안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

투자를 고민하다 보면

누구나 한 번쯤 이런 질문을 하게 됩니다.

“구축은 전세가가 잘 안 오르지 않나요?”

“그래도 신축이 전세가가 훨씬 빨리 오르잖아요?”

저 역시 과거 외곽 신축과

중심부 구축을 놓고 비교할 때

똑같은 고민을 했었습니다.

그리고 저도 자연스럽게

“신축 전세가가 더 빨리 오른다”

이 공식을 너무 당연하게 받아들이고 있었습니다.

그런데 최근 수도권 전세 시장을 복기해보니,

이 ‘신축 우위 공식’이 생각과 다르게

깨지고 있다는 사실을 확인했습니다.

오늘은 그 흐름을 함께 짚어보며,

구축 전세를 바라보는 관점을

다시 세워보는 시간을 가져보려고 합니다.

전세는 신축이 더 빨리 오른다는 공식, 지금은?

일반적으로 신축 전세가가

더 빨리 오르는 것이 맞습니다.

• 입지가 떨어져도 높은 거주 선호도
• 신축, 공원 더 쾌적한 주거 환경
• 옵션·커뮤니티·내부 편의성 우위

평상시 시장에서는

신축 전세가가 구축보다 탄탄하고

먼저 오르는 게 ‘정답’이었습니다.

그런데 최근 몇 개월 동안의 시장을 보면

이 공식이 흔들리고 있다는 생각이 들었습니다.

아래는 수지 지역의 예시인데요

입지 좋은 구축의 신정 6단지가

입지가 조금 먼 신축의 동천포레스트에 비해

매매가 뿐만 아니라 전세가까지

최근 따라 붙은 모습을 보이고 있습니다.

아래는 평촌 지역의 예시인데요

입지 좋은 구축의 관악타운이

입지가 조금 먼 신축의 두산위브 리버뷰에 비해

매매가 뿐만 아니라 전세가까지

최근 따라 붙은 모습을 똑같이 보이고 있습니다.

즉,

입지 좋은 구축이 매매가는 빨리 오르지만

전세가 상승은 늦을 거라고 생각했던 공식이

조금씩 흔들리고 있다는 생각이 들었습니다.

왜 이런 일이 벌어지는가?

신축의 경쟁력이 떨어져서 일어난 현상일까요?

저는 그렇게 보지는 않습니다.

신축의 강점은 여전히 분명합니다.

신축 단지의 커뮤니티, 옵션, 쾌적성,

실거주 선호도는 변하지 않았다고 생각합니다.

문제가 된 것은 신축의 매력이 아니라 ‘시장 자체의 환경’입니다.

지금 시장은 우리가 익숙하게 경험해오던

평상시 시장이 아닙니다.

최근 전세 흐름을 복기해보면

딱 하나의 결론으로 귀결됩니다.

지금 시장은 전세 공급이 너무 부족하다.

그 이상의 설명이 필요 없을 정도입니다.

이 부족 현상은 수지·평촌 뿐만 아니라

서울·경기 전역에서 동일하게 나타나는 현상입니다.

신축·구축을 가리지 않고 전세가를

‘동시에 위로’ 끌어올리는 힘으로 작용하고 있습니다.

구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

① 수도권 전역의 입주가 현재 및 향후 매우 없음

② 규제 이후 시장에 새로 등장하는 전세가 거의 없음

③ 10.15 규제 이후 규제지역 갈아타기,매매 이동 쉽지 않음

④ 가을 이사철이 다가오며 이동 수요가 늘고 있음

즉, 신축의 공식이 잘못된 것이 아니라

‘지금 시장이 너무 특수해서’ 깨지고 있는 것입니다.

지금 시장 “신축 vs 구축” 보다 더 중요한 것

평상시 시장에서는

신축 전세가가 더 빨리 오르는 흐름이 분명합니다.

그 공식은 여전히 유효하다고 생각합니다.

하지만 최근 시장은

그 공식이 그대로 작동하기에는

여러 가지 환경이 겹쳐 있는 특수한 시기입니다.

① 규제 강화로 시장 관망 확대

② 투자자 진입 제한

③ 실거주 매수까지 잠긴 거래량

④ 수도권 전세 공급의 전반적 부족

이 네 가지가 동시에 작용하면서

최근 전세 시장은

“신축이니까 먼저 오른다”는 단순 공식보다는

전세 공급이 부족한 지역부터 더 탄력적으로 오르는 흐름

이 조금 더 잘 맞는 설명이 되고 있습니다.

그래서 지금 시장에서는

신축/구축의 단순 구분보다는

“그 지역의 전세가 충분한가?”

“전세 공급이 향후 없는가?”

이 흐름을 먼저 살펴보는 것이 더 정확해질 수 있습니다.

특히 입지가 좋은 구축의 경우,

전세 공급이 부족한 시기라면

신축 못지않게 전세가가 탄탄하게 움직일 수 있다는 점도

함께 기억해보시면 좋겠습니다.

이 관점이 앞으로 시장을 해석하실 때

조금 더 선명한 기준이 되어드릴 거라 생각합니다.

앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂

감사합니다!