[서투기 2제 9리가서 4고 또4서 44억달성하는 조 새웅] 2주차 강의 후기, 압도적 교통을 갖고 있는곳은 버리지 말고 다보자.

안녕하세요 부의 그릇을 키워가는 투자자 새웅입니다.

서투기 2주차 강의는 양파링 멘토님께서 수업을 진행해주셨는데요

서울에서 교통으로 감히 따라올자가 없는 위치에 있는 A지역을

양파껍질 벗기듯 샅샅이 알려주셨습니다.

우연히도 이 지역을 9월에 임장을 열중을 하며 조원분들과

지역분석을 했었는데, 역시 멘토님의 시선을 바라보니

A지역에서 놓쳤던 부분들과 잘못 판단하고 있는 부분들을

매꿀 수 있는 너무 좋은 기회가 되었습니다.

특히나 해당 지역은 택지와 비택지간의 선호도가 극명하게 

나뉘어져 비택지에 소규모 단지의 경우 아무리 교통이

좋다고 하더라도 선호도가 많이 빠져 운영하기에 쉽지 않겠다고

제껴두고 있었는데요, 이번 강의를 통해 다음번 임장 강의가 아닌

기초강의를 수강할 때 다시 빈곳을 매꾸러 가야겠다고

생각이 들었습니다.

그리고 이번 강의는 A지역이 토허제로 투자가 불가능해졌음에도

투자자는 언제나 매매가로만 이야기를 해야하기에

매매가격으로 A지역이 얼마나 현재 가치대비 가격이 저렴한지

강의를 통해 이해할 수 있었고, 실거주 투자를 고려한다면 반드시

앞마당으로 만들어 놔야한다고 확신을 했습니다.

하지만 실거주 투자를 할때엔 반드시 전세가격을 함께 고려해야하는데요

왜냐하면 실거주 투자의 목표는 

첫번째 2년뒤에 전세를 세팅하고 나온다는 것입니다.

둘째는 첫번째가 가능한 단지를 선택한다입니다.

A지역은 생애최초 대출을 받을땐 2억중반대에 선호하는 단지들을 매수할 수 있는데요

서민대출을 받는다고 하더라도 8억 미만의 가치있는 단지들이 제법 많기 때문에

충분히 매수를 할 수 있지만 8억 미만의 단지들의 경우 

2년뒤에 전세를 세팅하고 나온다는 가정이 조금 어려울 수 도 있습니다.

예를들어 

아래 구축 역세권 단지를 선택한다고 했을 때

생애최초를 받는경우 7.6억에 70%인  5.3억을 대출받을 수 있고

나머지 2.3억의 현금을 지니고 있으면 됩니다.

그리고 상상을 해봅시다. 2년뒤에 나는 이 단지를 반드시 전세를 놓겠다구요

저희 이 비슷한 게임을 한번 해보았습니다.

과거 전세난 + 임대차2법 콤보 덕분에 전세가격이 2년에

2.3억이 올라가는 기적을 보았는데요

만약 이번 약 상승장에서 전세난 + 임대차2법 + 역대급공급부족

쓰리콤보를 맞게 되면 이전 19년도 전세 상승때보다 더 많이 올라갈지도

모르는 상황입니다.

만약 보수적으로 2년에 2억이 올라갔다고 했을때, 

전세 4억이 6억으로 올라가게 되고 전세가율 50%라고 했을때

매매가격은 12억정도로 형성이 되겠네요

그럼 이 집을 지키기 위해 전세를 2년뒤에 놓는다고 한다면

전세 6억이니 5.3억 주담대를 clear하고 남은돈 7천만원이 생깁니다.

저흰 이 작고 소중한 7천만원과 2년동안 모은 종잣돈으로 전세 또는 월세를

찾아봐야합니다.

나쁘지 않는 전략인것 같습니다.

시장상황이 어려워지고 역전세가 발생한다면 어떨까요?

전세가격의 30%가 떨어진다면요?

감당할 수 있나요?

강의에서는 매수한 이후의 프로세스에 대해

자세히 이야기 해주시진 않으셨지만

(미래의 가격 흐름을 예측하는건 의미가 없기에!)

저는 최소한 6억에 30%인 1.8억의 역전세가 날 수 있고

난 이걸 감당할 수 있는지 고려해볼것 같습니다.

6월부터 서울 상승 바람이 불기 시작하면서

잃지 않는 투자의 의미를 잊어버린건 아닌지

스스로 질문하고 행동으로 옮겨야 할 것입니다.

그저 전고점까지 돌파를 하지 않았고,

앞으로 공급이 없어 전세가격이 올라 2년뒤 전세를 뺄것이며

투자자들이 많이 투자하는 곳으로가 투자를 하려고 하진 않는지

다시 생각해볼 필요가 있을 것 같습니다.