안녕하세요 배당받는도비입니다.
오늘은 적적한투자 튜터님과의 튜터링데이였습니다.
사임 발표는 브롬톤 조장님, 효확행님 그리고 저였습니다.
워낙 실력 좋으신 분들 사이에 첫 발표를 맡게 되니 떨렸지만
튜터님과 럭키즈분들이 응원해주신 덕분에
발표를 무사히 마칠 수 있게 되었습니다^^
사임 때 제가 BM하고 싶거나,
튜터님께서 조언 주신 내용들,
또 비교임장을 하면서 튜터님께서 알려주신 내용들을
잊어버리지 않기 위해 얼른 정리해보았습니다.
#1. 지역개요에서 구의 위상을 생각해보기
지역개요를 쓸 때, 내 임장지가
도시에서 차지하는 위상이 어떤지,
왜 좋지를 고민해보자.
그리고 실제로 각 구의 전고점이 어떻게 형성되었는지 살펴보자.
전고점은 전체평형을 보는 것이 좋다.
선호하는 지역의 찐부자들이 대형평형에서
어느정도까지 기꺼이 돈을 지불할 수 있는지를 알 수 있고,
호갱노노 말풍선을 통해서 그 돈을 지불하는 이유를 짐작해볼 수 있다.
#2. 공급이 많았던 시기에 인구이동 파악해보기.
인구이동이 많은 구를 파악하는 것에서 나아가,
공급이 많았던 시기에 그 지역으로 인구유출이 있었는지를 살펴보면
주변 공급의 영향에 대해 더 잘 파악할 수 있다.
#3. 소득에서 구별 랜드마크 단지 지도에 올리기
각 구의 소득수준을 아는 것을 넘어서
각 구의 랜드마크를 지도에 올려보고,
‘아 이 정도 소비력이 있는 사람들이 어떤 요인을 좋아해서 이 곳에 가는구나’를
생각해보면 좋다.
#4. 교통이 가지는 의미
지하철 이용률을 판단하는 것에서 그치지 않고,
지역별 지하철 이용비율과
지하철 노선을 한번 지도에 올려보고,
그 지역이 지하철 이용률이 높거나 낮은 이유에 대해서
고민해보는 시도가 좋다.
또한, 지하철이 개통되기 전/후 시점의 가격변화만 살펴보기보다,
전,후에 어떤 변화가 있었는지 알아보고
지하철이 유의미할까 생각해보는 것이 중요
예를 들어, 수지의 신분당선 개통은
강남 접근성을 획기적으로 개선시키는 것이지만,
업무지구 접근성이 좋지 않은 지하철 개통은
그 지역에 사는 사람들의 삶에 큰 영향이 없다.
따라서 가격변화가 없는 것이다까지 가야한다.
#5. GTX호재가 어디까지 영향을 미칠 것인가?
교통 호재는 발표, 착공, 개통 시점이 유의미한데,
동탄에서 GTX-A가 개통되었을 때, 상승한 단지는 역 근처 일부 단지에 한정.
나머지 단지는 오르긴 했으나 상승장에 따라 상승한 것이고 GTX-A 영향이라 보기 어렵다.
교통 호재의 영향을 받았는지 알 수 있는 것은
다른 단지에 비해 상승 정도가 가파르게 오른 것에서 알 수 있다.
#6. 항상 애매한 택지 규모의 문제는 학교
소규모 택지개발로 하나의 마을처럼 신축들이 모여있는 곳이 있다.
그런 곳의 문제점 중 하나는 아이를 보낼 학교가 부족하다는 점이 대부분.
따라서 학교 때문에 이사를 하거나 멀리서 아이 등하교를 시킨다.
투자적으로 그 점을 미리 알고 접근해야 한다.
전세를 찾는 수요가 한정적이거나,
전세를 놓더라도 오래 거주하기 보다 아이 학교 때문에
전세입자 순환율이 높을 수 있겠다?
#7. 청약경쟁률을 보는 이유
청약경쟁률은 물론과 분양가를 전임으로 알아보고
완판이 되는지 확인해보는 것이 필요
사람들이 그 지역을 얼마나 선호하는지,
또 얼마까지 받아줄 용의가 있는지를 알 수 있다.
참고로 높은 분양가로 분양이 된 후,
2년 후 매도시점에 가격이 하락한 경우
매도인들이 손해보고 파는 것이기 때문에
깎기 어렵다는 것을 알고가자.
#8. 미분양이 많다고 해서 안오르는 것은 아니다.
미분양을 볼 때 단순히 양만 볼 것이 아니라,
미분양 물건이 어디에 위치해 있는지,
또 미분양이 언제 해소되었는지 살펴보면 좋다.
(부동산 지인에서 기간을 나누어서 살펴보면 알 수 있다)
여전히 해소되지 않고 남아있는 미분양 물건들이 외곽지역이라면
그 물량이 많은 것과 상관없이 선호하는 지역의 단지들은 가격이 올라간다.
#9. 가족세대 인구가 좋아하는 단지인지는 그 지역에서 좋아하는 단지로,
가족세대들이 어느 단지를 좋아할까 파악하기 위해
연식을 고정시켜서 단지를 선정했는데,
연식이 중요한 생활권에서 고정된 연식 때문에
연식이 떨어지는 단지를 고르게되면
가족세대가 좋아하는지 명확히 알기 어렵다.
각 생활권 안에서 사람들이 선호하는 아파트 위주로 뽑아보고
선호도를 비교해보는 것이 좋다!
#10. 공급의 영향이 어느정도인지 알 수 있는 방법
인근 지역의 공급이 많았던 시기에
앞마당의 전세가가 어떻게 반응했는지 보는 한편,
같은 시기 공급이 없었던 다른 지역과 비교해서 살펴본다면,
시장의 영향을 떠나서
공급에 얼마나 많은 영향을 받는지를 판단해볼 수 있다.
#11. 지역 간 비교 프로세스
항상 난제였던 지역 간 비교평가
튜터님께서 말씀해주신 방법은
저평가-가격-투자금-리스크를 다 같이 살펴봐야한다고 하셨다.
1) 저평가 -가격
지역 간 비교평가를 하기 전에
지역 내에서 저평가를 찾아보는 것이 우선.
지역 내 저평가가 아닌데 굳이 어려운 지역간 평가를 할 이유가 없음.
지역 내 저평가로 판단된 단지들 중에서
지역간 비교평가를 할 때,
직관적으로 살펴볼 수 있음.
예를 들어
울산 북구 매곡에듀파크에일린의뜰(전용 84, 21년도, 4.7억/3.7억)
VS
대구 달서구 월배아이파크(전용 84, 15년도, 4.7억/3.1억)
두 단지의 공통된 특징은
중심에서 떨어진 외곽에 위치한 연식 괜찮은 단지라는 점,
그랬을 때 대구가 울산보다 인구가 2배 이상 많기 때문에
대구의 단지가 싸다고 평가할 수 있다.
이렇게 직관적으로 비교가 가능하지만
강의에서는 이해를 돕기 위해
도시 위상 > 생활권 위상 > 단지 선호도를 쪼개서
비교해보는 것을 설명해주신 것!
먼저 지역 내 비교평가를 하고,
지역 내 저평가 단지들끼리
지역간 비교평가를 시도할 때,
비교대상인 단지들의 특징(연식, 입지 등)을 고려하여
직관적으로 비교를 시도해보고 안되면 강의에서 배운대로 쪼개서도 살펴보자
중요한 건, 부동산은 수학적으로 계산하여 비교할 수 없다는 것
인구 위상이 어느 정도면 어느 정도 선호이고 답이 정해져있는 문제가 아니다!
당연히 어려운 것이지만 계속 시도해나간다면 감이 잡힐 것이다
2) 투자금
저평가에만 매몰되어서는 안된다.
부동산 공부만 하려고 온 것이 아니라,
돈을 벌려고 온 것이기 때문에
A단지가 낫나 B단지가 낫나에 매몰되기보다
저평가를 먼저 시도해보고
투자금을 붙여 투자 가능한지 살펴보는 것이 중요
위에서 언급한 단지에서 월배아이파크가 싸다고 하더라도
과연 1.5억을 넣어서 투자할 단지인가 고민할 필요.
15년식이면 이제 10년차가 넘어가기 때문에 수리비용까지 고민한다면
더 많은 투자금이 필요할텐데
내가 생각한 투자금에 오버하거나
투자금 내라도 1.5억 이상을 넣을 만큼 투자할 단지가 아니라고 판단된다면
덜 싸더라도 울산 북구의 단지가 합리적인 선택이 될 수 있다.
3) 리스크
적절한 가격에 내 투자금에도 부합한다고 하더라도,
내가 감당하지 못한다면 할 수 없다.
매곡에듀파크를 투자할 경우,
28년도에 선호 생활권인 야음동에
라엘에스라는 대단지가 입주할 예정이어서
만기 시점 전세가에 영향을 줄 수 있다.
따라서 내가 감당하지 못할 것이라 생각이 된다면
다른 단지를 찾아보는 것이 좋다.
이렇게 저평가-가격-투자금-리스크에 따라 비교평가를 해야
단순히 공부하기 위한 비교평가가 아닌,
투자와 연결되는 투자물건을 선정할 수 있다.
* 적용할 점
모두 빠짐없이 적용하고 싶지만,
자주 후기를 꺼내보면서 하나하나씩 적용해보도록 하겠습니다.
일단, 결론 파트를 작성해야하는 만큼
튜터님이 알려주신 지역간 프로세스를 적용해서 결론을 내보겠습니다
# 튜터링데이를 마무리하며
적적한 투자 튜터님과 처음 만났을 때,
잘 웃어주시고 친근하게 말을 걸어주셔서
마음 편하게 배울 수 있었던 것 같아요
그리고 조원분들의 질문을 끝까지 경청하고
그 질문의 의도를 정확히 파악해서
명확한 답변을 주셔서
가려운 곳을 긁은 후련함을 느낄 수 있는 시간이었습니다.
마지막에 제가 못다한 질문을
튜터님께서 튜데이가 끝나고
전화로 잊지 않고 물어봐주시기까지 하셔서
지역 간 비교평가에 대해 방향성을 잡을 수 있었습니다.
그리고 이번 실전반 조원분들은
서로 조금이라도 나누고,
서로 응원하고 또 성장에 진심인 분들이라
덕분에 자극을 받아서
항상 바빠서 놓치고 있었던 루틴을 챙기고
조금이라도 더 해보자는 의지를 갖게되었고
무엇보다 이 과정이 즐겁다는 생각을 많이 했습니다.
항상 따뜻한 조언과 조를 알뜰살뜰 챙겨주시는 브롬톤 조장님,
남다른 텐션에 임장을 이끌어주시고 파워J답게 일정을 깔끔하게 짜주신 효확행님,
매일 우리조의 공부방을 만들어주시고, 가끔 인증에 변칙을 써서 재미도 더해주시는 행월님,
맛집을 알아봐주시고 비틀즈로 임장에 달달함을 채워주신 달달오십억달성님,
팡팡 터지는 질문으로 보다 임장지에 대한 인사이트를 쌓게 도와주셨던 만평이님,
지방에서 올라오셔서 힘드실텐데도 항상 웃으시며 밝은 에너지를 주신 레디고고님,
발도장과 제목으로 시작과 끝을 책임져주신 깜돌님,
임장지 선호도에 대해 많은 대화를 나눌 수 있었던 키무서님,
럭키즈 분들 모두 감사합니다. 최임까지 모두 홧팅!!
