[실전33기 우2ㅣ는 삼도8도 유랑단♡ 웨클] 1주차 강의 후기

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

1년 4개월 만에 듣게 된 실전반! 1주차 강의후기 남겨봅니다.

[새롭게 알게 된 것]

1. 지금은 투자에 드라이브를 걸 때. 관망하거나, 매도해야 할 때가 아님.
2. 목표를 생각하지 않고, 문제에 매몰되어선 안된다. 목표가 서울 1채 투자가 아님. 장기적인 목표가 아니라는 얘기. 목표를 명확히 설정하고, 중심을 딱 잡고 나가야 한다. 돈이 떨어지면, 투자 의욕이 떨어져 월부 생활을 쉰다는 건, 투자 자체가 목표로 삼았기 때문에, 목표를 상실한 것. 규제에 부딪혔을 때 내 목표로 가는 문제가 생겼을 뿐, 문제를 해결할 방법을 찾으면 됨. 규제가 무엇이 나오든, 해야 할 일을 꾸준히 하는 흔들리지 않는 ‘순항’의 수준이 되어야 함. 그렇지 않다면, 이번 실전반에서 그 깨달음을 알고, 딥다이브 해야 함.
3. 우리의 목표는 서울 투자가 아니고, 노후 준비, 경제적 자유다. 서울 투자가 아님.
4. 수도권 공급대책 135만 호 중 서울에는 3만 호 밖에 없음. 앞으로 서울 공급이 없다는 의미.
5. 세낀 물건 거래가 불가능하여 매물이 감소하는 영향 : 1급지는 영향이 없음. 2,3급지는 공급은 많이 줄어들었는데, 수요는 별로 안 줄어듦. 4,5급지는 공급은 줄었고, 수요도 많이 줄어듦.(이탈이 크다.) 왜냐하면 대출 한도가 줄어드는 타격이 더 큼.
6. 규제로 인해 눈치 보는 시기가 지나고, 가격이 형성될 것. 이전 실거래가보다 낮은 가격이 될지는 미지수.
7. 규제/비규제가 본질이 아님!!! 비규제지역 풍선효과를 생각하고, 비싼 가격에 사는 것 조심. 본질은 싼 가격임.
8. 적은 투자금을 상대적으로 선호도가 낮은 단지(비규제 지역)의 ‘챗수’를 늘림으로써, 오히려 우수 단지에서 기대할 수 있는 수익과 수익률을 뛰어넘는 결과를 만들어 낼 수 있다.
9. 지향해야 할 마인드 : 현재 주어진 상황 속에서 최선의 전략으로 매물을 선택하고, 그 안에서 수익을 극대화하며, 격차를 따라잡는다.
10. 수도권은 땅을 사는 것. 눈으로 보기에 형편 없어 보이는 외관이어도.
11. 좋은 단지가 많이 오른 경우 vs 덜 좋은 단지가 덜 오른 경우 : 좋은 단지가 많이 오른 경우는 안정적인 투자가 아니기 때문에. 리스크를 감당하기 어려운 경우 지양해야 한다.
12. 지금은 이것 저것 따지는 것이 아니라 뭐라도 투자하는 것이 중요하다.
13. 2025년 11월은 현재 2017년 상승장 폭발 직전의 시기와 비슷함. 봄에서 곧 여름으로 넘어갈 시기. 드라이브를 걸 때. 결과적으로는 등기 밖에 남지 않음.
14. 투자자는 5년째까지 돈이 없는데 6년째 10억이 생김. 후순위 지역, 후순위 생활권도 상승장 끝자락에서는 상급지의 상승률을 능가하게 오른다.
15. 지금 부동산 상승장의 원인이 갈아타기인데, 다주택 규제로 타깃을 잘못 잡음.
16. 만약, 내년에 보유세가 오르면, 약 2배 가량 오를 가능성이 큰데, 그때 무조건 보유세를 버텨야 한다. 감당해야 한다. 임차인의 전세상승분으로 돌려받을 수 있다. 그 때 버티면, 앞으로 이어질 폭등장에서 시세차익이 더 클 것이다.
17. 전고점 하락률 –20%인데 매매가가 6억인 A단지와 전고점 하락률 –5%인데 매매가가 8억인 B단지 중에서 어디에 투자해야 할까? 투자금이 같다면? 정답) B단지에 투자해야 한다. 왜냐하면, 전고점 이하라면 허리 이하니까, 나중에 더 많이 오를 단지는 B단지이기에. 전고점 아래면, 더 가치가 좋은 것에 투자할 것.
18. 절대적 저평가는 전고점 아래인 모든 단지를 말하고, 상대적 저평가는 단지들을 서로 비교해서, 가치가 비슷하면 더 싼 것, 가격이 비슷하면 가치가 더 좋은 걸 선택해야 한다는 의미
19. 나중에 서울의 아파트가 전고점을 다 넘었을 때는 가치가 좋으면서 싼 게 중요함. 이때는 상대적으로 싼지 봐야 함.
20. 환금성의 새로운 기준 : 매도가 되는가를 넘어서, 주변에 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가?
21. 환금성의 기준 2.) 하락장에서도 매수가 될까? 하락장에서 거래가 안되면 갈아타기의 기회(=하락장)를 놓칠 수 있다.
22. 1,2급지라도 아파트 균질성이 떨어지는 외딴 적은 세대수 단지는 하락장에서 거래가 안됨. 하지만, 상승장에서는 상승하면서 거래가 됨.(특징임)
23. 하지만, 다른 단지들과 섞여 있는, 주거균질성이 좋은 적은 세대수 단지는 하락장에서 거래가 될 수 있고, 상승장에서도 다른 단지와 함께 오른다.
24. 최고전세가율이 찍혔다는 것은 조만간 대세 상승장이 올 거란 얘기. 지금은 그런 시기가 아님. 규제 나왔을 때 주춤하기 때문에. 대세 상승장에서는 규제가 안먹힘. 부동산에 관심 없는 사람들조차 매수에 혈안되어 있음.
25. 08~15년의 시기에, 저 때의 집은 거주의 목적이 강했다.(그래프 상 넓은 U자형) 매매 전세 차이가 크면 전세로 사려는 수요가 컸으나, 지금은 달라졌다. 투자재로서의 모습을 띠고 있기 때문에 매전차가 커도 매매로 사려고 한다.
26. 지난 장이 매매전세 사이클이 7년 정도 걸렸다면, 지금은 2년 반~3년으로 줄어듬. 사이클이 짧아짐. U자형에서 N자형으로. 전세가율이 의미 없는 시장이 되고 있음. 전세가율에 무관하게 매매가가 오른다. 마치 부동산이 주식, 비트코인과 같은 성격의 투자재의 모습임. 그래서 조심해야 함. 전고점을 급하게 뚫고 가파르게 오른, 소위 1급지 우량자산은 조심 해야 함. 급하락을 돌아설 수 있음. 특히, 2급지 구축이 가장 위험함.
27. 지금은 가격의 ‘수준’에 집중해야 함. 가격이 급등했는지... 너무 비싼 건 아닌지.. ‘부동산으로 돈 벌 수 있겠다.’라는 욕망의 자산이 되어 버림.
28. U자형 그래프는 탐욕, 투자재로서의 매력이 없는 단지들일 것.
29. 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 선택하면 됨.(심플함)
30. 지금 전세가율은 원금보존에서 의미 있는 지표가 아님. 왜냐하면, 전세가까지 매매가 떨어질 수 있다는 가정을 하는데, 전세가가 지난 전저점에도 미치지 못했기 때문에. 매매가가 떨어져도 전저점까지는 가지 않으니까.
31. 전세가율이 의미 있을 시기는 전세가가 전저점 위로 올라오는 시기부터임. 이 때가 대세 상승장의 시작인데, 매매가가 얼마나 올랐느냐에 따라서 전세가율이 결정되는 시기임. 이 때 전세가율로 싼지, 비싼지를 판단할 수 있음.
32. 우선순위는 정해놓되, 안되면 다음 단지로 돌림. 특정 단지에 집착하지 말 것. 대출 받아 투자하는 건, 바람직하지 못함. 투자자의 자세가 못됨.

[느낀 점 & 적용할 점]

이번 강의는 마치 제가 최근 투자한 1호에 대해 평가 받는 기분이 들었습니다. 튜터님이 말씀해주시는 25년 11월 현재 규제 시장에서의 가변적 기준과 변하지 않는 원칙(저환수원리)의 세부적인 의미에 대해서 새롭게 배울 수 있었습니다. 다 안다고 생각했는데, 제가 놓치고 있거나, 간과했던 부분들이 꽤나 많았습니다. 제가 이 두 가지 기준에 맞게 투자했는지 복기해보는 시간이었다는 데 의미가 깊었습니다.

1. 나는 내가 할 수 있는 투자금에서 최선의 투자를 했는가?

전고점 하락률이 더 큰 단지가 아니라, 전고점 아래에 있으면서, 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지에 투자했는지가 지금 시장에서의 투자 기준인 것입니다. 결국엔 ‘가격’과 ‘가치’라는 본질에 수렴하게 됨을 알게 되었습니다. 가격이 전고점 아래의 ‘적절한’ 가격이면 되는데, 이 기준은 잘 지켰습니다. 내가 투자할 수 있는 것 중에서 ‘가치’가 가장 좋은 물건이었는지는 저의 서울 4급지, 일부 3급지, 수도권 상급지에서의 비교평가를 통해, ‘선택의 근거’를 가지게 되었다고 생각합니다. 선택의 ‘확신’이었는지까지는 모르겠습니다. 하지만, 제가 A단지에 대한 가치를 파악했고, 다른 단지와 붙여보면서, 같은 가격이면 A단지가 낫겠다는 ‘판단’을 하고 매수 결정한 것에 나름 후한 점수를 주고 싶습니다. 앞으로도, 조금 더 뾰족하게 가치 판단할 수 있는 노력을 기울여야 하겠습니다. 꾸준한 임장과 임장보고서가 그 도구가 될 것입니다. 결국엔 ‘가격’과 ‘가치’라는 본질만 남는다는 것을 알게 되었습니다.

2. 나는 변하지 않는 투자의 원칙, 저/환/수/원/리에 맞게 투자했는가?

그동안 조금 아리송했던 개념이 환금성과 원금보존이었습니다. 환금성은 300세대 이상, 저층과 탑층만 아니면 되지 않나? 이렇게 쉽게 생각했습니다. 이번에 알게 된 깊은 의미는 하락장에서 팔릴 수 있는지 여부였습니다. 하락장 같은 갈아타기의 좋은 기회에서 그 기회를 살릴 수 있는지입니다. 그래서 A단지의 22년말~23년초 하락장 시기에 거래가 찍혔는지 확인해보았습니다. 제가 놓치고 있던 부분이라 처음 확인해보았는데, 다행히 거래가 찍혀 있었습니다. 환금성에서 꼭 확인해야 할 체크 리스트를 추가하게 되었습니다. 원금보존의 경우, 서울은 전세가율 60% 기준만 알고 있었고, 전세가까지 떨어질 수 있다는 생각만 단순히 했습니다. 하지만, 현재 시장에서는 전세가율이 원금보존의 기준이 아니라는 것을 새롭게 알게 되었습니다. 지난 매매가의 전저점이 원금보존의 진짜 의미인 것을 알게 되어, 내가 얼만큼의 매매가 하락를 예상할 수 있는지 생각해보게 되었습니다.

개인적인 감정에 휘둘리지 않고, 앞서 말한 기준에 맞게 ‘기계적으로’ 하는 투자가 우리가 지향해야 할 독립된 투자자의 길입니다. 문제에 매몰되지 않고, 목표라는 본질을 바라보는, 넓게 보는 현명한 투자자가 되겠습니다.