[서기반 29기 68조 튜핑 ] 수도권이나 지방에서 가치 성장 투자할 자산 찾아보자!

안녕하세요 서기반 29기 68조 튜핑입니다

1강에서는 주우이님께서 10.15 대출 규제 이후

서울 수도권 투자에 대한 방향성을 잡아주셨습니다

강의 내용이 너무 유익하고 좋아서 버릴 것이 하나도

없었던 소중한 강의였습니다

규제로 인해 매수 심리가 주춤해지고 실거주 의무와 규제지역 확대 및 

대출 한도 감소로 거래량 줄어들 가능성 많을거 같습니다

전세가 껴져 있는 상태로는 매도가 어렵기 때문에 매도할 수 있는 

매매 물량이 감소하고 있고 실제

저번달 매임 갔을 때에도 볼 수 있는 물건이 별로 없었습니다

토허제 영향으로 나올 수 있는 전세 매물이 감소하고

서울의 입주물량이 2026년 이후 급속하게 감소하고 

있기 때문에  이로 인해서,

  전세 가격이 오르고 계약 갱신권이 증가할 것으로 보입니다

강남권역에서 가성비 접근지역으로 눈여겨 봐야 할 곳은

관악구, 강서구, 구로구, 금천구 로서

강남 접근성이 좋은 것을 우선 순위로

단지별 연식 확인 후에 우선 순위로 접근하는 것이

투자에 유리하다는 것을 알게 되었습니다

강북권에서는 서울 외곽지역의 경우는 입지적 특장점이 있기 보다는

역세권 or 연식이 좋은 아파트로 

단지별 선호도를 우선하여 투자로 접근해야 한다는 것입니다

하지만 노원구는 중계 학군이라는 절대적 입지를 무지해서는

안되는 지역으로 학군지 아파트를 우선순위로 보는 것이 좋습니다

경기도 지역도 투자의 범위는 강남1시간 이내로 보는 것은 당연한 거 같습니다

과천은 교통적 압도적 우수하여 자차 로도 출퇴근 가능한 입지적인 요소가

이지만  학군이 없는 것이 큰 단점으로 보입니다

하지만 유유자적하는 평화로운 삶이 가능하고 

유해시설 없어서 자녀 키우기 좋은 환경으로 보입니다

분당은 구축밭 임에도 불구하고 전세가 높은 이유는 학군 때문입니다

경기도 입지별 특징 설명 들으면서 인상적이었던 부부은 영통구의

두개의 단지를 가져와서 비교해 주시면서 입지가 비슷해서 항상 가격이 높았던

단지도 연식빨이 떨어지면 땅 가치가 높은 단지의 가격이

높아진다는 중요한 사실입니다

투자금이 많이 들어갈 지라도 더 좋은 물건에 투자하는 것이 중요합니다

추후 전세 상승에 따라서 투자금을 회수할 수 있는

단지를 고르는 것이 중요하다는 것을 알게 되었습니다

즉, 선호도의 차이가 결국은 시세차익의 차이로 

이어질 수 있다는  것을 알게 되었습니다

따라서 가격보다는 가치에 우선순위를 두는 연습하기가 중요합니다

동별 단지가 가지는 가치에 따라서 투자 우선순위는 달라질 수 있습니다

다만 현장 임장을 통해서 정말로 투자를 해서는 안되는 곳과

거주지로서 살기 편한 곳을 나누고, 그 동네 안에서도

사람들이 좋아하는 단지를 고르는 것이 중요합니다

"가치성장투자란?

결국은 팔지 않을 물건을 매수 하는 것입니다. 즉 시세차익으로 노후대비부터 

경제적 자유를 이룰 만큼의 돈을 불리는 역할을 해주는 자산을 사는 것으로 

추후에는 전세 상승분으로 현금 흐름을 만들수 있는 투자를 말합니다"

입지는 좋지만 연식은 안좋은 단지는 매매가 상승율이 전세가 상승율보다

높아서 소액으로 투자가 불가능하지만, 

입지는 떨어지지만 연식이 좋은 신축 단지는 실수요 만족도가 높아서

전세가 상승율이 매매가 상승율 보다 높아서  투자금이 적게 든다는 것,

입지도 떨어지고 연식도 안좋은 단지들은 매매가 상승율 보다 전세가 상승율이

높아서 투자금이 적게 들지만 가격이 오르는데 시간이 많이 걸릴 수 있다는 점을

이 강의를 통해서 알게 되었습니다

적용할 점

1. 규제의 충격에도 투자의 본질은 변하지 않고 "가치대비 가격이 저렴한 

자산을 취득하고 보유한다" 는 것

2. 거래량 줄어드는데 가격이 상승하는 경우 상증장 끝자락일 경우가 많다는 것

3. 실거주 가능하고 투자금 2억 이상이면 서울, 투자금이 1~2억 사이이면 서울과 경기도 12곳과

실거주가 불가능하다면 투자금 상관없이 수도권 비규제 지역과 광역시를 눈여겨 보기

4.노원구의 중계 학원가 처럼 역세권보다 중요한 것은 그 지역의 핵심입지요소 이라는 것

5. 구축 매수시 용적율 보기(낮을수록 좋다).  리모델링 보다도 재건축 아파트 선택하기

6. 4급지 이하 30평대 같이 보기(차이 안나는 아파트가 많다 20평대가 먼저 오르기 때문에)

7. 소액투자로 접근할 때 가격이 빠르게 움직여서

놓쳐 버릴까바 내가 살 수 있는 곳보다 낮은 급지로 임장을 하면 안된다는 것

8. 1주택자 더좋은 자산으로 갈아타기 하기 위해서는 매수 물건을 먼저 확정하고 

매도 계약 후에 매수 계약하고 매도 잔금 치르고 매수 잔금 치르는 순서로 하기