[열반스쿨 기초반 68기 80조 탄탄부자] 성동구 하왕십리동 무학현대아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

하왕십리동 무학현대아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 (B)

성동구 사업체수 28,343개 / 종사자수 178,243명

2. 교통 (A)

강남 44분 / 여의도 40분 / 시청 30분

3. 학군 (B)

광희중학교 86.0% / 성수중학교 82.5% / 무학중학교 80.6%

4. 환경 (B)

대형마트 2개 - 이마트 왕십리점, 롯데마트 행당역점

5. 공급 (S)

청계리버뷰자이 2027.02 / 1,670세대

성동구 인구 수 277,701명 → 적정수요(0.5%) 1,388명

1년 1,388 / 3년 : 4,165 → 공급 3년 합계 총 1,670세대로 0.4 수준

▶ 과거시세

▶ 수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

현 시세 : 무학현대 29평 현재 매매 8.6억, 전세 5.1억

10년 내 고점 매입 시 : 2021년 8월 매매 9.7억, 전세 4.635억

10년 내 저점 매입 시 : 2013년 8월 매매 3.1억, 전세 2.3억

*고점 매입 시 수익률 (86000-97000)/(97000-46350)*100 = -21.7%

*저점 매입 시 수익률 (86000-31000)/(31000-23000)*100 = 687%

▶ 결론

현재 매매가 8.6억, 전세가 5.1억 → 투자금 3.5억

수익률 200%를 기대하려면, 3.5억원을 들여 7억원을 가져와야 한다.

매매가가 15.6억까지 갈 만한 물건인가? 아닌 것 같다.