포-하-

안녕하세요.

포도링입니다.

이제 슬슬 매물임장 가셔야하죠?

그러려면 어떤 단지를 매물임장 갈지

고르셔야하는데요.

혹시,

그냥 인상깊었던 단지를 콕콕 찝어서

매물임장 가시진 않았나요?

그냥 랜드마크 단지라서 

매물임장 가시진 않았나요?

유의미한 투자 결론이 나오려면,

매물 선정 과정이 굉장히 중요합니다.

오늘은 매물선정 과정에 대해

2가지 Case로 나눠서

얘기나눠볼게요.

투자금이 없는 사람 (일반적) 또는

(예: 투자금 0원 ㅠㅠ)

투자금이 있지만, 
투자금에 안맞는 임장지인 사람

(예: 투자금 5천 / 임장지 - 구리시)
 

1. 시세 그룹핑 / 시세지도에서 저평가 단지를 선정한다.

1) 시세지도에서 저평가된 단지를 뽑아보세요.

<예시 - 구리 과거 가격임 주의 / 선호도는 개인적인 견해임 주의>

• 저는 이때 당시 다산아이파크나 힐스테이트가 E편한세상보다 좋은 건 알겠지만, 8천차이나 날 정도인가? 라고 생각해서 저평가라고 뽑았구요.
• 역에서 가깝고 학원가도 공유할 수 있는 롯데캐슬이 다산아이파크나 힐스테이트보다 가격이 비슷하게 가야하지 않을까? 라고 생각해서 다산롯데캐슬을 저평가로 뽑았습니다.

이렇게 뽑아놓고 나중에 매임가서 알고보니

아이파크랑 힐스테이트를 상당히 좋아하더군요. 

민영이기도 하고 초등학교+학원가가 가까워서요 ㅎㅎ

틀리면 어떻습니까? 

일단 뽑아야 매임갔을 때 제대로된 선호도를 알 수 있는거잖아요.

2) 시세그룹핑에서 생활권간 비교를 통해 저평가된 단지를 뽑아보세요.

시세그룹핑에서는 가로, 세로로 비교해보면 됩니다!

가로로 비교하는 경우, 
같은 9억대라면 A, B, C, D 생활권에서 가장 좋은 단지가 뭐지? 

생각해보면 되고,

세로로 비교하는 경우,

C생활권안에서 같은 가격이라면 어떤 단지가 제일 좋지?

생각해보는 거예요! 

<예시 - 구리 과거 가격임 주의 / 선호도는 개인적인 견해임 주의>

• 아래에서 저는 8억대에서 토평마을 E편한세상 8.9억정도면 다산에 있는 다산유승한내들 8.8보다
  더 낫다고 판단해서 토평마을E편한세상이 저평가라고 생각했습니다.
• 비슷한 사례로 다산유승한내들 8.8보다는 E편한세상수택 8.7이 더 낫다고 생각해서 저평가 표시를 해놨습니다.

이렇게 저평가로 뽑힌 단지들을 모아서 매물임장 가시면 됩니다!

이 단지들을 매물임잘 가는 이유는

우리는 “저환수원리”에 맞춰서 투자를 해야하는데,

가장 먼저 봐야할 게 “저평가”이기 때문입니다!

즉, 가치대비 싼 물건을 찾기 위해서예요!

2. 생활권 별로 랜드마크 + 1번에서 뽑은 저평가단지를 우선적으로 선정하고
매물임장 시간이 남을 것 같으면 궁금한 단지를 추가로 선정한다.

그리고 각 생활권의 랜드마크를 보러가시면 좋습니다

랜드마크를 보는 이유는

생활권에 사는 사람들의 생활 수준을 볼 수 있고,

그것으로 해당 생활권의 특징과 위상을 확인해볼 수 있기 때문이예요.

예를 들어 봅시다.

A~D생활권 순으로 1~4등을 줬어요.

근데 사실은 A생활권과 B생활권 중 어디가 더 좋을지 고민했는데 

일단 A생활권에 1등을 준거죠.

그리고 각 생활권의 랜드마크들을 매물임장 하고오면

“역시 A생활권 사람들이 생활수준이 높은 것 같아.

집에 인테리어도 잘 해놓고, 명품도 많고….”

라는 결론을 내릴 수 있는 것이죠.

물론 랜드마크만으로 확정지을 순 없지만

저평가단지들도 같이 보니까

여러생활권에서 여러 단지를 보게되면

직감적으로 느껴지실 거예요!

3. 2일정도 매물임장을 간다 (아침 10시~오후 6시까지)

저는 임장지를 제대로 파악하기 위해서는

이틀의 시간이 필요하다고 생각합니다.

이틀동안 오전 10시부터 오후 6시까지

하루에 매물 10~20개정도 보면

임장지에서 어느 정도 우선순위가 잡히는 것 같아요.

(저처럼 잘못 알았던 선호요소를 제대로 알게될 때도 있고요!)

그리고 매물을 많이 봤기때문에

진짜 그 지역에 숨어있는 저평가된 물건을

발견하게될 가능성이 높습니다.

우리가 당장은 투자할 순 없지만,

그래도 그지역에서 투자하기 제일 좋은 단지를 찾는건

투자자로서 너무 재밌는 일 아닐까요?

나중에 투자하게 될 수도 있구요!

4. 투자금이 있는 경우, 

임장지를 끝내고 남은 시간에 앞마당 매물임장을 간다.

이제 임장지 매임까지 끝냈으니,
“남은 시간에 or 시간을 내서” 투자 가능한 앞마당으로 매물임장을 갑니다.

이때는 투자금안에 들어오는 단지들을 뽑아야겠죠?ㅎㅎ

투자금이 있고, 
투자금에 맞는 임장지인 사람

(예: 투자금 1억대 / 임장지 - 군포)

1. 시세 그룹핑 / 시세지도에서 저평가 단지를 선정한다.

위와 방법과 동일합니다.

2. 투자금에 들어오는 단지를 우선적으로 선정하고,
그 단지의 상단과 하단을 같이 선정한다. 

이제는 지역 선호도 파악을 위한 매물임장이 아닌,

진짜로 투자를 위한 매물임장을 하셔야해요.

투자금부터 투자금+@인 단지들을 뽑습니다.

예를 들어 투자금이 2억이라면? @=5천만원이라 가정했을 때,

투자금 2.5~1.5억까지 드는 단지들을 뽑는 것이죠.

그리고 가치가 좋은순으로 매물임장을 가면 됩니다.

사람들의 선호도가 높은 순으로 가면 되는데,

지역파악이 제대로 안되서 너무 어렵다면

가장 쉬운방법은 매매가 높은순대로 보고오시면 됩니다.

이때, 매매가 높은순 = 가치가 높은 순은 아니고,

편의상 사용하는 방법이니 

매물임장 가서 다시 가치를 알아오셔야해요!

그리고 단지 하나만 보고오기 보다는

주변 단지들 까지 다 같이 보고오면 좋습니다.

옆단지에 더 좋은 물건이 숨어있을 수도 있잖아요? ㅎㅎ

3. 2일정도 매물임장을 간다 (아침 10시~오후 6시까지)

위의 방법과 동일합니다.

최대한 쉽게 설명하려고 노력했는데,

이해가 잘 될런지 모르겠군요 ㅎㅎ 

다들 매물선정 제대로 해서

유의미한 결론을 뽑아낼 수 있는

매물임장 시간 되시길 바래요!!!

화이팅~!