[내집마련중급반 21기 39조 에머랄드] 1주차 강의 후기 - 역시 레전드 너나위님 !!!

나는 6개월차 월린이(^^)이다.

아니 김인턴 튜터님 표현을 빌리자면 존재감조차 없는 그냥 공기(Air)이다 ^^;; 

이젠 새싹이 정도 되었을라나….???

내 인생 58년에 새싹이 되다니, 막냉이가 되다니 재미나다. 

그런데 내마중에 오니 이제 살짝은 존재감이 느껴진다(어디까지나 나 스스로의 느낌)

5개월 짬밥이 괜한 건 아니었구나(허허, 겸손겸손 겸손하라고 에머랄드야~~~)

근데 5개월 힘들었다.

6월 열기, 7월 실준, 8월 서투기, 9월 열중, 10월 지투기

헉헉, 숨가쁘게 달려왔다.

이제 서로 다른 강의 2개만 더 채우면 나도 아너스 된다.

저 아너스 정말 되고 싶어용 ^^

환경에서 나갈 순 없고(그럼 성격상 한없이 게을러질 것 같아서리)

강의비 절약해서 투자금으로 세이브 하고 싶다.

갈아타기냐, 투자하기냐 계속 고민이 되서도(이 상황에 실거주 아니면 안되게 10.15 규제도 터졌으니)

내마중 들어보고 싶었다.

비규제 지역 투자가 맞나(그렇게 불린 돈으로 천천이 갈아타기?) 지난달 지방도 다녀왔고

이번달 내마중도 신청했다. 자알 들어본 뒤, 결정해야겠다. 

유튜브로도 만나고(ㅎㅎ 제 기억엔 너나위님 사람 좋은 울보, 죄송해요 제 나이가 많아서 이런 표현)

실준반에서도 너나위님 강의 들었는데(와우, 아우라가…..)

내마중에서 너나위님 강의 들으며 역시 레전드라는 느낌을 받았다.

이렇게 인싸이트를 가지고 시장을 바라봐야 하는구나

한 치 앞밖에 못 보고 사는 나에게

저 멀리 십 리 밖을 내다보는 너나위님은 그냥 레전드였다.

요술 망원경 가지고 계신듯? 아니아니 그동안의 경험과 마인드,

경제를 바라보는 시야를 갖추기 위한 꾸준한 독서와 노력,

이 모두가 빚어낸 아름다운 완전체 같은 분이셨다.

10.15 이후 더 신경 쓰셔서 강의안을 준비하셨다고 하더니

최신 상황을 짚어주시고 거기에 따른 전략을 알려주셨다. 

(으음, 이 강의에 칼을 가셨군요. 너나위님 강의 신청한 나 자신을 칭찬합니다 ㅎㅎ)

자, 강의 시작~

우선 앞으로 우리의 전략부터 정비시켜 주셨다.

1. 좋은 시기에(지금은 좋은 시기라 한다. 아직 여름은 시작도 안 했고 봄시장인데 규제로 봄비가 좀 내리는 시장일뿐 현재는 아직도 전고점 이하 가격이 많은데 10년 뒤 전고점 이하인 아파트는 단 1개도 없을꺼라고 하셨다)
2. 덜 중요한 것은 포기하고(평수, 연식, 인테리어) 더 중요한 것에 집중하여(위치, 입지)
3. 내 상황에 맞는 집을 26년 1분기까지(25년 말이면 더 좋고 ^^) 매수한다.
4. 지속적인 관심과 공부, 저축을 실행하며

 5. 적극적으로 갈아타기를 해서 최종목표에 도달한다.  

그리고 10.15 규제 내용과 대응 전략을 알려주셨다.

이건 이번 규제의 내용을 알려주려는 것보다

어떤 규제가 나왔을 때 그 규제를 보는 방법, 

이런 규제가 나왔을 때 이건 무슨 의미이고 

그럼 앞으로  나는 어떻게 해야하는가를 아는게 중요하다고 설명해 주셨다.

(와우, 이러니 레전드로 인정 안 할 수가 없는거죠. 

그냥 지식을 알려주시는게 아니라 아예 메타인지를 시켜주시잖아요.  ㅎㅎ 명강사 명강사) 

부양책이 되었건 규제책이 되었건

크게 보면 둘 중 하나를 건드리는건데

수요 아니면 공급 !!!

수요는 거래와 세제 부분으로 나눠서 건드릴 수 있고

공급은 땅이 있는 곳에 대한 정책과 땅이 없는 곳에 대한 정책으로 나뉜다.

이번 10.15는 수요만 건드린 정책으로 

그중 거래 부분을 규제하고(토허제) 금융을 규제(대출)한 것이다.

아직 세금은 안 건드렸다. 그런데 어떻게 될지 모른다.

공급은 하겠다고 하는데 달랑 두 줄, 이번 정부가 하겠다는 공급대책 135만호는 

전부 땅이 있는 곳에 하겠다는건데(땅이 없는 곳에 하겠다는 정비사업은 2%뿐) 

과연 이게 제대로 될지 말 뿐인 공약일지는 미지수… 

어쨌든 부양책이냐 규제책이냐를 읽어낼 수 있어야 하는게 중요하고

(이번 10.15는 규제책)

나는 어떤 방향을 설정하고 내집 마련에 임해야 할까가 중요한거라고~

(완전 멱살을 붙들고 가르쳐 주신다 ^^)

부양책을 쓸 때는 갈아타기의 최적기이고

규제책을 쓸 때는 그 안에서 내가 할 수 있는걸 찾아서 해야 한다고 하셨다.

금융규제로 저가 주택일수록 현금 부족한 경우 실거주 마련은 힘들어진다고….

(에고, 서민들이 점점 더 힘들어지네요 ㅜㅜ)

특히 놀라웠던건 그냥 단순하게 

다같이 토허제로 묶이게 되니 그동안 자기네만 토허제였던

강남이 이젠 숨통이 트여 잘 나가나보다, 원래 돈 많은 동네니 그런가보다 생각했던게

너나위님께서 10.15 대책 이후 매매가별 영향도를 분석해주신 표를 보니

11억 이하 물건에서 10.15 이전보다 필요 종잣돈 부담이 상대적으로 더 늘어난게 보여서 놀라웠다.

가격대가 높아질수록(심지어 15억 짜리 집은 아무 영향도 없네?)

이전 대비 부담률은 오히려 줄어드는 구조…ㅜㅜ(에잉, 이게 뭐야)

게다 11억 이하 집을 매수해야 하는 서민층에게 이전 대비 100% 늘어난 부담률은 

돈의 절대가를 떠나서(3천만원이 6천만원으로 100% 늘었을 때 더 필요한건 3천만원이지만 부자가 2억 4천에서 2억 8천으로 4천만원 늘어난것보다 훨씬 체감이 클 것이다)

서민들은 앞으로 이렇게 부담률이 올라가면 내집마련이 더 힘들어지겠구나 싶었다.   

그래도 앞으로 전월세는 확실히 오르게 되 있고

가파른 상승세로 다급해지던 실거주 매수자에겐 오히려 규제 충격으로 인한

거래절벽이 좋은 기회가 될 수 있음을 알려주시며 10.15 이후 상황에 따른 내집 마련 전략을 짚어주셨다. 

(그리고 생각보다 정책대출 해당자가 어마무시 많아서 그들은 이번에 더더 기회가 될 수 있다고 한다.

 힝, 나는 해당 안되는데 아쉽당)

우선 나에게 맞는 대출 파악하고 거기에 따른 매수할 집 예산 잡기

와우, 나는 나한텐 전~~혀 해당이 안되 관심을 끄고 살았어서

이렇게 많은 정책 대출이 있는줄 몰랐다.

(근데 대출 이름들이 참 예쁘네, 순우리말도 많고.  보금자리, 디딤돌~ 이름 너무 이쁘잖아. 캬~ 별거에 다 감동 ^^)

뉴스상에서 지나가던 말로 슬쩍슬쩍 들어본 귓등에도 담지 않았던 대출들,

비록 나는 그 수헤자가 되지는 못해도

앞으로 성인인 내 딸아이가 쓰게 될지도 모르고 

내가 갈아타기가 아닌 비규제 지역으로 가서 투자를 하게 될지,

규제 풀리기 기다리다 규제지역에서 투자를 하게 될지 몰라도…..

이런 대출들도 이번 기회에 꼭 알아두어야겠구나 싶었다.  

그래야 여긴 정책 대출로 들어오는 사람한테는 내가 밀리겠구나, 

그런 사람들이 많이 들어올 수 있는 가격대 단지구나~ 

이런 정도를 알 수 있을 것 같았다.

알 껀 알고 거기서도 경쟁할 수 있는 실력을 갖춰야겠지^^

알쏭달쏭 어려운 대출 용어들도 

완전 뽀개주셨다.

ㅎㅎ 이젠 LTV, DTI, DSR 뭔지 확실하게 알아요 ^^

어떻게 계산하는지도 알게 되었어요.

내 것도 미리 계산해볼 수 있겠네요.

근데 안 쓰고 걍 뚫어둔 마통이 정작 주담대가 필요할 때 

DSR을 깎아먹을 수도 있겠구나, 

금리나 상환방식, 중도수수료 등 고려해서 

주담대 필요시에는 마통을 없애는게 나을수도 있겠구나.

다행히 1억 초과가 아니어서(딱 1억)  1년 이내 마통을 은행에서 전부 체크한다고 해도 

갚아버리면 상관은 없겠구나 깨달았다.

그리고 신용대출도 그냥 막 쓰는게 아니라 어떻게 써야 하는지 기준을 딱 정해주셨다. 

세후소득 - 생활비 - 주담대 상환금 해서

남은 돈은 무조건 저축해서 3년 안에(36개월) 갚을 수 있는 금액만큼만 해야 한단다.

무조건 막 끌어다 쓰면 안된다고….(네에, 명심할께요)

그리고 주담대 대출 받을 때는 원리금 상환으로 하란다(ㅎㅎ 그렇구나 화폐가치, 인플레, 당장 돈 세이브 ^^)

나는 원금균등상환이 상환금액 절대가가 낮아서 이제껏 이게 좋은줄 ㅋㅋ

21년도에 5년 단위 고정금리로 받은 대출이 있어서

와우, 잘했네 좋아하고 있었는데(코로나 이후 금리 오르며 주변에서 곡소리 나는거 많이 봤다. 내껀 2.45% ^^)

이젠 금리 인하기라서 새로 받는 주택담보대출은 변동금리로 하라고 알려주셨다.(으음, 체크체크! 이런거 중요)

자, 그럼 내가 살 수 있는 집값 구해볼까요?

본인 종잣돈, 가용 자산, 소득(세전, 세후 나눠서)부터 확실하게 파악하고

(ㅎㅎ 본인 소득 모를까봐 연말정산 원천영수증 조회하는 사이트며 자영업자나 프리랜서는 어떻게 알아보는지까지

알려주셨다. 친절한 너나위님, 너무 나이스하신거 아닙니까? ^^)

그럼 우선 대출 한도부터~

맞다. 대출은 금리보다 ‘한도’를 먼저 중요하게 생각하자.

한도가 많이 나와야 한다.(물론 내가 감당 가능한 수준의 대출한도 ^^)

자, 대출은 정책대출이 되면 정책대출부터(대신 집값 한도 있음, 그래도 여긴 DSR이 아닌 DTI로 본대^^)

그게 안되면 일반은행대출(여기서도 생애최초, 서민실수요자 자격 되는지부터 체크)

(ㅎㅎ 정책대출에 대해 자세히 나오는 사이트까지 알려주셨어요. 우리 너나위님이 이렇게 자상하세요)

그리고 내가 잘 모르던 그 많은 정책대출들을 상세히 알려주셨다.

와우, 정신이 혼미해지지만 단디, 똑디 듣자.

(어디 사투리지? 저 대대로 서울 사대문 안에서만 조상님이 살아오신 서울 뇨자에요)

방공제도 잘 알아두고~(보금자리론에는 없대, 디딤돌 들어가는 거에만 있대)

지역별 LTV, DSR도 알려주시고 자세히 다 설명해주시곤

사례로 다시 알려주시는데

6단계로 체크하자구요.

1. 종잣돈과 소득수준 파악하기
2. 활용할 수 있는 대출 확인하기
3. 내 소득으로 감당할 수 있는 대출한도 알아보기
4. 대출종류별 대출한도 알아보기
5. 지역별 대출한도 알아보기
6. 그 대출의 매매가 기준 확인

7. 최종 DSR/DTI 확인

    

산수가 나와 조금 머리 아팠지만(ㅎㅎ 오랫만에 산수하니 재미도 있었다)

여의도와 가산이 부부, 강남이와 종로 부부, 광화문과 판교 부부 예시로 상세히 설명해주셨다. 

이때 조금 이해 안되는 부분은 놀이터방에 질문질문했다(ㅎㅎ 나 꽤 열심히 공부하는걸~^^)

광화문과 판교 부부가 이번 규제로 대출가능금액이 화악 줄어서

이런 분들 안타깝다는 말씀도 해주셨다.

으음, 진심이 느껴진다.

열심히 공부하고 고소득 직장에 들어간 이 분들을 왜 미워하나요?

그러면서 대안도 주셨다.

징검다리 끊겼다 생각말고 가능한 대출금액 내에서 규제지역 내에서 그 가격에 맞는

제일 좋은 집을 사서 실거주 하다가(옆칸으로 갔다가)

열심히 저축하고 기다려서 징검다리 보수공사 끝나면(규제 끝나면) 멋지게 다음 징검다리로 성큼 건너가던가

아님 비규제 지역에서 가장 앞서나갈(규제지역 아이만큼) 멋쟁이 아이로 대출 제대로 LTV 70% 다 받아서 사두자.

(오잉, 이 전략도 좋네요 ^^)

그렇게 불리고 있다가 징검다리 건널 수 있을 때 건너자.   

암튼 내집 마련 전에 미리 대출 종류를 파악해서 나한테 유리한 대출은 무언지 알고난 후에

대출상담사를 만나라고 하셨다. 아무것도 모르고 만나서 첨부터 물어보지 말라고.

그래 내가 먼저 알아야 해. 그리고 꼭 두 명 이상 만나서 크로스체크 하라고도 하셨다.

지금 규제 때문에 너무 혼란해서 그들도 말이 다르다고.

(세상에 강의 전에 많은 대출상담사들한테 일일이 전화해서 다 알아봐주신 너나위님, 너무너무 감사합니다)

그리고 이제껏 열렬강의하신 내용을 또 한 번 싹~ 다 정리해주시고

내집마련을 위한 과제하는 방법을 하나씩 네이버부동산에 들어가 직접 클릭클릭하시며 설명해주셨다.

의지 뿜뿜, 나도 얼른 해봐야지, 퇴근이 기다려진다^^

너무너무 알찬 강의, 

강의를 들으며 이렇게까지 가슴이 벅차 오르는게 맞는건가? ^^

너나위님 너무 감사합니다.

우리를 아끼고 하나라도 더 알려주시려는 마음이 마구마구 느껴져요.

열심히 배우고 과제해서 내집마련(아니 갈아타기^^)에 꼭 도움받겠습니다.

감사합니다. 꾸~~~벅

PS) 아웅, 너나위님 강의 듣고 나니 12월에 내마실 꼬옥 듣고 싶은데

      9월에 내마기를 안 듣고 지투기를 들어서 안되네요(힝힝ㅜㅜ  오또카지? 너무너무 듣고 싶당)  

      이건 천조자조(天助自助)가 안되네요.

      저도 하늘은 스스로 돕는자를 돕는다~ 이말 너무 좋아하는데요 ^^