안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
서울과 수도권의 매매뿐 아니라 전세시장 역시 심상치 않습니다.
최근 전세 호가를 보다 보면 ‘이게 맞나?’ 싶은 숫자들이 보이지만,
하나하나 뜯어보면 모두 현실이 만들어낸 가격이라는 것을 알게 됩니다.
오늘은 그 현실을 이야기해보려 합니다.
서울·수도권 전세가격이 보여주는 ‘현실’
경기도 한 지역의 34평 전세 호가가 8억까지 올라왔습니다.
소위 이야기하는 핵심 지역이 아닌 곳인데 말입니다.
광고를 보면 ‘귀한 전세’라는 표현이 빠지지 않습니다.
이 단어 하나가 지금 서울·수도권 전세시장의 모든 것을 설명합니다.
8억이라는 전세가는 누군가의 욕심이 아니라
서울 전세난, 경기권 수요 집중, 공급 부족이 만든 ‘현실 가격’입니다.
그런데 더 놀라운 사실이 있습니다.
2021년 → 2025년, 다시 만난 ‘8억’
이 단지의 전세가격은 2021년에도 8억대였습니다.
그 후 금리 반등, 경기 둔화, 거래 절벽을 거치며 가격이 내려갔다가
4년 만에 다시 8억을 찍었습니다.
전세가격이 이렇게 크게 움직인다는 건
전세 시장에 근본적인 변화가 생겼다는 의미입니다.
그리고 소름 돋는 포인트 하나,
2025년 2월, 불과 9개월 전,
이 단지의 최저 전세 실거래는 5.2억이었습니다.
전세갱신권을 사용한 계약일 가능성은 있습니다.
그 말은 곧 2023년 2월 당시 시세는 5억대였다는 뜻이죠.
정리하면,
‘2023년 2월 → 5억대’
‘2025년 현재 → 8억대’
전세가가 2년 만에 3억 상승한 것입니다.
매매도 아닌 전세가가 말입니다.
이것이 지금 시장의 민낯입니다.
앞으로 3년, 서울·경기 입주 물량은 더 부족해진다
부동산지인 자료를 살펴보면,
향후 3년간 서울·경기 입주 예정 물량은 25만 가구입니다.
하지만 실제 필요한 물량은 매년 11만 가구에요..
단순 계산만 해도 3년 동안 10만 가구 이상의 공급 부족이 발생합니다.
서울은 더 심각합니다.
필요 입주물량은 매년 4.5만 가구인데 반해,
예정 입주물량은 3년간 단 3.3만 가구입니다.
매년 3만 가구 이상 부족한 상황이 이어지게 되는 것이죠.
입주가 부족한 상황에서
전세 수요가 몰리면 어떤 일이 생길까요?
전세가격은 다시 오르게 됩니다.
월세 수요는 폭증합니다.
결국 외곽으로 밀려나는 가구가 더 많아지게 되는 것이죠.
인구는 줄어도, ‘가구수’는 계속 증가한다
많은 분들이 “인구 줄어드는데 집값 떨어지는 거 아냐?”라고 생각합니다.
하지만 중요한 것은 ‘총인구’가 아니라 ‘가구수’입니다.
특히 1~2인 가구 증가 속도는 더 빨라지고 있습니다.
서울·수도권의 가구수는 꾸준히 증가하고 있고,
사람들이 가장 선호하는 주거형태는 여전히 아파트입니다.
즉, '인구 감소 → 수요 감소' 라는 단순 공식은
서울·수도권 아파트 시장에 적용되지 않습니다.
지금 8억 전세, 정말 비싼 걸까?
지금 8억 전세를 보면 ‘너무 비싼데?’라는 생각이 듭니다.
하지만 시장은 늘 뒤늦게 이해됩니다.
2년 뒤, 4년 뒤
오늘을 돌아보면 이렇게 말할 가능성이 높습니다.
“그때 8억이 비싼 게 아니었구나…”
시장 구조와 수요·공급을 보면
지금의 전세가격은 비이성적 가격이 아니라
다음 사이클을 향해 가는 과정에서 자연스럽게 만들어지는 가격입니다.
전세가격이 오르면 월세도 함께 오릅니다.
주거비 부담은 점점 커지고,
많은 사람들이 더 외곽으로 밀려나게 되는 구조가 만들어질 것입니다.
결국, 전세·월세 부담은 점점 더 커지게 될 것이에요.
내집마련이 맞냐, 투자가 맞냐?
많은 분들이 묻습니다.
“지금 집을 사야 할까요?”
“아니면 좀 기다려야 할까요?”
정답은 없습니다.
하지만 분명한 사실 하나는 있습니다.
이 시장에서 자산을 가진 사람과 가지지 못한 사람의 격차는 계속 더 벌어진다는 것입니다.
내집마련이든, 투자든
중요한 건 지금 자산을 확보하는 것 자체입니다.
불확실하다고 주저할 때
남들이 멈춘 자리에서 다른 선택을 하는 사람만
다음 사이클의 기회를 가져갑니다.
지금이 바로 그 시간을 준비해야 할 때입니다.
늦었다고 생각하지 말고,
시작해야 합니다.
