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[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 3000만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
갑작스럽게 바뀐 서늘한 날씨입니다.
겨울 감기 조심하세요!
수도권 지역에서 규제를 피해
열심히 투자 물건을 보시는 분들이 많으시죠?
꼭 투자 물건을 찾지 않더라도
수도권 시장에서 매물을 보다보면
주인 전세 물건에 대해
한 번쯤 들어보신 적 있으실겁니다.
주인 전세란,
매수인이 기존의 집주인과
전세계약을 체결하는 것으로,
집주인이 집을 팔고 세입자로 계속
거주하는 계약 체결 방식입니다.
수도권의 경우 6.27 규제 이후,
소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되었기 때문에
주인 전세 물건 조건 매수가
규제 시장에서 큰 메리트가 될 수 있습니다.
하지만,
주인 전세라는 조건에 매몰되어
어렵게 소유한 아파트를 잃을 수도 있습니다.
자칫 간과할 수 있는 리스크에 대해 알아보려 합니다.
Risk1. 높은 가격
주인 전세의 가장 큰 문제는
집주인이 주인 전세 물건이 귀하다는 것을 안다는 것입니다.
주인 전세 물건은
전세를 손쉽게 맞출 수 있고
상대적으로 높은 전세가로 셋팅하여
적은 투자금으로 매수할 수 있는 기회가 되기 때문입니다.
하지만 높은 전세가, 적은 투자금에 현혹되어
높은 가격에 매수하고 싶은 충동이 들기도 합니다.
규제지역이 발표가 되고 나서
상대적으로 위치가 좋은 A단지가
몇 주만에 가격이 1억 넘게 뛰었습니다.
비규제 지역인 해당 지역은
풍선 효과로 가격이 급하게 뛴 것인데요.
이럴 때 주인전세 물건을 만난다면
이거라도 사야해! 라는 마음으로
대중의 심리에 휩쓸려 조급함이 생길 수 있습니다.
이럴 때, 상대적으로 위치가 덜 좋더라도
가치 대비 가격이 싼 대안이 있어야 합니다.
B단지의 경우 A단지에 비해
위치적으로 덜 좋지만
상대적으로 환경이 좋아
가족 단위 거주 수요가 풍부한 단지로
A,B 단지 비슷한 가치를 가지고 있습니다.
단지 간 가치 대비 가격을 비교한 결과
B단지라는 대안이 있으면
급하게 요동치는 시장에서도
저평가된 가격에 단지를 매수할 수 있습니다.
주인 전세 물건 역시
매도인의 매도 의사가 확실하기 때문에
희망 가격에 협상을 하되,
협상이 되지 않으면 과감히 플랜B로
넘어갈 준비가 되어있어야 합니다.
우리가 반드시 지켜야 할 1순위는
가격임을 절대 잊어서는 안됩니다.
Risk2. 하자
최근 동료분과 투자물건을 살펴 보는 과정에서
시세 대비 1억 비싸게 현금 전세로 거주할 의향이 있는
주인 전세 물건을 발견했습니다.
하지만 해당 물건의 내부를 살펴보면,
화장실은 리모델링이 되어있었으나,
일부 타일이 들떠있어 굉장히 위험해보였습니다.
게다가 덧방 시공으로 되어있어
전체 타일 철거 후, 전면 리모델링이 필요해보였습니다.
또한, 과거에 누수 흔적도 있어서
추후 누수에 대한 리스크도 있는 물건이었습니다.
주인이 전세를 살기 때문에 수리비도 들지 않았고
시세 대비 높은 전세가, 적은 투자금으로
더 좋은 단지를 매수할 수 있어 고민이 되었습니다.
하지만,
주인이 거주하는 기간 동안은 문제가 없지만
새로운 임차인을 맞출 때 해당 하자로
큰 문제가 될 수 있습니다.
해당 하자 때문에 아무리 전세 가격을 낮추더라도
새로운 임차인이 해당 물건을 선택하지 않을 수 있고,
수리를 하고 싶어도 잔금을 쳐야 하기 때문에
그에 따른 이자비용, 수리비 등 추가 비용이 들 수 있습니다.
게다가 만약 높은 전세가로 맞추었다면
추가 역전세까지 날 수 있기 때문에 위험할 수 있습니다.
주인 전세라는 좋은 조건 때문에
매물에 대한 우선순위를 놓쳐서는 안됩니다.
오히려 단지의 레벨을 낮추더라도
리스크가 없는 안전한 투자를 하는 것이
오래 꾸준히 망하지 않는 투자에 있어
더 나은 방향이라고 생각합니다.
Risk3. 관계
만약 집을 어렵게 팔았는데
그 집 가격이 몇 억씩 오르면 어떨까요?
마음이 좋지 않을 겁니다...
주인 전세 물건도 똑같습니다.
만약 집주인이 불가피한 사정으로
매도하여 해당 집에 세입자로 거주하는데,
상승흐름이 계속되어 집값이 오른다면,
굉장히 불쾌할 수 있습니다.
여기에 매수 과정에서
무리한 협상을 시도하다
집주인과 감정 싸움이 오간다면
추후 매도 및 전세 셋팅 중
집을 보여주는 과정에서
비협조적으로 나올 수 있습니다.
부동산은 관계에서 시작해서 관계로 끝난다
라는 표현이 있습니다.
결국 부동산 거래는
사람 간의 거래이기 때문에
조금은 손해를 보더라도
다른 것을 취할 수 있으면
기꺼이 내어줄 수 있어야 합니다.
주인 전세 매수 과정에서
원하는 조건이 성립되지 않더라도
충분히 싸고, 감당 가능하다면
매도인과 원만한 협의를 보는 편이 나을 수 있습니다.
주인 전세 물건의 리스크를 정리하자면,
1. 조건에 휩쓸려서 비싼 가격에 매수하면 안됩니다.
2. 하자에 대한 비용을 놓쳐서는 안됩니다.
3. 사람 간의 거래이기 때문에 원만한 협의가 나을 수 있습니다.
규제 상황 속에서 힘들게 물건을 찾고 계시는
동료분들이 참으로 대단하다고 생각합니다.
하지만 조건에 휩쓸려
자칫 망할 수 있는 선택을 해서는 안됩니다.
한번 내 상황이 아니라
물건 상황에 맞추고 있지는 않은지
고민해보시면 좋겠습니다.
지금 시장이야말로
올바른 투자 기준으로
매수해야 할 때입니다.
대중의 휩쓸리는 것이 아닌
여러분의 투자 기준에 맞는
든든한 자산을 매수하시길 바랍니다.
화이팅입니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
