안녕하세요.
감사로 모든 문을 여는 감사의열쇠입니다.
요즘 날이 많이 차가워졌네요~
임장 할 때 장갑이 필요한 계절이
곧 돌아오는 것 같아요ㅎㅎ
새로운 임장지에 배정 받아서 부터
원씽의 질문을 던지며 시작하는 분들이 많으실 겁니다.
“이 임장지 oo에서, 나는 어디에 투자할 것인가?”
투자자로서 아주 바람직한 질문이고,
이 질문에 답하기 위해
분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장
그리고 임장 보고서와 싸우는 우리들~~
결국 우리는
가치 대비 싸고 저평가 되어 있으면서,
투자금이 적게 들어가는 단지에 투자해야 할 겁니다.
그러려면!!
우선 가치 대비 싼 저평가를 골라내야 겠죠?
오늘은 단지임장을 통해
‘비교평가를 하는 법’에 대해 나누어 보려고 합니다.
이 글은 단지임장 이후에
단지의 선호도와 우선순위가 정리되지 않는 분들,
혹은 비교평가에 어려움을 가지고 계신 분들이 보시면
도움이 될 것 같습니다. :)
이미 단지 임장 만으로 단지의 가치와 선호도,
비교평가가 절로 진행되는 분들은~~~
댓글로 응원 부탁드립니다 ♡ 쿠쿠쿠
'저평가'를 찾기 위해 필요한 것
우리는 단지 간 비교평가를 왜 해야 할까요?
투자하려면 “하나”를 선택해야 하고,
가치대비 더 “싼” 매물을 선택해야 하기 때문에
단지간 비교평가를 합니다.
비교평가를 하게 되면 결국 “저평가”를 볼 수 있게 되는 것이죠!
저평가 저평가~ 귀에 피나게 듣게 되는 단어인데요ㅎㅎ
이 말에는 이 두가지 의미가 담겨 있습니다.
절대적으로 싼가? (시기)
상대적으로 싼가? (단지비교)
절대적으로 싸다!는 어떻게 판단할 수 있을까요?
시장의 흐름과 순환에 의해서 "주어지는 것" 입니다.
요즘에는 전고 점을 기준으로 판단하기도 하지요?!
상대적으로 싸다는 것은,
시장이 기회를 주지 않아도
단지 간 비교와
지역 간 비교를 통해서
“상대적으로” 더 싼지를 판단하여
투자할 수 있는 투자 입니다.
그리고 우리 같은 투자자는
시장을 넘나들며 절대적으로 싼 시기가 아니어도,
상대적으로 싸다면 단지의 가치를 믿고 투자를 할 수 있습니다.
상대적으로 싼 물건을 볼 수 있는 것이
저는 실전 투자자의 실력이라고 생각합니다.
그렇다면, 상대적 저평가는 뭘까요?
저평가는 절대로 한 개가 있으면 판단할 수가 없습니다.
조건 1) A단지 그리고 B단지..C D E..
비교 대상이 있어야 하고요
조건 2) 가격.
가격이 있어야 싸다 비싸다를 판단할 수 있게 됩니다.
조건3) 단지의 가치를 아는 실력 (임장,임보)
이 단지들의 가치를 알고 있어야
가치 대비 상대적으로 싼지 안 싼지 알 수 있습니다.
우리는 단지의 “가치”를 알기 위해
단지임장에 갑니다
질문을 하나 드리겠습니다.
샤넬 가방이 천만원입니다.
싼가요, 비싼가요?
샤넬 가방의 가치와 가격대를 이미 알고 계신 분들은
자연스럽게 답을 하실 수 있을 거에요.
하지만 샤넬 가방의 가치도 가격도 모르는 분은 ..
이 질문에 으잉? 하실거에요.
하지만 샤넬이 가방 천만원이고,
에르베스가방이 천만원이라면요?
그리고 내가 백화점에 방문해서
가방을 직접 보고 가방의 가격을 판단해서
위의 표로 브렌드 계급도를 정리를 해두었다고 해봅시다.
다시 질문 드리겠습니다.
샤넬 가방 천만원은 싼가요 비싼가요?
이 명품 가방 계급도를 작성하기 위해서는
백화점에 방문해서 매장에 들어 갔을 때 느낌, 분위기, 향기, 사람들
가방의 재질 색상 출시연도..
이런 것들을 내가 직접 보고 느껴야 할 것 입니다.
하지만 백화점에 방문해 위의 것들을 느끼기 전에
가방의 가격 라벨만 보거나,
혹은 세일을 하나, 안 하나만 본다면,
이 가방이 싼지 안 싼지 판단 할 수 있을까요?
가방의 가치도 가격도 모두 헷갈려서 판단할 수 없게 될 것 입니다.
아파트 투자도 똑같습니다.
단지 임장할 때는 단지의 가치에 집중해서 살펴봐야 합니다.
단지에 들어 갔을 때의 느낌, 분위기, 쾌적함, 사람들 그리고 연식.
이것을 판단하기 어렵게 느껴지는 분들에게는
"마법의 질문"을 드릴게요.
이런 것들 다 복잡하고 잘 모르겠다고 하시는 분들은
"이 단지에 사람들은 왜 살까?" 라는 질문으로 단지를 바라보는 것 입니다.
‘여기는 역과 가까워서 사람들이 살까? ’
‘연식 때문일까? ’
‘초등학교가 가까워서 좋아할까?’
사람들이 그 단지에 사는 이유가 곧 "선호 요소"입니다.
만약, 여기까지 정리가 되었다면
단지의 가치를 충분히 느꼈다고 할 수 있을 것 입니다.
이렇게 내가 방문했던 단지의 선호 요소를 알고 있다면,
단지의 가치를 아는 사람이 된 것 입니다. 🤗
실전 투자자는 이렇게 해요
하지만, 실전 투자자는 여기서 한 발자국 더 나아갑니다.
그 핵심 질문은,
그래서 A단지가 더 좋아, B단지가 더 좋아? 라는 질문까지 나아가며
비교 평가를 해보는 것 입니다.
앞서 말씀 드렸 듯이
결국 "그래서 나는 어디에 투자할 건데?" 라는 질문에 답하려면
"어떤 단지가 더 좋은지" 알아야 저평가를 찾아낼 수 있기 때문입니다.
만약 단지 임장을 하고나서
"이 생활권에서 사람들이 좋아하는 선호 요소는
학군 좋은 생활권, 역세권 플러스 알파로 연식이구나!
그렇기 때문에 이 생활권에서
A 단지가 제일 좋고, 그 다음은 B단지야! 그 다음은 C 겠네?"
라고 정리할 수 있다면?
단지 임장한 생활권 안에서
단지 가치인 선호 요소를 알고
어떤게 더 가치 있는(좋은) 단지인지를 안다면,
비교평가를 할 수 있는 단지 임장을 한 것입니다!
그리고 여기서 또 한발자국 더 나아간다면.
다른 생활권의 가치가 비슷한 단지,
혹은 가격이 비슷한 단지..
를 비교할 수 있게 됩니다.
그리고 거기서 더 나아간다면..
내 앞마당의 다른 지역까지
지역 간 단지 비교 평가를 통해 투자 생각을
연결 할 수 있게 됩니다!!
초간단! 저평가 단지 골라내는 법
그래서 단지 임장할 때 “가치”에 집중해야 한다는 거 알겠는데~
그래서 비교평가 어떻게 하냐고요?
아주 심플합니다.
1. 생활권의 단지들을
가치 순서대로 나열해보세요.
줄 세우는게 어렵다면,
상 중 하 로만 나누어도 충분하다고
강의에서 들어보셨죠?
2. 그리고 단지 옆에 가격을 붙이세요.
그러면,
‘이 단지는 가격이 왜 이러지?’ 하는 단지가 보일 겁니다.
그때는, 제가 제대로 보지 못한 다른 선호 요소가 있어서
단지 가치를 잘못 생각했을 수 있습니다.
그 때는 내가 미처 확인하지 못한
단지의 선호 요소를 찾아 내야 합니다.
(단지임장으로만으로 알 수 없는 것은
전임, 매임을 통해서 확인하면 됩니다)
이렇게 한번 더 깊숙히 단지의 가치에 깊게 들어간다면,
저평가 단지를 언제든 쓱쓱 뽑아낼 수 있는
단지의 가치를 아는 투자자가 된 것 입니다!
그리고 전임, 매임까지 했는데도
‘아무래도 가격이 이상하다?’
그렇다면 저평가 단지를 발견한 것 입니다! (올레!)
그리고 이 작업을 해보면 느끼시겠지만,
생각보다 시장에서 “저평가”를 많이 허락해 주지는 않습니다.
대부분이 가치 대비 가격으로 형성되어 있는 편이죠ㅎㅎ
전고점, 그래프는 참고용이다
여기 까지 왔다면~
단지의 가치를 보고 가격을 확인해서
저평가를 가늠해볼 수 있는 수준까지 온 것 입니다.
그리고 저평가를 판단할 수 있는 또 하나의 참고 지표인
"전고점"과 “그래프”로 내가 생각하는 단지의 가치를
검증해보시면 됩니다.
강의에서도 많이 들었지만,
그래프와 전고에는 다 나오지 않는
그 시점의 상황과 단지의 특성들이 있기 때문에
전고점과 그래프를 기준으로 가치를 판단해서는 안될 것 입니다!
동시에 단지 임장을 하면서 단지의 가치를 보기 전에
가격, 전고점 등을 미리 확인 한다면
가격에 단지의 가치를 볼 수 없게 될 겁니다.
물론 투자 연차가 늘어나면 그때는 가격을 미리 보아도
단지 가치를 보는 나의 판단이 흔들리지 않는 순간도 옵니다.
하지만 아직 비교평가가 어렵다고 느끼는 분들은,
반드시 단지임장 할 때 “단지의 가치”에 먼저
집중 하는 것을 연습해 보시기 바랍니다 😊
단지임장과 비교평가를 연결하는 법.
그리고 저평가 단지를 골라내기!
매우 쉽죠잉?!
이제 날이 많이 추워졌습니다.
추운 날씨에 모두 안전 임장 하시고
단지 임장하며 단지 선호도에 푸욱~
빠져보는 시간 가져보세요 :)
감사합니다.
