지양해야 할 마인드 : 규제에 막히거나 자금이 충분하지 않아서 원하는 좋은 매물을 못샀는데 그게 더 많이 올라서 괴로워 한다
지향해야 할 마인드 : 현재 주어진 상황 속에서 최선의 전략으로 매물을 선택하고 그 안에서 수익을 극대화하며 격차를 따라잡는다!
투자 범위 : 서울 및 강남 1시간 이내 경기는 모두 우량 자산 범위 (눈으로 보기에 형편없어 보여도)
- 전고점 대비 - 20% 이하 → 비싸지 않은 수준에서 나아가 쌈 → 우량 자산 범위 안에 있다면 (서울 전역 및 경기 핵심지역 아파트라면) 적극적으로 매수 검토
현시점 저평가
절대적 : 전고점 이하로 내려온 가격
상대적 : 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는 전략
절대적 저평가 범위에 들어왔다면, 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택하는게 유리한데, 이것이 상대적 저평가이다.
환금성
- 내가 사려는 아파트는 매도가 가능한가?→ + 주변 비슷한 가치의 단지가격이 움직일때 같이 움직일 만한 단지인가?
- 300세대 이하도 괜찮을 것 같은데? → 시장이 식으면 문제는 ‘가격’이 아니라 '거래 절벽' → 가격 흐름에서 주변 단지와 동행하지 못한다는 단점 / 상승장 시작하는 출발점이 다르다. (상승장일 때는 다른 단지와 비교하면 더 많이 올라가져 있기 때문에) 또 하락장에서는 거래가 안되기 때문에 반응도 안오기 때문에 조심히 접근할 필요성이 있다. (갈아타기가 힘들다!!)
- 2급지 이상, 주변 아파트들이 있는 곳에 위치하였으면 괜찮다!! 나홀로 아파트는 피해야한다!! (투자하라는게 아닌 고려해볼 수 있다)
- 1,2,3,탑층 : 중층에 비해 환금성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다. (투자 범위 X)
- 동향, 사이드 : 남향이 우선순위일 뿐 큰 차이는 없다
- 환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며, 대세상승장에서는 매매가도 흐름에 맞게 상승한다.
리스크
- 세입자 승계가 가능하거나 주인-전세 물건 위주로 살펴본다
- 월세낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건을 살펴본다 (월세 보증금을 먼저 드리고 내보내서 상황을 만든다)
- 새로운 세입자가 필요한 경우엔 전세 대기자를 먼저 구해서 매매와 전세 계약을 동시에 진행한다.
- 새로운 세입자가 필요한데 전세대기자도 없다면 반드시 매도자에게 세입자와 전세계약을 협조 받는다.
* 특약 : 전세입자가 매도인과 전세계약 진행을 원하는 경우 매도인은 적극 협조한다. (은행 상황별 다른곳 유도)
적용하고 싶은 점
1. 지금 내가 할 수 있는걸 하자!!
2. 전고점이하 절대적 저평가이니 지금 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 1호기 하자!!
3. 지향해야할 마인드로 현재 주어진 상황 속에서 최선의 전략으로 매물을 선택하고 그 안에서 수익을 극대화하며 격차를 따라잡는다!
댓글
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