안녕하세요.
월부의 응원단장 우지공입니다.
현재 비규제지역으로
많은 투자자들이 관심을 가지고 있는 지역
구리·부천·고양·만안구 등은
모두 공통점이 하나 있습니다.
신축보다 구축의 비율이 압도적으로 높습니다.
신축에 투자를 하면 좋지만
이미 가격이 한 차례 튀어올라서
내가 준비한 투자금으로는 감당이 안 되는 경우가 많습니다.
그래서 자연스럽게 구축으로 눈을 돌리려 하지만…
여기서 또 다른 고민이 생기게 되는데요?
“수리 안 해봐서 겁나요.”
“구축은 돈 많이 들어간다고 하던데요…”
사실 저도 예전에 도배, 장판, 욕실, 샤시…
단어만 봐도 거부감이있던 시절이 있었고
‘구축은 비효율이다’ 라고 스스로 쳐내곤 했습니다.
그런데 이게,
진짜 큰 기회를 놓치는 습관이었습니다.
오늘은 최근까지 현장에서 뛰어다니며
느낀 구축의 수리수전에 따른 전세가격에
대해서 이야기 나눠보겠습니다.
전세, 부르는게 값이다.
요즘 부동산 사장님들에게 가장 많이 듣는 말이 있습니다.
“전세는 지금 부르는 게 값이에요.”
“어제 2층도 그 가격에 바로 나갔어요.”
전세 매물이 말 그대로 ‘씨가 말랐습니다’.
물건이 없으니, 세입자들은 선택권이 줄고
좋은 상태의 집은 가격 상관없이 바로 거래가 됩니다.
이럴 때일수록 전세가를 누가 더 정확하게 파악하느냐가
투자결과를 완전히 바꿔버립니다.
그리고 바로
그 전세가의 핵심이
‘수리의 범위’입니다.
수리수준에 따라 다른 전세가격
수리 상태에 따라 전세가격은 정말 극명하게 갈립니다.
좋은 상태의 물건은 가격이 조금 높아도
망설임 없이 바로 나가더라고요.
제가 현장에서 가장 크게 체감했던 예시가 있습니다.
바로 샤시 포함 올수리 vs 샤시 제외 올수리 비교였습니다.
- 샤시 포함 올수리 → A지역 역세권 기준 약 4억
샤시 제외 올수리 → 같은 단지 기준 약 3.8억
24평 기준 샤시 교체 비용이 대략 1,000만 원 정도라면,
전세는 오히려 2,000만원 더 높게 세팅할 수 있습니다.
이 작은 차이가
투자단지의 체급을 바꿔버리는 지점입니다.
샤시 뿐만 아니라
세입자 분들이 중요하게 생각하는
수리포인트인 화장실, 싱크대에 따라
전세가격의 수준이 달라지기에
저는 구축을 볼 때 가장 먼저 ‘수리 범위’를 체크합니다.
우리가 익히 들어 알고 있는
수리비용의 가장 큰 부분은
샤시, 화장실, 싱크대 3가지죠?
샤시경우 24평 약 1200만원 34평 약 1500만원
화장실은 1개소당 약 300만원
싱크대도 약 250~ 300만원
정도 들어갑니다.
물론 자재 선택에 따라 비용 차이는 있지만,
대체로 수리비용은 일정한데
어떻게 수리하느냐에 따라
전세가격은 ‘계단식’으로 점프합니다.
이 구조를 이해하고 나니,
구축이 더 이상 두려운 존재가 아니었습니다.
임장을 가실 때는,
꼭 아래 네 가지 전세가격을 비교해보셨으면 합니다.
- 샤시 포함 올수리 전세가
- 샤시 제외 올수리 전세가
- 4~5년 전 화장실·싱크대 부분수리 전세가
- 현재 내가 보는 물건의 전세가
이 네 가지만 정확히 비교해도
그 단지의 전세 구조가 한눈에 들어옵니다.
그리고 어느 정도의 수리비를 투입하면
전세가가 어느 수준까지 올라갈지 알게 되고
결국, 수리를 통해
내가 실제로 줄일 수 있는 투자금이 얼마인지
명확하게 계산하실 수 있습니다.
‘숨은 전세가격’이 진짜 가격이다
임장을 다니다 보면
거래는 이미 되었지만,
아직 실거래로 공개되지 않은 전세가격들이 꽤 많습니다.
부동산 사장님들이 이렇게 말씀하시곤 합니다.
“어제 나갔는데 아직 등록이 안 됐어요.”
“지난주에 3층이 이 가격이었어요.”
바로 이 ‘숨은 전세가격’이
우리가 반드시 파악해야 할 실제 시장 가격입니다.
특히 요즘처럼 전세물건이 거의 없는 시장에서는
전세가격을 제대로 파악하지 않고 투자 판단을 하게 되면
오히려 가치 대비 저평가 된 좋은 단지를 투자금이 많이 들어간다며,
생각하며 놓쳐버리는 경우가 많습니다.
그래서 지금 같은 시장일수록
아래 두 가지를 세밀하게 확인하는 것이 정말 중요합니다.
어떤 상태의 물건이 거래되는지에 대한 수리 수준의 디테일,
지금 현장에서 막 거래되는 실제전세가격
이 디테일들이
여러분들의 투자금을 줄이고,
적은 투자금으로도 더 좋은 단지에 투자할 수 있는
기회를 만들어줍니다.
마무리하며
전세가격이 빠르게 상승하는 지금 같은 시장에서는
전세 흐름을 제대로 읽고,
수리 수준에 따라 달라지는
전세가의 단계를 정확하게 이해하는 사람만이
투자금을 줄이며 투자를 하게 됩니다.
반대로
전세가격을 흐릿하게 파악한 채
‘호가만 보고 판단’하거나
‘겉으로 보이는 수리 부담’만으로 구축을 배제하게 되면,
지금 시장에서 기회를 흘려보내게 됩니다.
저 역시 예전엔 구축이 너무 어려워 보이고,
수리라는 단어만 들어도 부담부터 됐던 사람이었습니다.
하지만 현장에서 전세 흐름을 직접 보고 나니
구축은 두려움의 대상이 아니라
투자금을 줄여주는 레버이자
그리고 수도권 비규제지역에서
우리가 만날수 있는 기회라는 걸 확신할 수 있었습니다.
오늘 내용이
여러분의 투자 판단에
조금이라도 선명한 기준을 드릴수 있으면 좋겠습니다.
여러분의 한 걸음 한 걸음이
더 좋은 투자,
더 나은 선택으로 이어지길 진심으로 응원하겠습니다.
감사합니다.
