매수하였습니다.
그리고 투자한지 4개월이 지난 시점,
임차인분께서 퇴거를 통보하셨고
새롭게 전세를 셋팅하면서
월세낀 투자를 마무리하게 되었습니다.
#월세 낀 물건 투자하며 느낀 점
월세 낀 물건을 매수하면서 느낀 점은 4가지입니다.
1. 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 전략이다.
보통 투자 물건을 검토할 때
월세 낀 물건도 함께 보라고하는 이유는
월세 임차인이 퇴거할 수도 있기 때문입니다.
이사 갈 집이 있을 수도 있고
이사비를 드리면 퇴거해주실 수도 있기 때문에
이 조건이 만족된다면
전세를 맞출 수 있는 것이지요.
그러나 잔금 여력이 된다면
주담대를 받아 잔금을 치는 방법으로도
월세 낀 물건을 매수할 수 있습니다.
이 때 주의할 점은 후술할 기회비용이 발생하기 때문에
물건의 상태와 가격이 아주 매력적이어야 한다는 것입니다.
2. 대출 원리금을 월세로 충당할 수 있어야 한다.
해당 물건의 매수를 결정하기 전
월세로 주담대 원리금을 충당할 수 있는지를 확인했습니다.
만일 원리금이 월세보다 더 들어간다면
추가 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.
아울러 주택담보대출 중도 상환 수수료도
함게 비용으로 계산해야
정확한 매수 비용을 확인할 수 있습니다.
3. 보유한 물건의 리스크를 가늠해 보아야 한다.
만일 이미 보유한 물건이 있다면
이 물건의 리스크도 가늠해보아야 합니다.
저는 보유하고 있는 물건의 전세가 낮게 셋팅되어 있어
역전세 가능성이 적었고,
추후 역전세가 발생하더라도 추가 대출로 이를 감당할 수 있었기 때문에
대출을 실행하여 투자하는 것을 결정할 수 있었습니다.
보유하고 있는 물건의 역전세가 예상되어 있거나,
대출을 풀로 받아서 추가 대출 여력이 없는 상황이었다면
리스크가 너무 크다고 판단하여 투자하지 못했을 것입니다.
4. 투자하지 못하는 기간을 감당하는 것은 생각보다 어렵다.
투자를 진행하면서 제가 가장 간과했던 부분이
바로 이것입니다.
매수 당시에는 매매가가 저평가 되어 있었고
매력적인 물건이라는 것이 가장 크게 보였습니다.
이 좋은 가용한 금액을 활용하여
매수해야겠다는 생각만 있었지요.
그러나 매수를 하고 나니
그제서야 투자하지 못하는 기간이 눈에 들어왔습니다.
저는 만기가 1년 남은 물건을 매수했기 때문에
앞으로 1년간은 추가 투자가 불가능한 상황이었습니다.
투자금을 모으는 것까지 생각하면
최소 2년은 다음 투자가 어려운 상황이었죠.
대출을 활용하여 투자를 할 것이라면
이 부분을 반드시 고려해야 한다는 것을 다시금 느끼는 시간이었습니다.
#앞으로의 투자에 적용할 점
지금은 대출 규제가 시행되어
서울 수도권에서 주택담보대출을 일으키면 6개월 내에 입주를 해야 합니다.
1주택 이상이라면 주담대를 일으키기 어렵고요.
따라서 지금 당장은
서울 수도권에서 월세 낀 물건을 투자로 접근하기는 어렵습니다.
그럼에도 불구하고 이번 투자를 통해 배운 것을
적용해본다면 다음과 같은 점을 뽑을 수 있겠습니다.
1. 대출 여력은 좋은 물건을 잡을 수 있는 무기가 될 수 있다.
물론 종잣돈에 대출을 활용하여 투자하는 것은
보수적으로 생각해야 합니다.
최대 1년 이내 상환할 수 있는 금액을 대출받는 것이 안전합니다.
그러나 투자하고자 하는 물건이 전세가 낮게 끼어 있어
매매가가 매력적이라면,
그리고 임차인이 갱신권을 썼고,
전세 만기가 1년 이내로 남았다면
자금을 융통할 수 있는 능력은 큰 무기가 될 수 있습니다.
이때 지금 상황에서 융통할 수 있는 자금은
주택담보대출이 아닌 마이너스 통장이나 회사 대출 등이 되겠지요.
2. 투자를 결정할 때는 다음 투자가 언제 가능한지를 고려해야 한다.
이번 투자를 하면서 가장 마음이 어려웠던 것은
다음 투자가 2년 뒤에나 가능하다는 것이었습니다.
투자자로 성장해 나가는 데에 독강임투가 중요합니다.
그 중 투자를 할 수 있느냐는 투자 생활을 이어나갈 수 있는지를 결정하는
중요한 부분이라고 할 수 있습니다.
독서, 강의, 임장을 다니면서
조원들과 즐겁게 임장을 하다가도
막상 내 투자를 할 수 없다면
이를 지속해 나가기가 쉽지 않습니다.
시스템을 만든다는 관점에서도
투자를 이어 나간다는 것은 중요한 부분이고요.
때문에 앞으로 투자를 결정할 때
다음 투자는 언제 가능한지를 함께 고려하고자 합니다.
#마치며
월세 낀 물건을 매수하면서 느낀 점을 정리해 보았습니다.
투자할 때 현금을 융통할 수 있다는 것은 큰 무기가 됩니다.
그러나 내 돈이 많이 묶인만큼 다음 투자가 멀어진다는
기회비용 또한 발생하게 됩니다.
대출을 활용한 투자의 편익과 비용을 잘 파악하여
현명한 투자를 하시는 데에 도움이 되기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다 :)
