[투자경험담 본깨적 #5] 법인임차인과 전세권

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법인 임차인 받아도 될까요?( 갱신청구권 적용 가능 여부와 특약까지 ) [ 리스보아 ]

[본 것]

• 전세권은 등기부에 권리를 직접 기재하는 방식으로, 보증금을 보호하는 장치
• 하지만, 이 전세권은 제3자에게 다시 전세를 주는 ‘전전세’가 가능하므로 이에 대한 대응이 필요합니다.
• 그렇기에 특약은 기본 ‘전세 특약’에 아래 특약을 추가해주는 것이 좋다.
  • 임대인은 임차인의 전세권 설정에 동의하며, 임차인은 본 주택을 사택용으로 사용하고, 그 외 목적으로 사용은 금한다.
  • 임차인은 임대인의 사전 동의 없이 제3자에게 재임대(전대차) 또는 전세권을 이전할 수 없으며, 이를 위반할 경우 계약은 즉시 해제될 수 있다.
  • 전세권 등기 설정 및 해제와 관련된 모든 비용은 임차인이 부담한다.
  • 계약 만료 시, 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.
  • 계약갱신 청구권은 없지만, 예외도 있다.
    • 한국 토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인은 계갱권이 있다. (https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsId=001477&ancYnChk=0#0000)
  • 임대료 인상 5% 제한이 없기 때문에 시세에 맞춰서 세를 다시 맞출 수 있다.

[깨달은 것]

• 보통 회사가 마련해준 숙소 개념으로 관리가 잘 안 된다고 들었는데, 급할 때는 어쩔 수 없이 들여야할텐데 이렇게 관련 특약을 알고 있는 것이 도움이 되겠다.
• 2년 후에 공급이 부족한 지역이라면 2년 후 전세 상승분을 노리고 투자가 가능하겠다.

[적용할 점]

• 세를 빨리 빼야하거나, 2년 후 매도/전세재계약을 볼 수 있는 투자에서 적극 검토