[꼼다] 실전투자경험 요약 - 매수

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요구한 조건을 모두 거절당한 경험단 (퇴거확약,동시계약) [워렌부핏 1호기 경험담 3편 - 계약]

1. 계약전 필요한 협의사항

당시 동시계약 가능한 법인이 있었고, 동시 계약이 안되더라도 주변 전세가 없어 리스크 적다 판단

동시 진행 시 기존 임차인이 만기 전 나가는 것이기에

1)“퇴거확약서” 2)가계약문자 특약에 임차인퇴거일 기재 

3)동시계약을 위해 법인이 매도자에게 가계약입금

확인 후 가계약 입금해야함

2. 가계약 전 협상과정

1)조건협상 (법인 가계약금 선입금 - 실패)

임차인이 퇴거일을 협조해주기에 법인이 언제 입주를 희망하는지 전세가계약금 먼저 받을 수 있는지 확인했으나

부사님이 커트. 왜?

임차인이 집도 안구했는데 법인과 계약하는 건 순서가 안맞다. 법인은 결재가 2주걸린다. 결재하고 가계약금 들어간다.(나중에 말 바꿈) 법인은 말 절대 안바꾼다 지금 전세 없어서 날짜만 맞으면 우리랑 한다(나중에 말바꿈)

왜 더 요구하지 못했나?

사실 법인 결재 전에도 가계약금 받는 법이 있음

(법인 예비 거주자에게 가계약금 받고, 결재 후 즉시 반환)

그러나 퇴거확약서라도 있어야 “이 시기에 나가니 결재 올려달라” 라고 하고 가계약금 요구를 하는데,

퇴거확약서도 없고 임차인이 집도 못구해 요구하기 힘든상황

2) 조건협상 (퇴거확약서 - 실패)

부사님이 또 커트. 왜?

임차인이 나간다고 분명 했고 녹음도 했잖아요. 

퇴거일도 협조하는데 도장까지 찍으면 맘상해서 안돼.

법인분들도 임차인 집구하면 잔금일 맞춘다잖아.

너도 가계약금 안넣고 왜 이런 요구를 해?

왜 더 요구하지 못했나?

부사님 말에 반박할 말이 없었음…

그래서 어떤 리스크를 안는지 모른채 아래 생각을 하며 퇴거확약서를 안받음

1. 날짜 협조를 구했는데 도장까지 찍어달라는 건 좀 그렇다는 부사님의 말에 휘둘림
2. 어차피 소유권 이전 전에는 계약해지권이 유효하기에 잔금일까지 3개월동안 임차인이 갑자기 나갈확률 적음 (나가더라도 보증금 반환은 매도인몫)
3. 기존 임차인이 산다고 해도 세낀물건이니 오히려 좋다 > 공급이 없으니 오히려 임차인이 더 살면 전세가가 오를 수도 있다는 희망회로 돌림
4. 특약으로 기존임차인은 신규 임차인 잔금일에 맞추어 퇴거한다는 내용으로 나를 보호할 수 있다고 착각함

동시계약도 안되고 퇴거확약도 못받은 상태에서

가계약금 넣은 이유

1. 오늘계약못하면 입사때문에 어려울 것 같아서
2. 다른 물건에 투자자가 붙었는데 가격 조절안돼서 내 물건으로 넘어올까봐
3. 평일인데 물건보는사람이 많아서

결론은 조급한 마음때문이다

✔️적용점

1. 만기전 나가는 임차인은 퇴거확약서 및 퇴거일 특약에 기재
2. 모르겠으면 가계약금은 넣지말기 리스크는 온전히 내몫이다
3. 물건이 날아가더라도 리스크 안는 것보단 낫다 조급한 마음 내려놓기

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