[실전 3325모여 앞마당에 대흙한삽뜨조 딸기라씨] 제대로 해보자!!!

안녕하세요. 

성장하는 투자자 딸기라씨입니다. 

실전반에 오면서 

실력을 좀 더 키우고 싶다는 생각이 컸는데,

이번 강의를 통해 

역시나 임보, 임장의 기초가 잘 되어 있어야 

실력도 늘 수 있다는 생각을 가지게 되었습니다. 

하던 대로 하지 말고 제대로 하자!!

용맘님의 지적처럼 

제게 임보, 임장은 과제였지 

투자를 위한  무기는 아니었던 것 같습니다.

용맘이 하시는 대로만 해도 기본은 할 수 있을 것 같습니다. 

용맘님의 교안을 교과서로 삼아 임장, 임보를 제대로 해보겠습니다. 

분위기임장:  동별 선호도 파악 → 생활권정리 

[방법] 

-나무위키를 통해 궁금증을 가지자,

-상가 사람 규모 연식을 종합적으로 본다.

-주요노선, 상권(어떤 연령층, 규모), 학원가 (교육 수요) 공급 (재건축, 재개발 진행정도?)을 파악한다.

분임 전 궁금증으로는

-A동의 위상은?

-강남 가까운 B동  vs C동 가까운 D동?

-E동은 투자 못할까?

-(가)구의 위상은? 3급지랑 비교해봐야지

등을 생각해 볼 수 있다

[남길 것] 생활권 정리

-교통, 상권, 학군, 사람, 분위기

-대장단지

-단지 임장 전 추가 질문 뽑기

단지임장: 단지별 선호도 → 투자 우선 단지

• 사람들에게 유의미한 단지를 선별하고 내 투자에 적용할 후보단지를 골라내는 것이다.
• 단지 자체만 보는 것이 아니라 단지의 위치와 단지 주변까지 함께 고려해야 한다

[방법]

-교통: 역접근성이 좋은가? 도보권/ 버스권?

-학군: 초등학교랑 가깝나? 학교, 학원가 도보 가능한가?

-환경: 사람들이 좋아할 만한 요소가 있나? 커뮤니티 균질성

• 단지 선호도가 이해가 안 갈때?

-세대수가 적더라도 생활권을 형성하고 있다면 다시 체크

-구축이라도 찾는 이유

-경사라도 감내하는 이유?

 생각해보기

[남길 것] 시세지도

-시세지도: 선호단지대로 가격이 매칭되나? 현재 가격수준이 어떠한가?

-시세그룹핑: 투자우선단지가 뭔지? 매물임장해야 할 단지가 뭐지?

-시세지도와 그룹핑은 우선순위 단지를 골라내고 가격의 왜곡을 찾아내는 과정이다

[단지 분석에 남길 단지]

-생활권 랜드마크 

-싸다고 생각되는    단지,

-투자 가능한 단지 

+ 생활권은 좋은데 선호도가 떨어지는 단지, 

   생활권은 떨어지지만 선호도가 좋은 단지

[가설 검증 예시]

-큰 평형대  투자해도 되나?

-상승장 매, 전 거래, 하락장 매, 전 거래량 비교

-매수자 입장에서 생각?  이지역 이 아파트에  사람들이 살까?  상승장, 하락장 비교?

매물임장  투자 or 트레킹할 단지 뽑기  →  나에게 맞는 투자 결론 내기

• 나의 투자 단지 후보리스트 업을 한다는 목표로!!
• 남겨야 할 것: 남겨야 하는 단지와 가격

[규제이후 매임 팁]

-실수요자 선호도 파악 : 장기 거주하기에 어디가 좋나요?

- 현장에 대한 반응 파악 : 가격이 조절되나요? 요즘 분위기 어때요? 기다려볼까요?

-최근 실거래 파악: 요즘 거래되나요? 어디서 오세요? 여기 팔고 어디 가세요?

-전세에 대한 반응: 전세 잘 나가나요? 언제 잘 나가나요? 

비교평가를 통한 가격판단 방법

[방법]

1. 단지가치 상품성(연식, 특징) 입지(위치 학군 교통)

  2. 가격 현재 가격 과거 가격

  3. 상황 물건별 조건, 내 투자금

[지역내 비교 평가]  생활권 선호도, 단지 선호도

[지역간 비교평가]  땅의 차이, 단지 선호도 

[지역내 비교평가]

1.생활권별 선호요인 파악 교통 vs 연식 vs 학군중심

2.단지 가치 적기: 입지가치(교통, 학군) 상품가치 (연식, 특징)

3.가격 비교: 현재 가격 매물별 가격 나의 상황 고려

[지역간 비교평가]

(규제지역에서는 가격을 고정하고 단지를 비교하는 게 쉽다)

-어디가 더 땅의 가치가 좋지?

-어디가 더 단지가치가 좋지?

- 단지가치가 땅을 넘어설 정도인가?

1.땅의 가치 1-3군은 땅에 돈을 심는다!! 4-5군은 땅에 연식, 세대수, 생활권을 염두에 둔다

[땅의 가치를 넘어서려면?]  단지 선호도가 압도적이어야 한다. 

내가 보는 단지가 “땅 가치” 가 높은 단지인지 “단지 가치”가 높은 단지인지 알아야 한다. 

2.단지선호도 상품(입지 + 특징), 입지 (학군 교통)

가치가 비슷할 때는 좀 더 가치를 꼼꼼히 비교하라

[투자할 수 없는 상황이라면?]

- 마음 속 등기 치기 (매 달)

- 자금 업데이트, 대출 업데이트, 매달 저평가 단지 뽑기 매달 임장& 전임

[내 실력 점검 방법]

-저평가 단지를 골라낼 수 있나?

-가격 협상을 하고 있나?

-리스크를 제대로 파악했나?

-매수하기 위한 최선의 노력을 했는가? 

이번 강의는 제게 너무 필요한 부분인 것 같아서

교안을 보고 정리를 해 보았습니다.

이번 달부터는 용맘튜터님 교안을 토대로 마음 속 등기를 치도록 하겠습니다. 

저희가 가려워 하는 부분, 

놓치는 부분,

어려운 부분을 

하나 하나 알려주셔서 감사합니다. 

진짜 진검승부는 지금부터이다!!!!

제대로 된 실력으로 겨루어보겠습니다!!!!