안녕하세요 :)
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
최근 주변에 전세 만기가 돌아오면서
투자한 물건의 매도를 고려할때
전세낀 물건을 입주 가능한 물건으로 만들어
매도를 하려고 하시는 분들이 많았는데요.
세낀 물건 매도시 주의사항에 대해서
몇가지 알려드리려고 합니다.
따라오세요🥰
1)토허제 구역에서
전세낀 물건 매도시 유의할점
최근에 내 물건이 토허제로 묶인 곳에 있고,
거주하시는 세입자분과 협의 후
입주하실분께 매도가 가능한 상황이라면
전세만기가 4개월이 남은 시점부터 매도가 가능합니다.
토지거래허가구역에서는 구청에 허가를 받은 후로부터
4개월 이내에 등기 및 실거주가 필요하기 때문에
새로운 매수자와 약정서를 쓰고 허가를 받았다면
잔금을 4개월 이내에 치루고 반드시 입주를 해야합니다.
그리고 만약 갱신권을 사용하지 않은 임차인이라면
반드시 퇴거 확약서(약정서)가 필요한데요.
이때 소정의 이사비를 지급해야만 계약갱신청구권을
정당하게 거절할 수가 있습니다.
[임대차보호법] 제6조의3(계약갱신 요구 등) 에 의하면
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기
6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에
계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5.임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6.임차한 투잭의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
(이하 생략)
따라서 이 상당한 보상을 통상적으로 ‘이사비’로 지급하고 있고,
보통은 100만원에서 300만원 사이로 조율을 하고 있지만
상황에 따라서 임차인과 원만한 협의를 하시면 됩니다.
이렇게 보상을 제공 후 퇴거 확인서를 쓸때는
퇴거 확인서에도 보상을 제공했다는 내용을 명시해야하는데요.
✅️ 퇴거확인서 내용 예시
퇴거확인서 점유자 OOO는 서울시 OO구 OO동 OO아파트 O동 O호에 거주 중이며,
2025년 O월 O일까지 자발적으로 퇴거할 것을 확인합니다.
임대인 OOO은 이에 대해 이사비용으로 금 OO만원을 지급하기로 합니다.
퇴거일: 2025년 O월 O일(새로운 점유자와 협의 변경가능)
이사비 지급일: 2025년 O월O일
이사비 금액: OO만원
점유자 서명: OOO
임대인 서명: XXX
작성일: 2025년 O월 O일
작성 후 임대인과 임차인의 서명 또는 도장을 날인 후
각각 한부씩 보관하시면 되고, 이때 내용증명으로 주고받으면
좀 더 효력이 강하게 발생하게 됩니다.
꼭 토지거래허가구역이 아니라도, 임차인께 퇴거확약을 받고
갱신청구권 사용을 거절 할 경우에 이 프로세스대로 하시면 됩니다 :)
2) 매수자분이 실거주한다고 하면
갱신청구권 못쓰는거 아닌가요?!
네, 가능합니다.
다만 조건이 있습니다.
매수자분이 임차인의 전세만기 6개월전에 소유권이전을 받은 후
전세만기로 부터 6~2개월 이내에 실거주 통보를 해야합니다.
전세만기 6개월이 안남은 시점에서 소유권이전을 받게 되면
임대인이 실거주를 행사할 수 있는 효력이 없기 때문에
기존 임차인은 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
이것만 기억하세요!💡
1.토지거래허가구역에서는
전세 만기 4개월이 남은 시점부터 매도 가능
2.갱신권이 살아있는 임차인의 경우에는 소정의 보상을 제공하고
퇴거확약서(약정서)에도 이를 명시하고 협의한 내용 각각 보관하기
3.매수자가 실거주를 원할경우에는
전세만기 6개월전 소유권이전 필수
혹시 이 부분에 대해 추가로 궁금하신 점이 있으시다면
댓글로 알려주세요 :) ❤️
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
