기계적으로 단지분석을 하고 있다면 ··· (초보자 ver.)

안녕하세요, 부동산 공부를 즐기는 감또개🍊입니다.

오늘은 단지분석에 대해서 이야기해보려합니다.

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단지분석...

무엇을 해야할지는 실전준비반에서 배웠지만 기계적으로 복사+붙여넣기를 하고 계시진 않았나요?

그래도 의미를 생각해보려고 붙여넣기 후 뚫어지라 쳐다봤지만 여전히 불만족스럽진 않으셨나요?

진짜 제가 너무나도 그랬습니다..

임장지의 모든 단지를 하나하나 단지분석 했다고 뿌듯해했습니다.

그것도 앞마당이 10개 가까이 될 때까지 이유도 모른 채요.

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그랬던 제가, 지금은 어떻게 의미있는 단지분석을 하는지

누구나 따라할 수 있는 단지분석 방법을 소개하겠습니다.

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예시 장표(첨부 파일)입니다.

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✅ What? → 데이터에 대한 정보

✅ Why? → 해당 장표의 의미

✅ How? → 투자적인 생각 연결 (적용)

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특히 Why에 집중하시면 왜 이런 것들을 찾아 입력하는지 납득하시는 데 많은 도움이 될 것 같습니다.

지금부터 이 순서로 하나하나 파헤쳐봅시다 !

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① 생활권 개요

이해를 돕기 위해 부산광역시 수영구 남천 생활권의 단지분석 장표를 가지고 왔습니다.

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개별 단지분석을 하기에 앞서

이렇게 생활권을 크게 정리해봅니다.

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✅ What? 해당 생활권의 입지 요소와 핵심 선호 요소를 입력한다.

✅ Why? 생활권을 전체적으로 조망함으로써 생활권의 입지 가치, 이 생활권의 특징과 수요 요인을 생각해볼 수 있다.

✅ How? 예시로 보여드린 부산광역시 수영구의 남천 생활권을 살펴볼까요?

→ 남천역을 이용할 수 있네요. 부산의 핵심 일자리인 센텀과 문현까지 10분 내로 도착할 수 있습니다.

'직주 근접의 수요를 끌어올 수 있는 동네일까?'

→ 남천 학원가가 있습니다. 단과 학원, 논술학원 등 양질의 학원이 군데군데 있지만 학원가답게 밀집된 느낌을 주진 않네요.

'학업 분위기, 학원가 이용을 위해 부모들이 찾아올 정도로 영향력을 발휘하는 곳일까?'

→ 바다와 인접한 아파트가 있네요. 그런데 역과 조금 멀어지고 언덕이 있습니다.

28년에 835세대 써밋리미티드남천 아파트도 입주하네요.

‘비언덕 & 역세권 아파트를 좋아할까, 언덕이 있음에도 오션뷰를 좋아할까?’

또는 '저 위치의 800세대는 주변 아파트 전세에 위협을 줄 정도일까?'

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이렇게 아파트 투자와 관련한 여러 가지 생각을 떠올려볼 수 있습니다.

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선호 요인 파악은 의문에서 시작합니다.

그리고 의문은 지역에 관심을 가지고 보고서를 작성하다보면 자연스레 생겨납니다.

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② 지도와 호갱노노

생활권 개요를 작성했으니 본격적으로 개별단지분석을 시작해볼까요?

부산광역시 수영구 남천 생활권에 있는 '금호어울림더비치'로 알아봅시다.

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이 단지는 광안리 바닷가에 인접한 2019년식 신축 아파트입니다.

바다에 가까운 신축 아파트라.. 바다 전망이 보이면 너무나도 좋겠네요.

바다 전망이 나오는 동, 층, 라인은 어디일까요?

그리고 여기에 사는 사람들이 정말 바다 전망을 좋아하는지 어떻게 알 수 있을까요?

지도와 호갱노노 이야기를 보면 알 수 있습니다.

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✅ What? 해당 단지의 지도와 호갱노노 이야기를 통해 단지에 대한 정보를 기록한다.

* 지도는 다울(Dawul) 또는 호갱노노를 활용

✅ Why? 겉으로 보이는 단지의 특징(지도)뿐만아니라 속 이야기(호갱노노 이야기)를 앎으로써

결국 투자와 연결지을 수 있다.

✅ How? 적용해본 뒤 투자적인 생각과 연결해봅시다.

→ 호갱노노 이야기를 보니 라인별로 바다 전망을 소개하는 글이 유난히 많습니다.

'이 단지에 사는 사람들에게는 바다 전망이 꽤 중요하겠구나.'

→ 지도를 확인해보니 우리가 접근하는 전용 84㎡ 세대는 우측 동(102동) 일부와 나머지 동에 있습니다.

'왼쪽 동(103동)은 우측 동(102동)에 가려 전망이 잘 안 나오겠네. 위쪽 동(101동)도 일부 라인만 전망이 나오겠네.'

→ 바다 전망, 그리고 대형을 제외한 전용 84㎡의 위치를 확인했으니 어느 라인이 좋은지 알아봅시다.

감사하게도 누군가가 동, 라인별로 어느정도 조망이 나오는지 정리해주셨네요. 지도에 표기합니다.

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그렇다면 전망이 가격과 연결이 되는지 의문이 생기지 않으신가요?

의문이 생기면 검색 또는 전화임장을 통해 알아보면 됩니다!

정확히 어느 라인인지 알 수는 없지만

오른쪽 물건은 '거실 광안대교 뷰'를 강조하는 것을 보아

전망 값으로 3.4억원의 호가 차이가 나기도 한다는 것을 알 수 있습니다.

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결국 우리는 지도, 호갱노노 이야기를 정리하면서 투자와 관련하여 이런 결론을 낼 수 있습니다.

'이 아파트, 바다 전망이 굉장히 중요하구나?

주변 단지를 포함하여 생활권, 이 지역의 핵심요소일 수도 있겠다.'

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③ 가치 평가

'가치와 가격을 남겨라'라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다.

그렇다면 단지의 '가치'는 어떻게 판단할 수 있을까요?

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✅ What? 단지임장과 임장보고서 작성을 통해 단지 내·외부에 대한 의견, 해당 단지의 킬링포인트를 기록한다.

✅ Why? 단지가 가지고 있는 것과 가지지 못한 것을 파악함으로써 단지의 수요 요인을 알 수 있다.

(치명적인 단점이 수요 요인을 압도할지, 단점이 있음에도 강력한 수요 요인이 있어 사람들이 찾는지도 판단할 수 있음)

✅ How? 예시를 통해 투자 생각으로 연결지어보겠습니다.

→ 영화 대사에 나오는, 그리고 수영장이 있는 70년대식 아파트 삼익비치가 있는 남천동입니다.

부촌 이미지가 있는 곳이지요.

어떻게 알았을까요? 전화 임장을 통해 알았습니다.

실제로 남천동 중에서도 이 단지가 속한 주변을 '찐남천동'이라고 말씀하시지요.

부촌으로 그 자체로 사람들에게 인정받습니다.

크기 대비 수납 기능이 좋아 에르메스 가방을 들고 다니는 것이 아닌 것처럼요.

→ 뿐만 아니라 임장을 통해 단지 내·외부에서 보았던 것들,

예를 들어 유동인구, 연령대, 단지 및 주변 분위기, 지형 및 상권을 기록할 수 있고 

지도를 통해 단지 내·외부에 대한 정보,

예를 들어 바다에 가까움, 역에서 멀지 않음, 초등학교 바로 앞, 언덕에 위치 등을 기록할 수 있습니다.

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최종적으로 +요인과 -요인을 종합하여 단지의 가치를 주관적으로 평가하시면 됩니다.

* 동료분들과 의견을 많이 나누고, 강의 등을 레버리지 한다면 객관에 가까운 주관적 평가에 도움이 될 듯 합니다.

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④ 그래프 및 매매·전세 실거래가

사람마다 단지분석 포인트는 다르겠지만

그래프, 매매·전세 실거래가만큼은 많은 분들이 꼭 넣으시는 것 같습니다.

저도 다르지 않습니다.

그만큼 투자와 연결되는 중요한 데이터라는 뜻이겠지요?

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✅ What? 해당 단지의 그래프(아실 또는 호갱노노), 최근 매매·전세 실거래를 붙여넣는다.

✅ Why? 희망 매도·전세가가 아닌 현실적으로 거래될만한 매매·전세가를 확인하여 투자여부를 검토한다.

✅ How? 예시 장표에 나와있는 것처럼 매매가와 전세가, 투자금과 투자 의견을 확인해볼까요?

→ 8.18억, 9.15억, 8.0억, 8.71억, 8.75억 … 얼추 1년치 매매 실거래를 확인해보니 8억 전후로 거래되었네요.

'어라, 바다 전망 물건이 안 팔린 걸까? 아니면 바다 전망이어도 8억 후반이 적절한 걸까?

전화해서 어느정도 가격 차가 적당한지 확인해보자.'

→ 4.0억, 5.1억, 4.5억, 4.3억, 3.8억, 4.35억 …

최근 거래된 전세 실거래를 확인해보니 3억대에서 5억대까지 다양합니다.

'어떤 물건이 5억대에 거래 됐을까?' '매매에 비해 거래량이 굉장히 많네? 사기(buy)는 싫고 살고(live)는 싶은 단지인가?'

→ 그래프를 확인해보면 아직 전고점에 다다르지 않았네요.

'그래도 남천동인데 아직 서울만큼의 완연한 상승장은 아니구나.

그래도 전망에 따라 가격 차가 큰 것 같으니 그래프를 맹신하진 말자.'

→ 매매, 전세 실거래를 바탕으로 투자금이 대략 3.5억 이상이 필요함을 알 수 있습니다.

'내가 투자금으로 3.5억을 융통할 수 있나?' '3.5억 이상의 투자금으로 할 수 있는 최선의 선택인가?'

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캡쳐해놓은 사진 3장으로 떠올릴 수 있는 생각들이 참 많죠?

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⑤ 의문점 (가격 및 생각)

정말 고생하셨습니다. 마지막입니다.

공간이 크게 2개가 남았네요. 가격·생각을 적으라는데, 어떻게 활용하면 좋을까요?

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✅ What? 단지의 현재 가격 & 단지분석 하며 생겼던 의문점 기록 또는 가볍게 비교평가를 한다.

✅ Why? 가치와 가격을 연결할 수 있다. 또한 비슷한 가격대 or 투자금으로 더 나은 선택을 할 수 있다.

✅ How? 예시 장표로 확인해보겠습니다.

→ 먼저 저는 단지 정보(연식, 방 개수 등)와 가격, 전고점을 써놓은 아파트 단지 리스트를 캡쳐하여 붙여넣습니다.

이것이 바로 '가격'이죠.

아파트 단지 리스트는 아래 첨부해둔 나눔글을 참고해주세요 !

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https://weolbu.com/s/Hswssa2AKk

(빨리 만들수록 좋은 초보 투자자 필수 파일 3가지)

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→ 마지막 아래 칸은 자유롭게 활용하시면 됩니다.

위에서 말씀드린 것처럼 저는 주로 '생겼던 의문점들 정리' 또는 '미니 비교평가'로 쓰고 있습니다.

* 생겼던 의문점들 정리 : ①~④ 어느 파트에서든 또는 그밖에서 떠오른 내용들을 기록합니다.

기록에서 끝나면 안 되죠. 해결을 해야합니다. 어떻게 해결할까요?

전화 임장 또는 매물 임장으로 해결합니다. (반드시)

아무래도 그 지역에 살고 계시고, 잘 알고 계시는 사장님, 거주민분들의 이야기가 확실할 듯합니다.

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* 미니 비교평가 : 임장지 내 또는 앞마당 중에서 비슷한 가격대 또는 비슷한 투자금의 단지를 가져옵니다.

직장은 어떤지, 교통은 어떤지, 학군은 어떤지, 환경은 어떤지 …

비교평가 실력을 기를 수 있고, 그 끝에는 더 나은 물건을 찾을 수 있겠네요 !

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짜잔, 단지분석 하나를 완성하였습니다 !!

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눈치 채셨나요?

따로따로 노는 것 같은 이 모든 부분들을 작성하는 이유는 결국

단지와 친해지기 위해 꼼꼼히 들여다보는 것,

그 과정에서 생기는 의문을 해결하기 위함입니다.

더 나은 투자, 투자한 물건에 대한 확신을 가져가는 과정이지요.

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단지분석의 의미를 모른채

복사 & 붙여넣기만 하면서 허무함을 느끼신 분들이

앞으로는 의미 있는 단지분석을 하면서 뿌듯함을 느끼시길 바라는 마음입니다.

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다음 나눔글에서 인사드리겠습니다! 안녕 ~~