안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.
4,500만원으로 첫 투자했던 20대, 4년 만에 수도권으로 갈아탔습니다.
오늘은 위의 글 이후로, 실질적으로 어떤 투자 결정 프로세스를 통해 위와 같은 결정을 할 수 있었는지 실효적인 측면에서 얘기드려보려합니다.
언제든 투자를 할 수 있는 상태 (지피지기 백전백태)
사실, 저는 올해 투자를 계획하고 있진 않았습니다.
연초에 이미 한 건의 투자를 진행하기도 했었고, 보유한 물건들의 추가 운용을 통해 다음 투자를 27년을 목표로 천천히 계획하고 있었습니다.
✅ 과거/현재/미래를 준비하기 위한 3가지 사항
1. 투자 포트폴리오
다만, 이 결정을 한 이유는 평소 임장보고서를 쓸 때마다, 제가 보유한 부동산과 자산, 연간 저축 가능 금액, 대출 가능금액을 포함한 가용 투자금 뿐만 아니라, 포트폴리오를 재배치 했을 때, 생기는 각 투자금 별로 1안, 2안, 3안 모두 다시 도출해보았고, 그에 따른 선택의 장단점을 명확하게 알고 있었기 때문입니다.
또한 이 부분이 맞는지 아닌지에 대해서 평소 강사님 혹은 튜터님을 뵐 수 있는 기회가 있다면 조금씩 여쭤보며 확신을 얻는 과정을 거쳤고, 매물코칭이나 투자코칭을 적극 활용했습니다.
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2. 시세 5분위표
또한 앞마당을 하나 씩 만들어갈 때마다 나만의 보물창고인 시세5분위표를 차곡차곡 업데이트 해나갔습니다.
앞마당이 부족하신 분들은 처음 정리하는 것이 좀 어색할지 몰라도, 오히려 앞마당이 적기 때문에 해당 양식을 채워나가기가 쉬우실 겁니다.
매달 임장지를 만들어가면서 5분위표의 시세를 업데이트 해보고 또 새로운 단지로 갈아끼워 나가는 과정을 꼭 반복해보시면 좋겠습니다.
3. 앞마당 계획표
또한 당장 투자를 할 수 없는 상황이라고 해서 쉬기보다는 1안 2안 3안에 맞는 투자금을 100% 활용할 수 있도록 추가적인 앞마당을 만들 수 있게 미리 어떤 곳을 갈지 계획하고 준비했습니다.
지금 투자할 수 없는 상황이라 속상한가요?
이 과정에서 여러가지로 회사나 가정 등 몸과 마음이 지칠 때면 다시 한 번 목표를 되새겨보고, 처음 다짐했던 10년의 투자를 다시 한 번 떠올렸습니다.
과연, 내가 했던 한 두 번의 투자로 원하는 목표를 이룰 수 있는지? 정말 노후 대비를 하고 경제적 자유를 목표로 하는 사람인지? 스스로 메타인지를 하고 계획을 수정하고 묵묵히 반복해야 합니다.
문제란 역설적이게도 목표와 계획이 있기에 생기는 것이고, 정말 그 목표를 이루고 싶다는 강한 열망이 있다면 문제는 더 이상 문제가 아니라 성장을 위해 헤쳐나가야할 과업이 됩니다.
또한 주변분들의 투자를 도움으로서 투자에 대한 생생한 현장감과 인사이트를 쌓는 시간들이 결코 헛되지 않음을 배웠고, 다음 투자를 위한 단단한 초석을 쌓는 과정의 일부라고 생각했습니다.
규제 속에서도 투자 할 수 있습니다.
지금 매수하려는 단지가 추격매수인지 아닌지 확인하는 가장 확실한 방법
위와 같은 3가지 사항을 평소에 준비해두다보니, 갑작스레 생긴 규제 상황에서도, 평소 생각해 둔 몇 가지 투자 방향성에 대해 빠르게 우선순위 전환을 할 수 있었고, 해당 투자금으로 진행할 수 있는 최선의 투자 후보 단지들을 매물 단위로 스캐닝하기 시작했습니다.
이 때 3일 동안 총 3개의 매물을 뽑을 수 있었고, 각 물건에 대한 판단과 더불어 매물코칭을 통해 멘토님의 생각까지 이어볼 수 있었습니다.
제가 뽑은 매물의 상황은 다음과 같았는데요. (가격과 상황은 모두 예시입니다.)
A단지 a매물
전고점 9억
7.8억(7.7억까지 네고 가능)
집주인 거주 및 5.9억 전세 대기자 확인 (전세 시세 5억 초반)
근저당으로 신규 전세 맞추기 어려운 상황 (집주인 협조 필요)
B단지 b매물
전고점 9억
8.2억(8.1억까지 네고 가능)
올확장 깨끗하며, 주인전세 5.9억 협의 확인 중 (5.6억까지 협의 완료)
전세 시세 5.4억
C단지 c매물
전고점 8.8억
7.3억(7.2억까지 네고 가능)
올확장 기본집. 주인전세 5.2억 협의
전세 시세 5억 초반
이 때 객관적으로 비교평가를 정리하기 위한 방법은 다음과 같습니다.
1. 가격 확인
매수하고자 하는 단지의 가격이 저평가 됐는가? (현재가격, 전고점 대비 하락률)
앞마당 내에서 투자금 대비 BEST가 맞는가?
2. 협상 확인
매도인의 매도 사유? (세금, 이사, 투자, 현금 필요 등)
가격 조절이 되지 않아도 싸다고 판단 되는지? 현재 투자금으로 감당 가능한지?
3. 전세 확인
수리상태, 이사날짜 등 확인 (주인전세, 세낀 물건 협조 가능한지?)
현재 전세가가 적정한지? (2년 후 전세 상승분을 통해 추가 투자가 가능한지?)
(추가) 규제지역과 비교
또한 규제지역의 단지들을 모두 가져와 비교평가해보며, 단순히 비규제지역이라서 매력적으로 느끼는 것은 아닌지, 실질적으로 정말 저평가되었는 것이 맞는지 재차 확인해보았습니다.
그 결과 3개의 물건 모두 ‘전고점 대비 10% 이상 하락된 가격’이므로 ‘장기적으로 보았을 때 모두 허리 수준 혹은 그 이하의 가격’이란 판단이 들었습니다.
위와 같은 기준을 적용하고 매물코칭을 받으며, 제가 놓쳤던 부분이 무엇인지 파악할 수 있었는데요. 이를 통해 더욱 정밀한 결정을 내릴 수 있었습니다.
1. 가장 중요한 것은 가격, 저평가 여부
세 단지 모두 저평가이긴 하지만, A, B 단지의 매물들의 전고점이 C 단지보다 더 높고, 조건이 좋다보니 가장 중요한 가격에 대한 저평가를 순간 놓치고 있었습니다. 단순히 투자하기 좋은 조건이 만들어지는 것이 좋은 투자가 아니라, 가치대비 가격이 얼마나 저렴한지가 가장 중요하다는 사실을요.
2. 다음 투자를 고려할 것, 전세금 상승분
또한 해당 투자에 몰입하다보니, 과도하게 올려받은 전세금은 향후 전세 상승분을 고려했을 때, 그 마진이 적을 수 있고, 다음 투자를 기약하기가 시간이 더욱 오래 걸릴 수 있다는 사실을 간과했었습니다.
정리해보겠습니다.
위와 같은 준비와 의사결정 프로세스를 통해 결국 C단지를 최종 투자 물건으로 선정했고, 투자를 진행할 수 있었습니다.
이 과정에서 모든 것이 순탄치만은 않았지만 결국 큰 틀에서는 정해진 순서대로 차근 차근 진행하는 것이 전부입니다. 제가 특출나게 잘나서 투자를 한 것이 절대 아니라, 말씀드린 바와 같은 사항을 투자를 할 수 없는 상황에서도 준비를 조금씩 했기 때문에 빠르게 행동할 수 있었습니다.
✅ 과거/현재/미래를 준비하기 위한 3가지 사항
1. 투자 포트폴리오
2. 시세 5분위표
3. 앞마당 계획표
✅ 비교평가 정리
1. 가격 확인
2. 협상 확인
3. 전세 확인
(추가) 규제지역과 비교
현재 여러가지로 어려움이 있으시고, 낙담하신 분들도 계실테지만 투자라는 긴 호흡 속에서 월부의 정형화된 뾰족한 방법과 강사님들의 말씀들을 하나 하나씩 적용해보시고 준비하신다면 장기적으로 어떤 상황에서든 투자할 수 있는 단단한 투자자가 되시리라 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
