수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 등어입니다 :)
최근에 임장을 하면서
부동산 사장님들이
"조금만 더 보태면 대형살 수 있어~”
"대형이 지금은 더 싸~"
라는 얘기를 꽤 듣고 있습니다
대형 투자를 해도 되는지?
대형 투자는 왜 안되는지?
항상 고민이 되었던 것 같아요
그러면 대형 투자
어떻게 보면 좋을지
한번 알아보도록 하겠습니다
# 대형투자는 왜 어려운가요?
우선 일반적으로 얘기하는 대형은
전용면적 85m2 초과인 것들을 말하는데요
‘세금, 대출, 환금성’
세가지 측면에서
대형 투자에 대해 알아보겠습니다 :)
✔️ 세금적 측면
주택을 사는 것부터 매도하는 과정까지
첫 번째는 취득시 내는 취득세
두 번째는 보유시 내는 보유세
세 번째는 매도시 내는 양도세
3종류의 세금이 있습니다
<세금관련 내용은 아래글 참고해주세요!>
https://weolbu.com/s/IkzgCHfnfq
결론적으로 말씀드리면
대형이라고 다른 점은
취득세 하나입니다!
위의 표에서 보시는 것 과 같이
대형은 농어촌특별세가
최대 1%까지 추가 됩니다
✔️ 대출적 측면
전세레버리지 투자에서 중요한 것은
전세를 맞출 수 있느냐 없느냐입니다
많은 사람들이 대출을 통해
전세를 구하다보니
전세 대출 가능여부가
매우 중요합니다
전세 대출을 받는 방법은
정부에서 받는 대출
기관에서 받는 대출로
구분해볼 수 있을텐데요
정부에서 나오는 대출은
면적 제한이 있을 수 있어요
(아래 예시 참고)
- 예시) 버팀목 전세대출 주택 요건
그러나 다른 기관에서 하는 대출은
면적에 대한 제한이 없는 경우가 많아서
대형의 경우에도 전세대출이 가능합니다!
✔️ 환금성 측면
앞서서 말씀드린 두가지보다
마지막 환금성 측면이
대형투자가 어려워지는
가장 큰 이유입니다
환금성은 수요의 크기라고 생각합니다
대형을 찾는 수요는
1~2인 가구가 아니라
4인 이상의 가족단위 수요로
생각해볼 수 있습니다
그 안에서 다른 상급지보다도
더 넓은 집으로 이사하고자하는
사람들이 대형을 찾습니다
이렇게 수요가 한정적이다 보니
그만큼 대형의 환금성이 떨어진다고
볼 수 있을 것 같습니다
예를 들어서 길음에서 선호도 높은
길음뉴타운6단지의 경우에도
대형의 경우에는 하락장에서
거래량이 거의 없는 것을 볼 수 있어요
같이 가격이 올라가긴 하지만
매도의 측면에서
대형은 어려울 수 있다는
결론을 내려볼 수 있습니다
📌 정리를 해보자면!
- 세금적 측면으로 취득세에서 최대 1% 추가
- 대출적 측면으로 정부대출이 불가능하지만
아예 불가능한 것은 아님 - 환금성 측면으로 매도가 어려울 수 있음
결론을 내려보자면
환금성 측면으로 대형 투자는 어렵다???
근데 그냥 이렇게 끝내면 안되겠죠???
# 그래서 대형투자 못한다구요?
투자공부를 하면서 배웠던 것 중 하나는
수학공식처럼 정해지지 않았다 인것 같습니다
‘대형이니깐 투자 후보가 아니야!’
라고 생각하기보다는
‘이 지역에서는 대형의 수요가 많을까?’
지역별로 다를 수 있다고 접근해보면
좋을 것 같습니다
앞에서도 말했지만
상급지로 가고자 하는 수요 VS
대형으로 넓히고자 하는 수요
로 생각해본다면
상급지에 이미 살고있거나
학군이라는 막강한 이유 때문에
반드시 이쪽에서 살아야한다면?
더 큰 집으로 이사하고자 하지 않을까요?
서울에서 급지별로 대표 단지들의
84와 대형을 비교해보면
1~3급지는 대형의 거래량이
활발하게 진행되는데 반해
4~5급지는 상대적으로
거래량이 적은 것을 볼 수 있습니다
앞서서 말씀드린 것 처럼
상급지에서는 대형도 감당이 가능하다면
충분히 대형도 투자가 가능할 것이고
하급지에서는 대형에 투자하는 것이
환금성 측면에서 어려울 수 있다는 것을
알고서 투자를 해야할 것입니다
지금까지 대형 평형의 투자에 대해서
알아보았는데요
단순히 대형이라서 안되라기보다는
대형의 투자시 어려운점과
지역별로는 다를 수 있다는점을
기억해주시면 좋을 것 같습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
