[서투기 29기 33조 내꺼하면된다] 잔쟈니님과 뿌시는 강동구!

 # 1,2강 수강 후

• 강동구 입지 분석 해주실 때 크고 작게 줌인 줌아웃을 해주셨는데, 그게 가장 기억에 남는다.
• 같은 3급지 - 강동구 안에서.. 인구든, 직장이든 이런식으로 비교한다면 월부에서 계속 이야기 하는 비교평가가 잘될 것 같다. 같은 급지 안에서 같은 위상에 있는 아파트를 찾아 비교하기 쉬워질 것 같다. 

• 각 지역마다 선호하는 요소가 달라진다. 직장이 영향력을 갖는 염창동 같은 경우, 그리고 직장이 영향력이 거의 없는 강동구.. 직장의 유무에 따라 집값에 어떤 영향을 주는지 보면 된다는..  이번에 재이리님 임보 튜터링에서 말씀하셨던 실험실 이야기가 기억에 남는다. 실험을 해라… 어떤 요소가 집값에 영향을 주는지 안주는지… 

  결국, 잔쟈니 강사님께서 말씀해주셨던 직장이 주는 영향, 그리고 지하철 노선에 따라 집값이 어떻게 변해가는지 보는 것 살펴보면 좋을 것 같다.

• 여기서 의문 하나, 왜 교통은 천호가 더 좋은데 집값은 고덕이 더 좋을까? 청량리랑 비슷하지 않을까? 그 쪽 환경이 너무 안좋으니까 차라리 역에서 멀어질 수록 환경이 좋아서, 더 좋은 환경을 찾아서 가는 거야, 그러다가 이젠 교통이 개선되고, 환경이 개선되면 그쪽 수혜가 더 커지겠지. 같은 맥락으로 청량리라 환경이 싸~악 개선되니까 다시 역세권으로 선호 요소가 옮겨오듯이, 나중에 강동구 천호가 환경이 개선되기 시작하면, 천호 쪽이 더 선호도가 높아지겠구나. 나중에 내가 서울에 투자할 즘이면 천호가 좋은 소식이 있길 기대해본다.

• 1,2강을 들으면서 가장 확실하게 알았던 것 하다는 바로 직장 분석이었다. 

  거주지 소득: 그 지역에 사는 사람들의 소득

  원천징수 소득: 그 지역에서 일하는 사람들의 소득

  거주지 소득이 높다는 것은 그 지역에 사는 사람들의 소득이 높다는 것이다. 소득이 높은 사람들이 많이 산다는 것이지. 아, 이곳이 선호도가 높은 곳이구나 하는 것을 알게 된다는 것.

  원천징수 소득이 높다는 것은 이 지역에 고소득 직장인이 많다는 것이다. 이 지역에 고소득을 안겨줄 직장이 있다는 것이다. 

  그래서 거주지=원천징수 소득이 동시에 높다는 것은 이 곳에 좋은 직장에 다니는 사람들이 여기서 돈도 벌고, 여기서 살기도 하니까, 직주근접, 너무 좋다는 거지.

  근데 거주지 소득>원천징수 소득 이라는 뜻은, 여기에 사는 사람들은 돈이 많아. 근데 좋은 직장은 없어. 결국 이 곳에 사는 사람들은 다른 곳에서 돈을 벌고, 여기와서 잠자고, 애들 키우면서 사는 거구나. 여기는 베드타운 역할을 하는 곳이고, 선호도가 높은 환경이 좋은 곳이라는 것을 알 수 있어. 그래서 이 곳 사람들은 그래도 직장으로 가는 교통이라는 요소를 굉장히 중요하게 생각하겠고, 그래서 교통이라는 요소가 집 값에 많은 영향을 주는 거구나. 라고 이해할 수 있다.

   - 근데 여기서 강동구가 어려운 것은, 그렇게 되면 천호가 더 가격이 높아야 되는데, 애매한 5호선 라인의 고덕 쪽이 더 가격이 높다는 거지… 그것은 정말 청량리랑 비슷한 이유가 아닐까,,,? 교통 그까이꺼 조금 불편하지만, 환경이 더 좋은 곳에 살겠어! 근데 이제 고덕쪽이 5,9호선이 더 달라진다면, 8호선도 연장되서 접근성도 좋아지고, 한다면, 교통까지 해결되버리는거니까 고덕쪽이 더 좋아지겠군!!!!!

• 강의를 듣다보니, 이제서야 이해가 되는 요소들이 많다. 쌓이고 쌓여서,, 그럼 이것을 안 까먹으려면,, 계속 이 환경속에서 듣고, 또 듣고, 서당개 3년이면 풍월을 읊을 때까지 열심히 해봐야지!!!
• 구축 리모델링 호재 단지 : 결국 본질은 같다. 가치와 가격!
• 규제가 생기면 가격이 뒤죽박죽 해지는 시기가 온다. 이럴 때 비교 평가를 잘 해야 가치있는데 더 싼 단지를 가져갈 수 있음!
• 길동 - 환금성에 관한 것/ 고점을 보는 것보다 거래량을 보자. 하락장에 거래가 안된다는 것은 환금성이 떨어진다는 것이고, 우리는 투자자이므로 보유, 운영까지 생각해서 투자하기.
• 둔촌/고덕/명일/암사,천호성내,길동/강일

• 이번 임보쓸 때는 꼭 생활권별로 가장 선호하는 요소를 써보자.

  고덕 생활권은 - 교통! 명일 생활권은 - 학군 > 교통(9>5,8 )

• 비교 평가는 생활권 내 비교 - 선호요소에 따라 우선순위

  생활권 간 비교 - 가격을 기준으로 우선순위

  지역 간 비교 - 가격을 기준으로 우선순위

• 투자를 하기 전에는 저평가(가치와 가격을 따로 보기)와 리스크를 살펴보기!

• 매월 말 앞마다 시세트레킹 - 궁금한게 종잣돈에 맞는 투자우선순위 후보들을 누적하여 시세추이 확인하기

  종잣돈에 맞는 투자우선순위…!!! 어디가 먼저 가는지를 보자.!! 

  - 의문점? 투자금에 맞는 것이라는 것에서 예시는 가격대를 묶어 놓으셨던데, 그렇게 하는건가?

금액대를 묶고 나서 투자금을 봐야하는건가?

5억대에 투자금 1억으로 할 수 있는 것,

4억대에 투자금 1억으로 할 수 있는 것,

3억대에 투자금 1억으로 할 수 있는 것?

아니면 투자금을 기준으로 묶고

투자금 1억으로 할 수 있는 3억대 아파트, 4억대 , 5억대 아파트 이렇게 해야하나??

개진도진일 것 같지만 막상 하다보면 달라질 것 같기도 하고..? 요거 잘 모르겠다.

• 임장, 임보를 가면 반드시 그 지역, 생활권별로 사람들의 선호도를 알고 와야 함!!!
• 이번에는 꼭 매임까지 해보자! 매임까지!!! 

• 주우이님께서 말씀해주신 1-4주 계획이 굉장히 기억에 남는다.

  1주 - 개요 - 분위기 임장( 어떤 선호도를 가지는지 생각하며 걷게 된다)

  2주- 시세 - 단지임장( 이 가격과 이 단지가 맞나? 역세권인데 이 가격? 비역세권인데 이 가격? )

  3주- 단지 - 단지임장( 살 것과 안 살것)

  4주-앞마당 시세-매물 임장-지역 내 매수후보 top3 - 앞마당 비교 및 앞마당 매임 다시  - 최종 결론

  (엇, 저 지역에 이 정도 가치는 이 가격이었는데, 여긴 얼마네? 지역에서 top3 뽑고, 앞마당과 비교해서 그 앞마당 다시 매임해보면 확실히 어디가 좋은지, 투자금이 어떻게 되는지 제대로 파악할 수 있음. 그리고 투자하기)

• 만약 오늘 배운 것을 종합해본다면 산본 하고, 부천하고, 만안구 정도 비교해보면 확실히 알 수 있을 것 같다.