안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
지난달 지투기 1강에 이어 이번 열반 실전 1강까지 또 뵙게된 권유디 튜터님께서
현재 시장에 대한 대응과 분위기를 알려주시는것부터 해서
저환수원리에 대한 투자 기준에 대해 확실하게 적립해주시고
실제 수도권 투자 사례를 통해 실전적인 내용들까지 알차게 정말 강의를 구성해주셨습니다.
수도권 실전적 투자를 위한 기준 정립과 대응
이번 강의에서 느낀점은 무엇보다도 권유디 튜터님의 실전적인 경험을
강의에 많이 담으려고 노력하신게 느껴졌고
그렇기에 일반적인 강의에서 배우기 힘든
정말 실제로 투자를 하면서 겪을만한 상황들에 대한
대응 방법들을 알 수 있었던 점이 가장 크게 BM할 요소이자
가슴에 와닿는 내용들이었습니다.
(1) 11월 현재 수도권 시장
25년 7월과 비슷하게 1015규제로 인한 기회가 올 수 있는 시장이며
다양한 케이스에 따라 대응전략을 가져갈 수 있도록 대응책을 주셨습니다.
제가 해당되는 경우는 투자자포지션이고 유주택자로서
강남 1시간 이내의 비규제지역에 투자를 하는 방향을 알려주셨습니다.
그리고 현재 부동산 시장의 가격 수준에서 전고점 보다 낮은 가격의 경우
허리 이하라고 장기적인 관점에서 판단할 수 있다는 점을 알려주셨습니다.
추가적으로 선호도가 떨어지는 단지에 대한 저의 약간의 편견들이 있었는데
강남 1시간 이내에 눈으로 보기에 형편없고 복도식이어도 모두 우량 자산 범위로
다 오를 자산들이니 매수하셔도 괜찮다는 말에 편견을 깨고 더 넓게 보는 눈을 가질 수 있게 된 거 같았습니다.
마지막으로 이번 가을 이사철에 전세물건을 구하기 굉장히 힘들어지고
전세 물건이 없다보니 전세가가 크게 올라 앞자리가 변할 수도 있는 시장 상황이며
지금과 같은 규제가 크게 터진 시기가 역사적으로 기회였었던 만큼
규제는 항상 기회다라는 생각을 가지고 적극적으로 매수를 생각해야하는 단계라고
권유디 튜터님덕에 저도 생각을 바꿀 수 있었습니다.
BM
비규제지역 투자로 수도권은 방향성 설정
규제는 곧 기회다라는 생각 가지기
(2) 저환수원리
저환수원리에 대해 각 투자 기준에 대한 의미를 디테일하게 풀어서
설명을 해주셨습니다.
저평가는 가르쳐주신 기준이 지금 시장에서는 정말 심플합니다.
전고를 넘지 않은 단지 내에서 가장 가치가 좋은 단지를 하면 되는 것이고
내가 할 행동은 가치만 잘 판단하면 되는구나라는 결론에 이르렀습니다.
환금성은 기준이 하락장에서도 매도가 될까라는 관점이 필수적이고
이때, 실거래가를 보면서 전저점의 일반적인 시기인 22~23년도에 거래가 안되고
약간의 상승을 거치고나서야 거래가 되는 곳들은 투자기준에 들어오지 않음을 알아야합니다.
수익성은 과거에 비해 현재 시장이 부동산을 투자재로 보는 시각이 확대되면서
비트코인이나 주식과 비슷하게 오르는 곳들이 있는 만큼
예측이 힘들어진 시장이고 가장 가치 있는 단지를 선택하는 것이 유리한 관점에서
저평가 부분과 일맥상통한다고 느꼈습니다.
원금보존성은 지금 단지들의 전세가가 매매 전저점도 넘지 못한 시점이라
매매가는 전세가 이하로 빠지지 않는다는 관점보다는
매매가는 매매 전저점 이하로 빠지지 않는다는 관점이 더욱 맞는 시기입니다.
지금은 대세상승장과 같은 시기는 아니기에 전세가율 몇프로 이상과 같은 기준은
아직까지 크게 의미가 없다는걸 알려주셨습니다.
리스크는 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?를 생각해보는 것입니다.
그리고 이 파트에서 실전적인 팁을 주셨는데
그게 바로 월세 물건에 대한 것입니다.
저는 월세 물건의 경우는 투자금이 막연히 많이 들어가니까 투자 못하는거 아니야?라는
생각만 했었는데 이렇게 투자자의 관심이 덜하고 약점이 있다는 걸 아는 매도자 사이에서
협상을 해볼 수 있는 좋은 카드인점을 처음 알았습니다.
월세 세입자에게 보증금 줄테니 나가줄 수 있는지를 여쭤보고 중도금 개념으로
월세입자를 내보내서 공실을 만들거나 전세 맞춰질때까지 살아달라 하면서
전세입자를 구하는 방법이 있다는 걸 처음 알아 이건 실전에서도 꼭 적용해봐야겠다 생각이 들었습니다.
BM
22~23년도 시기에 거래가 안되는 단지는 환금성 기준에 안들어올 가능성이 높음
월세 껴있는 물건도 앞으로 적극적으로 상황 만들기
(3) 수도권 투자 사례
지방 시장부터 겪으시면서 올라온 유디 튜터님이 얼마나 힘든 대가들을 치르고 여기까지 오셨을까하는
존경심이 생기는 파트였습니다.
지방투자의 매도부터 서울 투자까지 일련의 과정들을 쭉 설명해주셨는데
여기서도 정말 실전적인 내용들을 알 수 있었고 BM해보고자 하는 내용들이 많았습니다.
지방 매도시에 팁들이 정말 실전적이었는데 막연하게 지방 매도는 어떻게 해야하지?라는 생각만 가지고있었는데
유디 튜터님처럼 만기가 지나고나서도 더 거주하셔도 되니 대신 이 집을 매수하실 분이 나오면 그 시기에 맞춰서
다른 집으로 이사가달라고 얘기해볼 수 있다는 관점도 생각해보지 못했어서 아직 지방 투자물건이 없지만
내가 매도를 해야하는 상황이라면 저런 방법도 있구나를 새롭게 배운 거 같습니다.
그리고 매도를 위해 매도물건이 많지 않고 간절한 부동산 사장님께 매도를 맡겨서
어떻게든 거래를 성사시켜오시는 결과를 내는 저승사자 부사님을 찾는 방법도 중요하구나를
처음 깨달았습니다.
세입자가 전세가 안구해지는 리스크에 대해서 적극적으로 전세 물건을
찾아서 문자 보내시는 유디 튜터님의 모습을 보고
아 진짜 내가 CEO 마인드로 임해야하는구나도 정말 절절하게 느꼈습니다.
그리고 복기과정에서 말씀주신 금융비용을 아끼려는 비용절감의 관점보다는
리스크를 안지 않도록 리스크를 제거하는 방향으로 매도 방향을 설정해야한다는 점도
유디튜터님의 경험을 간접경험하여 배울 수 있었습니다.
지방 매도 경험담에 이어 서울 투자 사례에서는
배울점들이 역시나 많았는데요
그중에서도 매물의 우선순위를 정해놓고 원하는 매수가격에 협상이 되지 않는 단지들은
과감하게 다음 우선순위 단지로 넘어가시는 점을 BM해야겠다고 생각했습니다.
그리고 그동안 유디튜터님께서 뿌려놓은 씨앗들이 결실을 맺듯이
급매로 올리기 전에 유디튜터님께 연락을 주시는 사장님들도 정말 많았다는 사실에 놀랐고
나도 부사님들과의 관계도 돈독히 해놓고 임장도 열심히 해놔서
좋은 물건들 연락받고 투자기회가 왔을 때 내가 원하는 투자금으로 투자를 할 수 있는
실력을 가진 투자자로 성장하고 이런 경험을 꼭 해보고 싶다는 생각을 하게되었습니다.
BM
지방 전세 만기시에도 더 살게해드리면서 매도를 할 수 있다.
저승사자 부사님 찾아서 매도 맡기기
비용절감 보다는 리스크 제거 방향
협상이나 가격에 맞는 매물이 안들어온담녀 과감하게 다음 우선순위 단지로 넘어가기
마지막으로 해주신 말들 중에 인상깊었던 말이 있었는데 그건 바로
대가를 많이 치를수록 보상이 더 있고
돈걱정을 우리 가족에게 물려주지 않고 내 선에서 끊는다는 생각을 하셨다는 부분이
굉장히 마음에 박혔습니다.
저도 힘들다고 생각하는때가 많았는데 아 내 목표가 높은 만큼 그런 대가를 치뤄야되는구나를
깨달았고 이런 가난을 더이상 물려주지 않고
내 선에서 나도 이 고리를 끊고 싶다는 생각도 강하게 하게되었습니다.
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