안녕하세요 :)
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다.
이번주부터, 혹은 지난주부터 매물임장
본격적으로 시작하셨을텐데요.
늘 어려운 매물임장 단지선정과 매물임장 프로세스!
이 시기만 되면 늘 고민이 되시죠.
어떤 단지를 매임해야하지?
어떻게 해야 중요한 단지를 놓치지 않고 꼼꼼하게 볼 수 있을까?
어떻게 하면 이 많은 단지들을 효과적으로 매물임장하고
매물임장을 통해서 선호도 파악을 잘 할 수 있을지
제가 딱 정해드릴게요! 이대로만 따라오세요 🎤
STEP 1. 매물임장 1일차 🏠
모든 생활권을 골고루 훑어보기
보통은 한달동안 앞마당을 만든다고 할때
이런 스케쥴로 매임을 2주정도 진행하시는 경우가 많은데요.
그동안 매물임장을 할때는 동선과 시간을 효율적으로 하기 위해서
생활권끼리 묶어서 단지들을 한꺼번에 많이 보고,
그 다음주에는 다른 생활권으로 가고 이런식으로 매물임장을 많이 하셨을텐데요.
저는 되도록이면 처음 앞마당을 만드는 지역의
매물임장 1일차에는 지역의 모든 생활권을 다 가보는 편입니다.
주로 생활권내 상중하 단지들 중
생활권 별로 상,중에 해당하는 단지들을 방문해보면서
지역내 분위기가 어떻게 흘러가고 있는지 파악하고
생활권별로 다른 거주자의 모습, 분위기를 하룻동안 보게 되면
생활권의 위상들이 저절로 머릿속에 그려지면서 선호도파악이 됩니다.
예를 들어 학군이 중요한 생활권에서는
선호도 높은 학교와 학원가로 단지가 가까워질수록
점점 거실에 TV가 사라지고,
책장이 커지고, 집안의 온 벽에 상장으로 도배가 되어있고,
아이를 교육시키는 주 담당이 엄마에서 아빠로 바껴가는 모습 등
"왜 이곳을 좋아하는지 알겠다"라는 느낌을 바로 받을 수 있었습니다.
매물임장을 하면서 이렇게 점점 변화되는 분위기와
사람들을 생생하게 느껴보면서 선명해지는 선호도를 느껴보세요 :)
📌 생활권별로 다르게 움직이고 있는
분위기와 가격흐름 체크도 가능!
실제로 지난주에도 매물임장을 하면서 느꼈던 분위기인데요.
공급이 많은 지역임에도 불구하고 선호하는 생활권에 방문을 했을때는
실거주자분들의 거래가 끊임없다.
오늘 하루종일 바쁘다, 사람들이 너무 많이 온다 정신없다
요즘 가격 안깎인다, 신고가를 갱신하고 있다 등등
거래가 잘되고 있는 분위기가 느껴졌습니다.
반면 선호도가 떨어지는 생활권, 아직까지 흐름이 오지 않은 곳들은
가격조정에 대한 말씀도 드리지 않았는데
일단 호가보다 먼저 천만원은 깎고 들어가는 분위기에
한다고 하면 이야기해보겠다라고 적극적인 협상의지를 주셨습니다.
이렇게 한곳을 몰아서 보기보다 하룻동안 지역, 생활권을
골고루 돌아보게 되면 훨씬 더 지역 선호도가 잘 느껴집니다.
💡이런 시장에서도 이 지역은 사람들이 좋아하는구나,
아, 이런 시장에서는 이 지역은 확실히 사람들의 관심이 덜하구나!
그리고 부동산에는 어떤 사람들이 오는지 등도 함께보면서
현장 분위기를 생생하게 느껴보시면 좋겠습니다🙂
STEP2. 매물임장 2~3일차 🏠
저평가, 관심단지, 궁금한 단지 선별
매물임장 첫주에 생활권을 고루 돌아보면서
어느정도 선호도 파악이 되셨다면
다시 시세지도와 시세그룹핑을 보면서
저평가라고 생각했던 단지, 비교해보고 싶었던 단지들을
더욱 디테일하게 뽑아봅니다.
이때는 일주일동안 단지분석도 하고,
본격적인 비교평가도 시작했을 시기이기 때문에
첫주차에 매물임장을 할때보다는 단지가 좀 더 선명해지셨을거예요.
매매가가 같은 단지, 투자금이 같은 단지들을
골고루 선정해 비교해보고 싶었던 단지의 매물을 보면서
비교평가와 결론까지 뽑아나가시면 되겠습니다.
💓깨알Tip!
구축이 많은 생활권에서는 특올수리 상태도 보기
보통은 싼 물건을 위주로 매임을 많이하시는데
저는 구축의 경우 일부러 수리가 잘 되어있는 물건들도 예약을 해서 보는데요.
수리 잘 된 물건의 상태를 보면서
이정도면 전세를 더 높여 받을 수 있는지
차이가 얼마나 되는지 등을 질문하면서
투자를 했을때 수리범위도 가늠해 볼 수 있고
이 단지에서는 이정도까지 수리를 하는구나를
다시 한번 보면서 거주민들의 생활수준을 체크해볼수도 있었습니다.
실제로 이런 고급진 조적욕실은
욕조하나만 제작하는데도 150~200만원이 훌쩍 넘어가서
상당히 고가의 인테리어수준이라고 볼 수 있는데요.
대부분 이런 조적욕실을 하는집들은
바깥도 자재를 고급진것들로만 써서 인테리어 비용을 물어보면
1억 내외라고 하는 집들도 있습니다ㅎㅎ..
신축보다 더 신축같은 인테리어를 보며
이정도로 인테리어를 하고 들어올만큼의 입지와 선호도를 가지고 있는 구축인가 등을
함께 생각해보면서 더욱더 찐한 선호도 파악을 해보시길 바랍니다 :)
✅ 정리
1.매물임장 첫날은 모든 생활권의 상,중 정도의 단지들을 매임하면서
생활권별 위상과 분위기를 한번에 파악하기
2.매물임장 2주차까지 일주일동안 시세지도, 시세그룹핑,
단지분석, 비교평가등을 통해 뽑은 저평가/비교평가 단지들 매임하면서
더욱더 선명한 결론 내리기
이렇게 해보지 않으셨던 분들은 이번달 한번 따라해보세요! :)
더욱더 재밌는 매물임장을 할 수 있을거예요 😊❤️
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🙇♀️
