수도권 외곽 vs 지방 투자 특징 [제이든J]

안녕하세요. 제이든J입니다.

1억 미만 소액투자를 하게 된다면,

수도권외곽 투자와 지방 투자 둘 중에 하나를 고민할 것 같습니다.

각각의 특징이 있기 마련입니다.

나의 성향, 종자돈, 연 수익에 따라서 어떤 것을 선택할지

그것에 더해서 본인의 포트폴리오에 따라 어떤 자산을 늘려나갈 것인지 선택이 필요합니다.

더해서 현재 시장 상황, 규제에 따라서 투자 우선순위를 정해볼 수 있을 것 같습니다.

1. 수도권 외곽투자

low risk low return

- 장점 : 안정적이다. 출구전략이 2개(전세 연장, 매도)

- 단점 : 수익까지 시간이 걸릴 수 있다. 빠른 종자돈 불리기가 늦을 수 있다.

부천을 보면 16년에 소액투자를 할 수 있었습니다. 약 3천만원으로 투자가 가능했었는데 수익을 보기 위해서는 수도권 대세상승장까지 기다려야 했습니다.

전세가격을 5% 정도 수준으로만 받았다면 역전세 구간도 크게 만나지 않았을 정도로 안정적인 보유가 가능했습니다.

2023년 전저점으로 떨어진다고 해도, 16년에 싸게 매수했다면 그보다 떨어지지 않는 모습을 보여줍니다.

2024년 초에 약 7천만원 투자가 가능했으며 (물론 다른 수도권도 쌌지만)

현재까지 매매수익도, 전세 상승도 일어난 것을 볼 수 있습니다.

소액투자로 들어가서 돈 벌 수 있었습니다.

그 특징을 보면 좀 오래 걸릴 수 있다는 것입니다.

2. 지방 투자

middle risk middle return

- 장점 : 빠른 수익실현이 가능하다

- 단점 : 매도 난이도가 있다. 출구전략이 "매도" 하나 이다.

2016년에 대구에 투자를 들어갔다고 보겠습니다.

부천과는 다르게 18년 상승이 빠르게 온 모습을 볼 수 있습니다.

수도권 시장과 사이클이 다르게 가져갔던 시기이고, 빠른 수익을 볼 수 있다는 장점이 있습니다.

2년만에 수익 2억을 볼 수 있었지만, 저 당시에 매도를 하지 못했다면, 2023년까지 보유했다면 역전세 1억을 맞이하게 됩니다.

지방에서의 공급은 중요하고 그 사이클의 텀이 길지 않기 때문에 수익이 났을때 매도하지 않는다면 역전세의 리스크가 존재합니다.

울산의 예시도 마찬가지로 들 수 있겠습니다.

수익 났을때 매도하지 않으면 역전세가 일어날 수도 있습니다.

더군다나 16년에 전세가격이 쌀때를 찍어본 것이지만, 20년 등 전세가격 높을때 소액투자로 들어갔다면

더 큰 역전세를 맞을 수 있습니다.

24년 초에 공급이 정리되고 전세물량이 줄어들면서 전세가격이 오름에 따라 7~8천만원 투자가 가능했습니다.

수익구간에 들어서는 모습을 빠르게 볼 수 있습니다.

이처럼 지방에서는 빠르게 수익 실현이 가능하지만, 매도 할 수 있을때 매도하지 않으면

공급에 따라서 역전세를 맞을 수도 있습니다.

공급의 사례에 대해서 구미와 포항에 대해서도 잠깐 보겠습니다.

구미는 2025년 5월 이후로 공급이 없습니다.

그렇기 때문에 현재 구 대장 아파트 가격이 오르는 모습을 보여주고 있습니다.

실제로 전세가격도 올랐습니다. 24.03월 당시 전세가 2.5~2.7억선이 현재는 3억정도의 전세가 나갑니다.

반면 포항은 아직 공급이 조금 남아있습니다.

비슷한 시기에 비슷한 투자금으로 진입 가능했는데, 남아있는 공급으로 아직 조금 더 기다려야 할 수 있습니다.

소액투자 가능한 지방들은 어떤 곳들은 빠르게 수익이 났고,

어떤 곳들은 아직 수익이 나지 않았습니다.

지방은 매도가능성에 조금 더 초점을 맞춰야 하겠습니다.

즉 지방을 임장할때는 환금성에 더욱 초점을 맞춰야 합니다.

수익성을 조금 포기하더라도, 환금성에 더 초점을 맞추는 것이 중요합니다.

물론 어떤 단지를 가져오는 것이냐에 따라 차이점은 있을 것 같습니다.

큰 틀에서 수도권 외곽과 지방의 특징에 대해 알아보았습니다.

다음에는 개별 주제를 한번 다뤄보겠습니다.