안녕하세요.
월부에서 2021년부터 활동한 리너입니다.
월부에서 투자 활동은 미혼일때부터 시작했고
결혼식이 내년 9월로 잡혀서
결혼 준비 중 가장 중요한
내집마련에 관련하여 코칭을 받았습니다.
투자코칭 이전에 총 3번을 했었는데
예비배우자와 함께는 처음이라
감회가 새롭기도 하고
뭔가 새출발같은 느낌이라
설렘반 긴장반이였습니다.
저희가 가장 궁금했던 것은
“실거주를 위한 신혼집 신규구매와 기존 보유 중인 1주택을 이용한 똘똘한 한채로 갈아타기 방안”
이었습니다.
저의 투자 물건 1호기와
남친이 알뜰살뜰 모은 소중한 종잣돈을
어떻게 하면 지금 상황에서
미래에 자산적으로 유리한 선택일지 궁금했습니다.
저희에겐 3가지 선택지가 있었습니다.
3가지 선택지
< 1번 > 제가 2024년에 투자한 1호기 집에 들어가 실거주한다.
- 장점 : 마침 이 집이 저와 남친의 직장 가운데에 있어서 출퇴근 하기 좋다고 생각했고 사실 실거주하기에도 한강 라이프를 즐길 수 있는 좋은 곳이였기 때문에 욕심이 나기도 했습니다.
- 단점 : 현재 전세입자 만기가 많이 남기도 해서 협의가 안될시 못들어갈수도있고 또 그렇게 되면 세입자와의 관계가 틀어질까봐..? 하는 염려도 있었습니다.
- 가장 큰 리스크 : 현재 이 집은 매매호가 22억이고 전세 준 가격이 7억인데 전세퇴거자금대출(규제대책 나오기 전 계약) 받아도 현금을 4억 이상 깔고 앉아야했습니다. 그렇다면 러프하게 계산해봐도 22억 집에 대출을 4억 밖에 레버리지를 활용못한다는것은 너무나도 리스크가 있어보였습니다. 자본주의에서 감당가능한 레버리지는 곧 자산이니까요. 소득구간이 높은 30대 시절에 상환능력이 있다면 대출을 최대한 받는게 좋다는 생각을 가지고 있고 그래서 1번 선택은 최악이라 생각을 했습니다.
그래서 1번은 과감히 버렸습니다.
< 2번 > 1호기 집을 매도하고 남친이 모은 종잣돈과 합쳐서 상급지 더 똘똘한 한채로 간다.
- 장점 : 양극화가 점점 되어가는 분위기이고 각종 규제들은 마치 “강남3구는 이제 아무나 못들어오게 성벽을 쌓는것"처럼 보여졌습니다. 그래서 하루빨리 강남으로 진입하는게 속편한 선택이지 않을까라는 생각을 했습니다. 그리고 결혼하면 바로 출산의 계획이 있기에 좋은 환경에서 육아를 하고 싶은 욕심도 있었습니다.
단점
- 1. 레버리지 활용 못함 : 25억 이상 대출 규제 2억 한도여도 가족 대출 등 무리해서 잠실, 이촌 등 정도 갈 수 있었는데 그렇다하더라도 ltv의 한계때문에 총 자산 대비 깔고앉는 돈이 많아진다 생각이 들었습니다.
- 2. 1번의 이유때문에 완전 확실한 갈아타기는 아닌면서도 취득세, 양도세 등 세금적인 면에서 이득보다 손실이 많은거같다는 생각을 했습니다.
- 가장 큰 리스크 : 그래서 결국 아래 서술할 3번보다 총 자산의 규모가 작다. 이 부분떄문에 밥잘님도 2번은 옳지 못한 선택이라고 하셨습니다.
그래서 2번도 아웃시겼습니다.
< 3번 > 남친 명의로 신규 주택을 매매하고 A+B → C 전략 (혼인합가 비과세특례)
A는 저의 1호기이고 B는 남친명의 신규 주택(실거주할 신혼집), C는 A와B를 매도하여 상급지 갈아타기 입니다.
코칭 전에도 세 개의 보기 중에 저와 남친 모두 3번이 합리적인 선택이라 생각했고
결과적으로 밥잘님도 3번이 가장 맞는 방향이라 해주셨습니다.
그래서 내가 최소한 아예 헛된 방향으로 생각하진 않는구나 안도를 했습니다.
저희의 B예산은 매매가 15억이였기에 A+B의 총 자산은 37억이 되고
2번의선택 즉, 상급지 똘똘한 한채보다 훨씬 더 큰 자산을 취득하는 것입니다.
(이는 레버리지 활용 덕분이지요)
그렇지만 여기서 가장 중요한게 저희 생각대로 장밋빛처럼 안될수도 있다는 것이었습니다.
" A의 전세 만기는 언제고 그래서 그때 실거주 이사해서 혼인합가 비과세 특례 적용해서 매도하고
B도 실거주 의무도 비과세 혜택받아 매도해서
최소 5년안엔 C로 가야지! "
라는 희망회로로 3번을 구상했지만
그때가서 C가 구체적으로 없다면 액션을 못한다고 말씀을 해주셨습니다.
이와 관련하여 밥잘님께서 거의 코칭 내내 칠판에 써가시면서
시장 흐름, 대책, 매도, 갈아타기 등등에 관련하여
저 혼자서는 절대 생각할 수 없었던 인사이트들을 알려주셨습니다.
이 부분은 후기에 모두 담을 수 없지만
계속해서 복기를 해가며 앞으로 어떤 플랜으로 C로 넘어갈 수 있을지
시장을 떠나지 않고 말씀하신 1급지들 위주로 공부를 해나가겠습니다.
(사실 이 부분이 가장 킥입니다 ㅎㅎ)
이후 나의 목표와 계획
- 앞으로 2개월, 정말 잘 후회없이 준비해서 가치있는 곳, 저평가 된 가격으로 B를 매수하기 - 환금성좋고 선호하는 곳
- 추가적으로 인플레이션 헷지를 위해서 부동산 투자 외에 재테크를 적극적으로 하기
- 멘토님께서 조언하신대로 두달에 한 지역씩 강남, 서초, 용산, 송파 + 2급지 랜드마크 애들까지 임장, 임보쓰기
- 사업 열심히 하기
- 대출 한도 잘 알아보기, 무리하는 매수 금지
마지막으로 멘토님의 응원과 위로
코칭 마지막에 대화
밥잘님 : “어떻게 1호기를 매수하셨어요?”
나 : (0.1초의 망설임도 없이) “월부가 만들어준 자산입니다”
밥잘님 : (흐뭇해하시며) “이렇게 매수하고 나니 어떠세요?”
나 : “물론 좋기도 한데 계속해서 하나씩 어려움이 생기는거 같아요. 지금처럼요”
밥잘님 : “그 문제들을 하나둘씩 해결해나갈수록 부자가되는거예요. 보통의 사람들은 문제를 해결하려고 하지 않거든요. 아름다운 두분 응원합니다"
멘토님께서 해주신 응원과 지금도 선명하게 기억에 남고
저에게 큰 위로가 되었습니다.
밥잘멘토님, 저의 예비부부에게 냉철한 조언과 따뜻한 응원까지
코칭받는내내 정말 행복했습니다.
멘토님의 인사이트들 소중히 간직하며 잊지않고 올바른 방향으로 앞으로 꾸준히 나가가겠습니다.
정말 너무나도 감사합니다.
