현시점 자산을 구매하는 가장 좋은 방법 "레버리지" [국빱이]

안녕하세요 국빱이입니다.

며칠전 금융위 부위원장님이 한 방송사에 나와 인터뷰를 한 것이 화제였습니다.

코스피 5000을 목표로 하는 정부방침에 힘을 더 실어주는 목소리를 내어주셨는데요.

하필이면, 이 발언 이후 코스피가 출렁거린 탓에 이틀 째 일부 비난을 받고 계십니다.

주식이야기를 하려고했던 건 아니고,

이 기사를 보다 보니, 얼마전 부위원장님께서 했던 발언이 생각났습니다.

네, 같은 사람이신 권대영 부위원장님께서 하신 발언인데요,

발언의 내용은

"실거주를 목적으로 주담대를 받더라도, 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는, 악순환의 고리를 끊어야 한다"

는 내용입니다.

이 기사를 읽고 

“빚을 레버리지로 주택을 구입하는 것은 잘못된 것인가?” 라는 생각이 들어 

점심을 먹고 바로 키보드를 두들겨봤습니다.

| 19년 자본금 1억으로, 수도권에 집을 산 A씨

2019년 12월이 마무리 될 때 즈음,

자본금 1억을 가지고 있던 A씨는 “빚을 레버리지”로 주택을 구매합니다.

몇 년간 내집마련을 목표로 했던 A씨는,

내집마련공부를 하는 1년동안 주택 가격이 상승하는 것을 보고 마음을 먹은 후

LTV 70%를 받아 약 3억 5천의 주담대와 

+ 신용대출 5000만원을 받으면서 주택을 구매 했습니다.

신용대출 5000만원은 당시 연봉으로는 1년내 상환이 가능하다고 계산이 되었기에

무리하지 않는 선에서 대출을 받고 내집을 마련했습니다.

그래프에서 나타나듯 상승 흐름이 강했지만,

“실거주”이기 때문에 하락해도 감당 가능하다는 판단이 있었기에 가능했던 결정입니다.

| 5년 후 매도를 한 A씨

그로부터 시간이 지난 후 A씨는 매도를 합니다.

(매도후 1억 5천이상 상승했긴 했지만 ㅠㅠ)

① 당시에는 전고 가까이 왔다는 판단과,

② 매도 후 더 좋은 자산을 매수할 수 있을 것이라는 확신이 있었기에 가능했던 결정이었습니다.

5년의 보유 기간동안

신용대출 5천만원은 상환할 수 있었고,

주담대도 원했던 건 아니지만 일부 상환을 할 수 있었습니다.

그리고 A씨는 매도한 자산 + 그동안 모은 자산으로

더 좋은 단지로 갈아타기를 진행했습니다.

| 레버리지(빚)이 없었다면?

A씨가 주담대를 적게 받았거나,추가 대출을 사용하지 못했더라면 

아마 매수는 했었어도 그것보다 덜 좋은 자산을 매수를 했을 것 입니다.

A씨 역시 깊게 생각하고 움직인 것은 아니었겠지만

   1. 충분히 감당 가능한 빚 2. 하락해도 버틸 수 있는 체력

이 두 가지가 있었기 때문에 매수를 했고 크지는 않지만 자산을 어느 정도는 불릴 수 있었습니다.

| 25년 하반기 가장 유용한 전략 = 규제지역 + 실거주 + 레버리지

10.15 정책 이후 수도권 규제 지역에서 투자는 사실상 불가능해졌습니다.

물론 비규제지역에서 투자를 하는 것도,

지방에서 자산을 불리는 것도 매우 유용한 전략이지만

만약 이 글을 읽는 당신이 투자에 자신이 없거나, 현생에 더 집중하고 싶다면

규제지역 + 실거주 + 레버리지 3개의 조합을 활용하는 것이

현 시점에서 가장 좋은 전략이 될 수 있다고 생각합니다.

저는 실제 이 방법으로 25년 10월 동생의 실거주를 매수했습니다.

의도하지는 않았지만 제가 5년전 샀던 방식과 동일하게

순자산 1억 + 빚 4.15억 = 5.15억으로 활용을 하였고

빚 4.15억은 충분히 동생 상황에서 감당 가능한 레버리지를 활용했습니다.

| 진짜 위험한 빚은?

개인의 신용을 담보로 빚을 내서 주식이나 코인을 투자하는 방식과

주택이라는 자산을 담보로 투자를 하는 방식 중 어떤 것이 위험한 빚인지는 저는 잘 모르겠습니다.

어쩌면 부족한 생각일 수도 있으니 분명 제가 놓친 부분도 있다고 생각합니다.

그러나 여전히 저는 감당 가능한 빚은 내 자산을 불려나가는 데 가장 큰 무기가 됨을

직접적 / 간접적 경험으로 확신하고 있습니다.

| 감당 가능한 빚이란?

마지막으로 무리한 빚은 당연하지만 피해야 합니다.

제가 생각한 감당 가능한 빚은 다음과 같다고 생각합니다.

1. 충분히 감당 가능한 빚

: 이자를 역산 했을 때 내 수입으로 감당 가능한지

: 1년 후 상환 요청이 들어왔을 때 갚을 수 있는 수입내인지 

2. 하락해도 버틸 수 있는 체력

: 빚을 활용해 매수한 자산이 하락을 하더라도 버틸 수 있는 월 수입과

  멘탈(=가치판단)이 되어 있는지

[요약]

① 10.15 대책 이후 규제지역 실거주 + 레버리지는 매우 훌륭한 방법이다.

② 감당 가능한 범위내의 빚은 내 자산을 올리는 가장 강력한 무기이다.

③ 정부의 발언을 신뢰하는 것 보다 중요한건, 뉴스를 보고 생각하는 것이다.