안녕하세요
좋은자산 모아모아가는 모아가입니다.
본 강의를 시작하기 전에
1강 상위 1% 투자전략 - 매수, 매도, 보유
2강 0 30억자산달성 - 다주택로드맵
1,2강 에서 공통적으로 알게 된 것
다주택자를 해야 하는 이유
10.15 규제가 나왔는데
비규제지역 별로 아니야? 라는 마음이 있을 수 있는데
비규제 지역에서도 돈을 잘 벌 수 있다 이야기 해주시면서
비규제지역에 대한 예시를 들어주시며
지금 비규제지역을 안보면 돈 벌 기회가 날라가는거라고 알려주셨습니다.
매매가 레벨이 달라졌기 때문에 매매가가 올라가면 당연히 투자금도 올라가는 것이다.
투자금이 많이 드는건 매매가가 달라졌기 때문이다 라고 말씀해주시면 지금 이런 시점에 있기 때문에
비규제 지역을 이런 시점에 알아두어야겠다 생각했습니다.
비규제 든 지방이든 충분히 돈 벌 수 있는 기회가 있습니다!
투자하기 위해 필요한 것이 세 가지가 있는데요
상황 - 현재 부동산 시장의 가격과 상황을 한다
기회 - 비규제지역과 지방의 가치 & 가격을 안다
방법 - 비규제지역과 지방을 비교를 할 줄 안다.
위 세가지에 맞춰서 이야기를 해주셨습니다.
비규제지역을 투자할 때 비규제지역만 오르는 것이 아니기 떄문에
상급지 앞단의 상황을 보면서 투자하면 된다
지역까리 연결되어 있기 때문에 규제지역 시세를 알아야 비규제 비교평가가 잘된다고 알려주셨습니다.
급지별 상황에 대해 이야기 해주셨는데요
1-3군에 언덕위 빠지는 단지도 투자해도 될까요?
라는 말이 지금은 비규제로 질문만 바뀐거라고 이야기 해주셨습니다.
이 말을 들으면서 지금 할 수 있는 최선을 하며 가치를 정확히 알아야 겠다 생각했습니다.
지금 내가 보는 시장이 지금은 이랬고
앞으로는 이렇게 펼쳐지겠구나 생각하면서 임장보고서 임장을 하면서 노력을 해보면 좋겠다 이야기 해주셨고
이번 임보에 적용 시켜봐야겠습니다.
지금의 가격감을 알아놓으면 좋은데 신축 24평이 n억이면 싸다는 걸 알기 위해서는
가격대별로 정리해서 어떤 단지들이 있는지 알아두면 된다고 알려주셨습니다.
가격대별로 정리해서 확인을 해야겠습니다.
요즘 지역의 분위기를 알기 위해서는
집을 내놓으려고 하는데 어떤지 물어보면 사장님들이 알아볼 수 있다 하셨습니다.
결국에는 시간이 흐르면 입지순으로 가격이 간다.
이걸 보고 세 가지를 정리할 수 있는데.
- 서울이 다가 아니다.
- 경기 남부가 수요가 정말 쌔다 - 경기 북부 앞마당 있으면 확실히 느꼈을 것이다 경기 남부에 직장이 몰려 있어 흐름이 빨리 온다.
- 결국에는 입지가 연식을 이긴다.
요즘 투자금에 줄이는 것에 초점을 맞추는 분들이 있는데
투자금 보다는 단지 가치를 우선적으로 보고
단지가치가 좋은 것 부터 해서 내 투자금이 맞으면 투자 하는 것이다.
공급이 부족한 곳을 미리 앞마당으로 만들어놓고
전세가가 올라왔을때 들어가면 좋다 미리 만들어서 상황을 보고 들어가는거다.
비규제지역
비규제지역 투자자니까 우리는 절대가를 보면서 투자금까지 보면서 들어가지만
실거주자라면 같은 N억대 서울 안을 먼저 볼것 같다는 말씀을 해주셨습니다.
대표적인 비규제지역 어떻게 봐야하는지 지역분석 선호도에 대해 이야기 해주시면서 알려주셨는데요.
안가본 지역도 있는 만큼 강의를 통해 간접적으로 지역에 대해 알 수 있어 좋았습니다.
지역을 쪼개서 정리해보고 안보고 할 줄 알아야 한다.
백지도 이야기 하시면서 월부학교 오면 안하는 사람들 있다고 하셨는데요 저또한 말씀해주시면서 뜨끔했습니다.
시간 내서 백지도 그리기 해봐야 할 것 같다는 생각입니다. 기본기 제대로 지키면서 하기
입지 좋은 구축 vs 입지 덜좋은 신축
연식이 좋을 때는 입지 덜좋은 신축이 가격이 더 높게 형성되어 있지만 시간이 갈수록 땅의 가치가 더 중요하여 입지좋은 구축이 상승장때 가격이 더 오릅니다.
연식이 더 좋은 것을 선택하면 전세금 회수에 장점이 있고
땅의 가치가 더 높은 단지는 매매가 상승에 따른 수익에 장점
이라고 들었지만
급지좋은곳은 그럴 수 있지만 급지가 낮으면 다를 수 있다.
가치 - 가격 - 투자금 순으로 비교평가를 한다
지난 반모임때 튜터님께서도 알려주신 가치판단 순서가 생각이 났습니다.
- 위치
- 환경
- 보조지표
- 기타사항
임장지 검토에 대해 이야기 해주셨는데데요
오하튜터님이 어떻게 임장지를 결정 하셨었는지 방법을 들어볼 수 있었습니다.
- 평균투자금 (지인)
- 매매, 전세물량 (아실, 네이버) - 매매물량이 많고 전세가 적으면 투자하기 좋은 시장. 네이버매물 상세매물 검색으로 해서 확인을 한다.
개별단지시세확인(네이버)
30평대 신축/준신축/구축
20평대 신축/준신축/구축
- 전화임장 2~3군데 (매도자 / 세입자) - 매도자 컨셉으로 전임하면 분위기 파악하는데 쉽기 때문에 분위기 파악 후 임장지 검토하면 된다.
리모델링, 재건축
수익을 어떻게 확인해보는 방법을 알려주셨는데요 주변 신축과 비교하여 분담금을 내도 저렴한지 확인 하는 것!
매수를 늦추는건 매도를 늦추는거다
진짜 투자 고민 끝내는 방법에 대해 이야기 해주셨는데요.
내 상황을 정확히 파악하여 정리하고 매달 해나가고
성공경험이 있어애 한다는게 정말 와닿았습니다! 주변에서 안된다 해도 투자를 해나가는 경험을 하다보면
채수가 늘어날 수록 전세금에 욕심을 내지 말아야 한다.
채수가 늘어난다는 뜻은 내가 감당해야하는 리스크가 커진다는 말이다.
그자금 n억대별로 수도권, 지방광역시 어디를 봐야하는지 알려주셨습니다.
튜터님은 어떻게 판단하는지 사고흐름을 알 수 있었습니다.
전고점만 보면 지방이 낫겠다 할 수 있지만 사람의 상황에 따라 투자 포트폴리오가 달라질 수 있다는 것!
무조건 전고점대비 하락률만 보고 하는게 아니라 지역의 특징을 잘 알고 나의 상황에 맞는 투자를 해야겠다 생각했습니다.
수도권 단지를 먼저 보는데
투자금별 마음이 편한 투자를 먼저 생각한다고 말씀해주셨습니다.
지방광역시는 팔지 않으면 다음 번 공급때 매매, 전세가 내려갈 가능성이 있는데 이런 관점에서 n억이라는 투자금으로 오래 가져갈 수 있으며 팔때도 편한 투자를 우선시 한다 이야기 해주셨습니다.
수도권의 특징과 지방광역시 및 중소도시의 특징을 알고
본인의 상황에 맞춰서 투자하면 된다고 이야기 해주셨으며 그러기 위해서 본인의 상황파악이 먼저 되어야 겠다 생각했습니다.
투자는 내 선택이 있는것이기에 투자 결정을 스스로 해서 감당은 내가 한다 마음먹고 하는것이다!
정답은 없는 것이다! 그래서 내가 할 수 있는 것 중에 최선을 해야 한다를 잊지 말아야 겠다 생각했습니다.
다음 투자를 위한 단지를 어떤 단지를 보 고 있는지가 중요하기 때문에 열심히 물건을 찾아야 겠습니다.
투자검토 사례
케이스별로 보면서 다음 투자를 어떻게 봐야하는지 알려주시는 부분 좋았습니다.
이번 강의를 들으면서 현 시장은 어떠한지, 비규제지역에 대해서 알 수 있었는데요.
규제지역으로 묶였다고 안보는게 아니라 앞단의 지역을 알아야 지금의 비규제지역인 곳을 알 수 있다는 것!
규제지역으로 묶였다고 해서 규제지역은 투자 안되니까 볼 필요 없어! 라기 보다 규제지역 또한 어떠한지 알고
지금 투자할 수 있는 곳도 봐야 된다는걸 느꼈습니다.
지역 이해를 위해서는 지역에 대한 이해도가 높아야겠다 생각을 햇습니다.
BM
임장보고서에 케이스별 NEXT 투자할 수 있는 단지 뽑아보기
어려움이 있더라도 멈추지 말고 쭉 이어 나가기
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