관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
이번 A 지역 강의를 통해 이 지역이 가지는 위치적 위상에 대해 생각해볼 수 있는 기회가 되었다.
강남을 환승 없이 20분, 환승 1회에 30분 안에 갈 수 있는 교통의 요지인데,
평지가 귀하다는 점과 균일성을 띄기 어려운 지리적 특성 때문일까,
이 지역은 강남 20분 안에 접근이 가능한 지역에 비해 굉장히 가격이 낮게 형성되었다는 것을 알게 되었다.
서울 4급지에 해당하지만, 나에겐 투자 가능한 곳으로 굉장히 매력적으로 다가왔다.
임보 쓰는 과정 그대로 따라가볼 수 있어서 좋았다.
나에게 특히 인상깊었던 점
- 교통을 볼 때는 역세권, 노선도 중요하지만 환승을 했을 때 어느 노선을 타고, 어디를 갈 수 있는지도 중요하다는 것을 알게 되었다.
- 지형을 보는 이유, 어디 살기 좋을까, 어디가 평지일까, 어디가 선호도가 있을까, A 지역은 산이 많아서 평지가 적겠구나. 그러면 상대적으로 평지를 좀 좋아하겠구나. 천도 지나가면 그 천도 좋은 환경적 요인이 될 수 있겠구나. 등등을 알 수 있다.
- 인구를 파악하면 굉장히 많은 것을 알 수 있다는 것을 알게 되었다. 인구를 파악한다는 것은 이곳을 어떤 사람들이 좋아하는지, 어떤 사람들이 들어오는지, 선호하는 요소는 무엇일까 생각해 볼 수 있다는 것!!
인구 수, 연령별 인구수, 세대별 인구수를 파악하는 것이 중요.
역시 부동산은 사람들이 사는 거라서,, 사람이 가장 중요하단 생각이 들었다. 인구수, 연령비, 세대당 인구수(가족단위 사람들이 좋아하는 곳=살기좋은 곳)을 살펴봐야겠다. 그러면 직장도 자연적으로 이 사람들은 어느 직장에 다니지? 소득 수준은 어떤가? 이 곳은 어떤 사람들이 살기 좋아하지?
- 교통이 안좋은 외곽쪽에 신축이랑 상권이 좋아서 좋아보이는 이유, 교통이 불편하니까 그 안에서 다 해결해야하므로 항아리 상권이 생길 수 밖에 없다. 그런 것에 속지 말아라.
이 설명을 들으면서 내가 임장하고 있는 군포의 송정지구, 부곡이 생각났다. 여기 진짜 신축에 살기 좋은 상권인데, 진짜 좋을까? 라고 생각이 들었는데, 아, 항아리 상권이었구나. 가성비 주거지역이구나.
-학군: 어디 학교를 가는지도 중요하다. 바로 옆에 붙어있어도 그 학교 못갈수도 있다. 어디든 그 동네에서 가장 좋아하는 학원가가 있기 마련이다. 거기가 그 동네 강남이다!
- 생활권/ 가격으로 한판에 정리해보는 것
- 그 생활권의 대체적인 가격과 아파트 선호도를 올려보는 것만으로도 굉장히 한눈에 들어오는게 인상깊었다.
- 생활권에서도 상,중,하를 나눠보고, 그 가격대에 맞춰 올려보고, 전체적으로 볼 수 있게 올려보면 지역별, 단지별 비교할 때 쉽게 할 수 있을 것 같았다.
- 지금 살 집은 자산이다. 2년은 참고 견딜 수 있다. 2년간 참는 건 그럴 가치가 있다. 그리고 전세 세팅 후 내가 살 주거지 주거비용 선정하기./ 예산에 따라 지역을 보고, 그 지역 중에서 내가 가장 좋아하는 곳을 고르기.
-A지역 투자 가이드를 통해서 다른 수도권 지역에도 써먹어 볼 수 있는 점을 많이 생각해보았다. 우선 역세권
초역세권이 아닌 이상 역으로 가는 길이 수월하다면, 괜찮다. (마을버스 등) 사람들이 좋아하는 요소를 많이 가지고 있어야 한다.
- 40평대는 각 동별로, 각 구별로, 각 지역별로 특징이 있다. 하락장에서도 거래가 꾸준히 되는 곳이면 40평대 수요가 있다는 것이므로 사도 된다. 40평대는 정말 면밀히 봐야한다.
우리 아파트 단지에 30평대는 정말 한번도 전고점에서 꺾인적이 없다는게 너무 신기했는데, 아마 이런 이유에서 였던 것 같다. 초품아에 대형평수가 섞여있고, 중,고등도 한블럭이고, 오히려 30평대가 가격 상승이 꾸준했구나.
그래서 국민평형이 좋다고 하는 것 같다.
- 투자, 10평대도 괜찮다. 그런데, 선호도가 낮은 만큼 늦게 오를 것이다. 그래서 20평, 30평대를 먼저 보길 권한다. 투자금 때문에 10평대 물건도 봐야하나 생각이 들었는데, 조급하게 생각하지말고, 20평, 30평대 다 뒤져서 꼭 찾아냐겠단 생각이 들었다. 20,30평이 가격이 뒤죽박죽 되서 오히려 30평이 투자금이 적게 드는 곳도 있다고 했다.
시세지도를 잘 만들어봐야겠다.
시세지도 만들 때 꼼수를 쓰지 말고, 하나하나 입력하면서 전세 수도 보고, 구조도 보고, 년식도 보고, 단계단계 잘 해나가자.
- 매임이 중요한 이유, 구조와 선호도를 파악할 수 있다. 매임까지 꼭 완수해보자. 그래야 준비되어 있는 투자자이다. 꼭 매임까지 화이팅이다! 나는 할 수 있다.!
ㅡ 전세를 맞추고 그걸로 주담대를 갚고, 주담대를 갚으려면 나도 돈을 모아야되니까 절약하고 ,전세계약하면 내가 살집 계약(남은돈으로)
꼭 적용해보고 싶은 점
1. 생활권을 나누고, 생활권을 정리할 때 입지요소에 따라 나누는 것이다.
교통,직장,학군,환경,공급,특징 등을 키워드로 입력하니, 생각보다 선호도가 쉽게 파악되는 것이었다.
아, 이래서 선호도가 높겠구나. 가 한눈에 파악되어서 이 점을 꼭 BM 해보고 싶었다.
키워드 대표 단지 가격 예상선호도 00생활권 #2호선#대단지#백화점#초품아#학원가 ##생활권 #7호선#강남20분#나홀로단지 **생활권 #2호선#역세권#대단지#초,중,고#학원가#공원옆#구디가디 생활권별 키워드는 입지요소에 따라 정리하고 여기서 선호도를 한번 예상해 본다.
대표 단지를 얹어서 각 생활권별 가격을 비교해보고, 예상했던 선호도와 비교, 또는 예상해본다.
현장가서 꼭 확인하기
2. 생활권 / 가격으로 한판 정리
우선 생활권 정리를 할 때, 상,중,하로 나눠서 아파트를 정리하고, 가격을 넓게 잡아(9-10억대 이런식으로 표기) 구분해본다.
24평 34평 아파트 상 10-12억 12-14억 중 8-9억 10-11억 하 3-5 6-8 그리고 나서, 생활권 별 가격을 한판에 정리를 해보면 어떤 생활권에는 어떤 가격이, 그리고 그 가격에 해당하는 아파트는 무엇이 있는지, 생활권별로 비교하기 쉬워보였다. 여기에 더 붙이고 싶으면 앞마당을 늘려 뒤에 00지역까지 붙여보면 수도권의 같은 위상에 있는 지역과 그 생활권별로 비교평가하기 쉬워보였다.
00생활권 00생활권 00생활권 --생활권 --지역 00지역 10-12억대 8-10억대 7억대 6억대 3. 매임까지 꼭 완수하기
4. 내가 할 수 있는 일을 해나가기. 계속 고민만 하고 있었는데, 이제 고민을 멈추자.
내 투자금에 들어오지 않아도 공부하다보면 언젠가 나에게 기회가 올지도 모른다. 그리고 여기서 마침표 찍고 다른 지역도 가보자. 너무 조급하게 생각하지 말자. 큰돈이 나가는거다. 투자 자주하는 거 아니다. 할 때 제대로 하자. 맘 조급할 필요없다. 투자는 쇼핑이 아니다. 가치 있는 쇼핑을 만드는 것은 나의 노력이다.
5. 전세 맞출때는 무조건 밝고 깨끗하게 다 치우기
향기가 나도 좋고~~~
내 집의 단점을 커버할수있게끔 준비하고 단장해서 보여주기
