연수구 연수동 세경아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 70기 88조 공샘]

▶아파트명

연수동 세경아파트(20평형)

▶위치(지도)

▶ 입지평가 (B등급/C등급/A등급/B등급/S등급)

1) 직장 (B등급)

= 연수구 : 종사자수 119,825명

2) 교통 (C등급)

= 강남 1시간 38분 / 여의도 1시간 23분 / 시청 1시간 33분

3) 학군 (A등급)

= 연성중학교 92.8% / 청량중학교 89.4% / 인천중학교 88.2%

4) 환경 (B등급)

= 차량 7분 / 도보 23분 거리 대형마트(롯데마트) 1개 위치

5) 공급 (S등급)

=연수구 인구 : 391,934명 x 0.005 = 19,597 세대

=19,597세대 x 3년 = 58,791 세대

=연수구 향후 3년간 (23년 12월 ~ 26년 12월) 공급량 = 9,005 세대

▶ 과거시세

▶ 수익률 분석

현재 시세 = 매매 2.25억, 전세 1.4억 (투자금 0.74억 / 66.7%)

*10년 내 고점 매입시 = 2021년 10월 매매 3.38억, 전세 2.14억 (투자금 1.24억 / 63.3%)

*10년 내 저점 매입시 = 2013년 12월 매매 1,33억, 전세 1.07억 (투자금 0.25억 / 80.8%)

고점 매입시 수익률 = -11,300 / 12,400 x 100 = -91.1%

저점 매입시 수익률 = 9,200 / 2,550 x 100 = 360%

▶ 현장사진

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▶기타 의견(호재)

* 월판선(수인선-월곶-판교를 잇는 복선전철) 개통 예정

착공일= 21년 4월 26일

준공일= 26년 4월 26일 (+1~2년 지연)

향후 월판선 개통시(27년 ~ 28년)

세경아파트 → 강남역 (1시간 40분 → 1시간 5분으로 단축 / 도보 10분, 전철 55분)

세경아파트 → 여의도역 (1시간 26분 → 55분으로 단축 / 도보 10분, 전철 45분 )

세경아파트 → 판교역 (1시간 53분 → 55분으로 단축 / 도보 10분, 전철 45분)

= 3~4년 후 교통 입지 등급 상승 예상됨 (C등급) → (B등급)