11월 반임장 다녀올 수 있었습니다.
비교분임
사임발표 및 피드백
투자경험담 발표 및 피드백
크게 3가지 구성으로 시간을 보낼 수 있었습니다.
#비교임장
현재 임장지 바로 옆에 붙어있는 지역구였습니다.
좋은 생활권이 존재하고 또 26년 대단지 입주가 예정된 곳입니다. 여기를 돌면서 울산과 비교해주시니 이해가 쏙쏙 되었습니다.
지방은 공급을 보수적으로 봐야해요
공급이 크지는 않지만 보수적으로 잘 봐야겠다는 생각을 했습니다.
더해서 시세그룹핑을 할 때 매매가격으로만 하는데, 여기에 더해서 전세 그룹핑까지 시세 그룹핑을 한다는 것을 들었습니다.
BM 시세그룹핑 전세 하기
이걸 하면 좋은 것은 비슷한 전세가격 레벨의 입주 시기에 그 가격이 흔들릴 수 있겠다고 생각해볼 수 있는 것입니다.
BM 역전세 대비 전세 보증금의 10%만 현금 가지고 있기
더해서 동료분의 투자를 통해서 저희도 인사이트를 받을 수 있었습니다.
주전세를 통해서 투자를 한 경우에는 세입자분이 내집값 오르면 마음이 힘들어서, 집을 안보여줄수도 있기 때문에 다음 전세를 맞출때는 그래서 역전세를 생각해야 할수도 있다는 것. 그렇기에 이것을 감안하고 포트폴리오 조정하며 대응해나갈 여지를 만든다는 것이 인상 깊었습니다. 이것이 경험이라는 생각이 들었습니다.
그래서 매매가격을 싸게 산다면, 주전세 맞출때 전세 올려받기보다 세입자 관계 챙기기 위해서 돈을 좀 더 들이더라도 전세 좀 깎아줄 수도 있다는 말이 관계적 측면에서 괜찮을 수 있다는 것이 인상 깊었습니다.
더해서 해당 임장지역은 생활권간 이주 장벽이 더 낮기 때문에 단지 컨디션을 잘 생각해봐야 할 필요가 있었습니다.
더해서 인상 깊었던 것은 저는 수도권 2채가 있어서 next를 소액투자로 가야하는데, 수도권 외곽과 지방을 고민하고 있었습니다.
튜터님은 포트폴리오에 지방을 꼭 넣으신다는 말을 들었습니다.
수도권은 규제가 한번에 묶일 수 있다는 것. 대표적으로 구로 오르지도 않았는데 규제가 묶였다는 것
그리고 지방을 매수한다면 현금화 측면에서 괜찮고, 그리고 규제 피할수도 있다는 전략이 있었습니다.
정말 알찬 지역에 대한 이야기와 더불어 인사이트 까지 들어볼 수 있는 시간이었습니다
#사전임보
@최파님
최파님의 임보를 통해 해당 지역을 잘 알아갈 수 있었습니다.
전국 아파트 보급률을 보면서 지역에 대해 생각도 해볼 수 있었습니다.
인상 깊었던 것은 광역시 전체 구들을 가지고 주소지기준 소득 등을 함께 비교한 것입니다.
시 자체로는 비교해보았지만, 구별로 까지는 해보지 않았는데 다음에 해보아야 겠습니다.
직장 호재가 가장 파워풀한 호재인데 최파님의 직장 호재를 들으면서 저 역시 그부분을 놓친 것 같단 생각을 했습니다.
BM 투자금액별로 그룹핑 해보기
@펭님
23년도에 다녀오셨던 펭님이었기 때문에 그때와 비교해서 현재 임장지역으 분위기를 알 수 있었습니다.
특히나 초등학교 아이들이 줄어든다는 것
거기에 가장 인상 깊었던 것은 23년도에 대비해서 25년 현재 대장급 제외하고는 대부분 3~5천만원 시세 하락이 있었다는 것이 아직 이 지역의 하락장 분위기를 여실히 느낄 수 있었습니다.
BM 연도별 시세top10 위치까지 마킹
BM 예상전세가를 꼭 넣어야 합니다. (ㅇㅇㅈㅇ 잘 보기)
#투자경험담
@연화지
화지님의 경험담에서 가장 많이 느낀 것은 투자금액에 들어오는 것만 매임 하는 것이 아니라는 것이었습니다.
화지님은 4~5억대 매물이 있다면 지방이라도 일단 가서 모두 털어봤다는 것
그 반복된 행동들과 모여든 매물들의 갯수에서 결국 저평가된 물건 급매 물건 사연 있는 물건을 만났다는 것입니다.
운의 영역에서 성공 확률을 끌어들이는 유일한 방법은 '되도록 많이 시도해보는 것' 즉 운의 영역에서는 '빈도'가 관건이다. - 슈퍼노멀
많이 시도해봐야 한다는 것 그 경험을 통해 실제로 좋은 가치를 소액으로 했던 경험을 통해 다시 한번 확신을 가지게 되었습니다.
@울라님
단지 레벨 가치 순서대로 세우고 거기서 좋은 것 부터 가셨던 울라님
그렇기에 조금 더 확신을 가지고 투자를 할 수 있으셨던 것 같습니다.
BM 그 당시에 모의투자를 해두어야 1년 2년 전에 할 수 있는 단지를 보고 복기를 할 수 있어요.
2년 뒤에 매도 타이밍을 잘 맞추는 것이 좋습니다.
해당 지역을 보며 매도 EXIT 도 중요하게 봐야한다는 것도 울라님 덕분에 배울 수 있었습니다.
BM 지역의 전고점 비슷한 것들 그룹핑 해보기. 수도권 vs 지방의 전고점 그룹핑
@펭님
25년 9월에 2호기 서울 투자
저도 같이 봤던 금액대별 단지였기에 더욱 흥미진진했습니다.
펭님 이 봤던 지역도 관심 있었던 곳이었는데, 더 좋은 단지 투자금액이 가능해보이는 후보군들도 같이 볼 수 있어서 좋았습니다.
그리고 궁금한 질문을 할 수 있었는데, 그 당시 현장에 있었던 펭님이었기 때문에 실제 조건이 가능한 물건들 그리고 네이버상으로는 가능해보이지만 실제 현실에서는 불가능했던 현장 상황에 대해서도 들을 수 있어서 흥미진진했습니다.
거기에 더해 그 투자 후보군들을 보며 진담튜터님의 인사이트 까지 함께 받을 수 있어서 더 재밌었습니다.
아침부터 긴 시간 함께 해주시며 인사이트 주신 진담 튜터님 정말 감사합니다. 항상 이 시간이 재밌고 인사이트도 채워지는 시간이 되는 것 같습니다. 발표해주신 최파님, 펭님, 화지님, 울라님도 감사합니다. 같이 해준 진심이들 완전체라 더 행복했었네요.
