[서투기 2제 9리가서 4고 또4서 44억달성하는 조 새웅] 3주차 강의 후기, 본질을 잊지말자.

안녕하세요 부의 그릇을 키워가는

투자자 새웅입니다.

이번 서울투자기초반 3주차 강의는 

쟌자니 멘토님께서서울 B지역에 대해 

지역분석부터 비교평가에 따른 투자결론까지

총정리 강의를 해주셨습니다.

강의를 통해 저는 투자자로써의 성장 방향과

강의 이후 임장보고서를 보완해야하는 포인트를

생각해볼 수 있었습니다.

1) 입지분석은 언제나 가격이 따라다녀야한다.

알고는 있었지만,

그렇게 생각은 하고 있었지만

실제로 임장보고서 작성해보는 것과

작성해보지 않는 것은 차이가 크다는걸

이번 강의를 통해 알게 되었습니다.

언제나 입지분석을 하고 난 이후에

시세를 따고 궁금증이 생기는 부분을

해결하곤 했습니다.

하지만 이번 강의를 통해

입지분석과 가격은 항상 같이 가야함을

제대로 이해할 수 있었습니다.

물론 앞마당이 많지 않았던

저의 초보시절로 되돌아가서 이렇게 해봐

라고 하면 하다가 지쳤을것 같지만

지금의 저라면 충분히 해낼 수 있고

실제로 입지분석 후에 시세를 분석하고

블로그로 그 내용을 남기고 있으니

엄청 자세한 내용을 풀어볼 순 없지만

좀더 빠르게 그 지역에 대한 감을

만들어 갈 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

저는 장표에 넣지 못하는 제 생각을

주절주절 이렇게 정리하고 있습니다.

지금 앞마당에서 강남까지 얼마나 걸리는지

체크하는것도 중요하지만

그 교통이 얼마나 가격에 영향을 미치고 있는지

바로 확인을 해서 선호도 요인을

체크하는 것을 알려주신 쟌자니 멘토님

감사합니다.

2) 유망주 vs 챔피언

부동산에는 호재를 품고있는 유망주 단지와

이미 살기 좋은 챔피언 단지가 있습니다.

유망주도 그저그런 유망주면

이런 고민도 안하겠죠

우리가 고민하는건 엄청난 잠재력을

지녔다고 상상이 되는

유망주입니다.

부동산이 재미있는 이유는

이런 유망주들은 이상하리만치

하락장 또는 보합장 때는 후순위였다가

상승장 때 눈에 들어온다는 겁니다.

재개발, 재건축, 리모델링, 역세권 등등

다양한 소식들이 상승장 바람에

매수자들의 맘을 들뜨게 하는데요

이번 강의에서 쟌자니 멘토님께서

상승장의 훈풍에

월부인들의 맘을 쟘자게 해줄

따끔한 한마디를 해주셨습니다.

입지 개선 보다 중요한건

본연 그 단지가 갖고있는

가치를 봐야한다.

만약 그 입지개선이 고민하고 있는

유망주 단지의 가치를 올려준다면

고민을 하는건 당연하겠지만

핵심 가치가 아닌 다른 걸 올려준다면

기존에 이미 그 핵심 가치를 지닌 곳이

더 좋은 가치를 지닌 곳 아닌가?

에 대한 핵심을 찔러주셨습니다.

최근 고민을 많이 했던 구리의 단지입니다.

둘다 비역세권일 때는 한강과 가까운 토평 A단지가

우위에 있었는데 8호선이 깔리고 B단지는

역세권은 아니지만 도보로 멀세권에 속해지면서

구리의 핵심가치인 ‘교통’이 개선되면서

현재 매매가격이 높게 형성되어 있는데요

8호선 개통 덕분에 애매한 챔피언 A단지는

강력한 유망주 B단지에게 지고 말았습니다.

그래서 이 전 챔피언은 강력한 환경 호재를

가지고 왔습니다.

수택E, 수택2 재개발 훈풍인데요

저 역시 순간 혹했습니다.

아 비역세권이지만 여기 환경이 개선되면

어떻게 여기가 바뀔까?

여기서 부터 상상하기 시작합니다.

원래 여긴 광역버스가 편해

환경이 안좋아서 사람들이 싫어했어

환경이 개선되면 좋아할꺼야

교통이 불편해도 환경이 좋잖아

여기가 다시 유망주되어 애매한 챔피언 B단지를

이기고 다시 애매한 챔피언 A단지가 되지 않을까?

RED SUN!

구리는 교통이 핵심인 베드타운이고

이 핵심 가치에 걸맞는 호재는 8호선이지

재개발이 아님을 기억해야할 것입니다.

물론 환경이 뉴타운 급으로 바뀌면

교통이 불편하더라도 수요가 갈 수 있습니다.

그럼 다산의 진건택지 말고 

지금 택지도 봐야하는것 아니였을까요?

3) 애매한 단지들의 선택 기준

선호 84와 선호 59의 가격이 같다면

당연히 84일 것이고

상급지 선호단지와 하급지 선호단지

의 가격이 같다면 당연히 상급지인데

우리의 맘을 흔드는건

비선호 84와 선호 59

그리고

상급지 비선호와 하급지 선호단지입니다.

여기서 쟌자니 멘토님은 투자 우선순위를

깔끔하게 정리해주셨습니다.

가격이 같다면 84, 상급지이다.

하지만 이미 가격이 벌어졌다면

59, 하급지를 선택할 수 도 있다.

이건 맞냐 틀리냐의 문제가 아니라

매수를 하고 보유하고 운영하는 관점에서

다른 선택을 내릴 수 있다.

라고 하셨습니다.

저도 1호기를 투자하고 나니

아직 매도를 겪어보진 못했지만

매수 한 것만으로도 왜 300세대 이상을

보라고 하는지 이해가 됬습니다.

전세를 보유하고 운영하는 관점에서

세대수가 많은게 거래도 많이 되고

운영하기 편하겠다는 생각이 들었습니다.

앞으로 매도를 할 때 더 ‘환금성’에 대한

이해를 할 수 있을 것 같습니다.

4) 가치와 가격 그리고 리스크

기존 단지 분석할 때

나의 생각을 적는 걸 어떠한 기준 없이

즉흥적으로 작성을 했었는데

이번 강의를 통해 가치, 가격 그리고 리스크

순서대로 작성해보면 좋겠다고 

생각이 들었습니다.

이미 내가 그 단지에 대한 가치를 알고 있다고

그냥 넘어가는게 아니라

한줄이라도 적어보려고 하고

생활권 내에서 우선순위가 확실한 단지라고

가격에 대한 분석을 멈추지 말고

그럼 이 가격에 다른 앞마당엔

어떤 단지가 있지?를 강제로 질문하는

기준을 만들어야겠다는 생각을 했습니다.

5) 25.11월 지금을 기억하자.

지금의 부동산 시장은 좋은 것만 올라가고

비선호 단지들은 가격이 빠지거나 보합하는

시장이라고 생각합니다.

그래서 지금 전고가를 제치고 신고가를 찍거나

규제를 피한 가격으로 계속 거래가 되는 단지를

잘 지켜봐야겠다는 생각을 했습니다.

지금 거래가 잘되는 단지는

쟌자니 멘토님께서는

어쩌면 정답이 아닐까?라고 말씀주셨습니다.

서울의 단지에 대한 가치는

크게 변하질 않고 다시 한 번 하락장이 왔을때

25년 11월 거래흔적을 기억하며

하락장에서 최선의 투자를 하려합니다.

열중에 이어 서투기에서 큰 인사이트를 주신

쟌자니 멘토님 감사합니다.