현재 계약은 마친 상황이고, 중도금은 입금 전입니다.
저는 월세입자가 거주하고 있는 집을 내집마련으로 계약했고,
세입자의 명도는 매도인이 책임진다는 것도 계약서 내에 명시해두었습니다.
월세입자 만기가 좀 남은 상황에서 매도자가 갈아타기 투자를 희망했고
그래서 중도금을 주는 대신 잔금 기간을 5개월정도 길게 계약을 할 수 있었습니다.
저와 계약하기 전에는 매도자는
월세입자를 최대한 올해안에 내보내고 매도를 하고 싶어했는데,
월세입자가 내년에 나가는 것을 희망했고 계
약기간이 남았기 때문에 저와 계약을 체결할 수 있게 되었습니다.
매도인과 계약을 체결하던 날,
월세입자의 이사 날짜 결정되면
잔금일이 소폭 조정이 생길 수 있다 정도로 언급 주셨고
어차피 갈아타기가 아니라 날짜의 소폭 변동은 이슈가 없었습니다.
그런데 오늘 월세입자가 제 잔금일보다 5주나 앞선 날짜로 계약 희망하는데
잔금일을 당길 수 있냐고 부사님께 연락이 왔습니다.
5주는 당기면 장점과 단점이 아래와 같았는데요.
장점 : 입주를 빠르게 할 수 있다
단점 : 싸게 예약한 법무사님이 일정이 안된다.
대출을 빨리 받아서 이자를 더 빨리 내기 시작한다.
잔금 전 월급을 모을 시기가 줄어든다.
인테리어&대출을 더 빠르게 부지런히 움직여 알아봐야한다.
결론적으로 마음은 빨리 들어가고 싶었지만
차가운 뇌로 판단했을 때 잔금을 당기는 것이 비용이 꽤나 들었습니다.
그래서 부사님께 법무사비용이나
이자비용을 매도자가 부담하는 것이
아니라면 현재 계약서를 유지하고 싶다고 의사를 밝혔습니다.
그래서 저는 세입자가 아직 계약을 안했으니 문제가 되지 않을 것이라고 생각했습니다.
그. 런. 데
퇴근 즈음 부사님께 전화가 오더라구요
받아보니 세입자가 이미 계약을 해버렸다고 하더라구요?
월세입자가 거래 경험이 없어서 날짜 협의도 없이 계약을 했다고,,,
그래서 이렇게 대화를 이어갔습니다.
- 월세입자의 보증금이 저희가 지급하는 중도금보다 작은데 그걸로 내보내면 되는거 아니냐?
→ 매도자가 갈아타기하려고 다른 집에 계약금을 넣어서 부족하다 - 그렇다면 매도자가 월세입자 내보낼 때 부족한 금액은 얼마냐?
→ 잔금 후 인테리어 공사를 할 생각이었고, 2천만원정도 자금 여유가 있어서 만약 금액이 적다면 한번 더 중도금을 주고 인테리어 공사 기간을 벌어보자고 생각했습니다. - 부사님이 만약 조율이 안되면 계약 파기가 될 상황까지 될 수있는데, 그러면 배액배상 받는 금액보다 매수한 단지 상승폭이 더 커서 같은 단지 재매수하는게 어렵다.
현재 상황을 정리하면 매수자인 저에게 책임이 있는 것은 없고 아래와 같은데요.
- 사전 협의 없이 계약 만기 전 이사갈 집에 계약금을 넣은 세입자 잘못
- 중도금 > 보증금인 상태에서 자금 융통이 안되는 건 그럴 수 있지만
잔금 일정을 당겨달라는 것은 매도자가 매수자인 저에게 아쉬운 소리를 하는 상황 - 매수자인 저에게 하나의 리스크란 계약이 파기가 되면
배액배상금을 돌려받을 수 있는 자금의 상황이 아닐 것 같아 법적 절차가 필요할 수도 있다.
부사님과 저녁에 통화하기로는 매도자가 자금 상황 체크 중이고,
월세입자 먼저 보증금 주고 내보내기 위해서 자금이 얼마가 부족한지 확인해본다고 하였습니다.
저는 아래와 같이 내일 부사님께 여쭤보려고 하는데요.
1. 세입자 이사 날짜 언제로 확정인건지
→ 처음 1월 초(세입자 이사 날짜)로 당겨달라했을 때 어렵다고 하니,
어려우면 1월 중순까지 잔금할 수 있는지 문의했었음
2. 매도자 보증금 금액 얼마나 부족한지
3. 매도자 계약파기 생각있는지
-> 그렇다면 세입자 보증금과 매수한 곳 잔금은 어떻게 할 생각인지?
→ 배액배상할 금액은 있는지?
그리고 아래의 순서로 저의 입장을 표명하려고 합니다!
선호 1. 현재 잔금일 유지 / 세입자가 계약금 포기하기 👈 만기일 전에 나가는건 엄연한 세입자의 잘못임으로
선호 2. 현재 잔금일 유지 / 필요한 자금이 2천 이내면 추가 중도금을 줄테니 인테리어 기간 확보
선호 3. 잔금일 당겨줄테니 이자비용 + 법무사 비용해서 300만원 수취 (세입자가 주건, 매도자가. 주건)
이 과정에서 제가 고려하지 못한 리스크가 있거나, 대비해야할 것들이 있을까요?
만약 계약 파기 후 다른 단지를 재매수해야한다면 규제지역 내에서 생애최초, 실거주 예정으로 대출규제나 토허제의 큰 영향은 없을 것으로 보고 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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댓글
BEST | 우리 다루다님~ 너무 똑똑하게 가능한 상황을 다 정리하셨네요. 저라면 다루다님이 좀더 일찍 들어가는 부분에 있어서 크게 이슈가 없다면 선호2나 선호 3으로 갈것 같습니다. 현재 잔금일을 유지하고 세입자가 계약을 포기하고 계약 만료날까지 사는것을 강요 할 수 있으나 조금의 배려로 선호 2로 가면 인테리어업체 찾는데 시간은 걸리나 입주전 / 잔금전 인테리어 기간을 확보할 수 있으므로 인테리어 하고 바로 입주하는게 가능할것 같고 선호 3으로 가도 300만원 수취하고 인테리어 비용에 보탤 수 있을것 같아요. 고려하지 못한 리스크는 없지만 대비해야 할 것은 잔금일을 당기게 될 경우 부동산 계약서 명시사항에 따라 계약서를 다시 써야할 수 있으므로 이부분 체크해주시면 좋을것 같아요~
다루다님~ 안녕하세요 우지공입니다! 우선 당황스러운 일을 겪으시고 있는데도 차분하게 정리하시며 대안들까지 잘 마련하신 부분!! 너무 잘하셨습니다~ 큰 관점에서 보면 다루다님께서 손해를 보는 부분이, 이자비용 + 법무사 비용 + 자금계획 차질이 생겨 부족한 부분을 신용대출 받는 것 이렇게 3가지 정도가 될것 같아요!! 이미 계약을하신 상황이기에, 손해 보는 부분을 명확하게 텍스트로 말씀을 드리고 이 부분들을 보전해서 0금액 만큼은 보완해주셨으면 취지를 말씀드리는게 서로서로 이길수 있는 전략이지 않을까 생각이 듭니다 결국 부동산 거래는 사람과 사람이 하는 일이니, 대화를 통해서 잘 풀어나가셨으면 합니다! 감사합니다.
다루다님 안녕하세요..! 그간의 대처를 너무 잘 하신 것 같다는 생각이 들었어요. 넘 대단하세요..! 길게 썼다가 다루다님께서 매수한 부동산이 서울 지역인 것을 확인하고 다시 써 보아요. 지금 상황에서 다루다님께 가장 중요한 것은 좋은 자산을 좋은 가격에 매입했다는 점 그래서 그 자산의 소유권을 온전히 가져오는 것이 가장 중요한 부분이 아닐까 생각해 보았어요~ 그래서 저라면 2번 또는 3번으로 진행해 볼 것 같아요. 다만, 이 과정에서 원래대로라면 매도인께서 임대차 기간을 주장할 수 있는 상황 그래서 매수인이 어떤 조치를 해야 하는 상황은 아닌 점. 그렇지만 매수인이 '선의로' 협조할 의사가 있음. 때문에 추가로 발생하는 이자 비용은 매도인께서 부담해 주시면 좋겠다는 점 을 부사님께서 완전히 공감하시도록 잘 설명드릴 것 같아요. 그리고 저라면, <<<중도금 지급 기한이 따로 있더라도 일단 중도금의 일부라도 바로 입금을 할 것 같습니다.>>> 입금시에는 입금자에게 "중도금"으로 표기가 되도록 수정할 것 같습니다. 가장 큰 리스크는 매매 계약 파기이고 이 리스크를 막는 확실한 방법은 중도금의 일부 입금입니다. 저라면 반드시 할 것 같아요. 감사합니다..!
