[잠토] 부동산 투자 황금 로드맵 독서 후기

# 왜 이 책이 투자자에게 중요한가 

부동산 투자 황금 로드맵은 스르로 수년간 투자 하여 실패와 성공을 겪으면서 쌓은 진짜 경험에서 우러나온 인사이트를 바탕으로 구성되어있다. 그렇기 때문에 부동산의 사이클과 부동산 투자에서 일어날 수 있는 상황에 대해 정확하게 짚어주고 있고 그에 따른 저자만의 원칙도 확고하게 세워져 있다. 

이 책의 핵심 내용중 대부분이 월부에서 가르쳐주는 방향과 일맥 상통하는데 특히 시스템 투자로 여러채를 투자해야 수익이 난다는점, 전세레버리지 투자가 핵심이라는 점, 세금과 대출을 제대로 파악해야 구조 설계가 될 수 있는 점에서 월부에서 바라보는 부동산 투자의 방향과 맞닿아 있다. 

그리고 입지에 대한 부분도 굉장히 자세히 나와 있는데 결국 데이터도 중요하지만 사람을 읽고 시장을 해석하는 종합 능력이 중요하다는 부분에서 공감이 많이 되었다. 

1. 저자 및 도서 소개

책을 읽고 요즘 김사부님은 어떤 활동을 하고 계시나 찾아보다가 25년 7월에 동아일보에 올린 인터뷰를 발견하게 되었다. 김원철 작가님은 현재의 시장을  “현재 시장은 부동산 가격이 올라갈 수밖에 없는 시한폭탄과도 같은 상황이다. 이재명 정부의 부동산 정책은 ‘문재인 정부 시즌 2’처럼 보인다. 문재인 정부 때처럼 수요 억제책만 내세우고 있기 때문이다. 정부의 대출 규제로 부동산 거래가 일시적으로 감소한 지금이 곧 찾아올 부동산 강세장에 대비해 부동산을 매입해둘 좋은 기회다.” 라고 보셨다. 

그 가장 큰 이유는 정부가 금리를 내리고 소비쿠폰을 뿌리면서 시장에 유동성을 만들었고 이 유동성이 결국 집값을 밀어올리게 된다는 점이었다. 

그리고 전세가가 계속 높아지고 있어 매매가도 따라 오를 가능성이 크고 부동산 공급이 부족한 상태라는 점도 짚으셧다. 

인터뷰에서 가장 인상 깊었던 부분은 “부동산 초양극화는 비싼 서울 강남구 압구정동 아파트를 살 사람들만 영향을 받는 것이 아니다. 각자 여력에 따라 구매할 수 있는 아파트 중에서도 특정 단지만 가격이 크게 오르는 양극화 현상이 일어날 것이다. 따라서 ‘튀어 오를 물건’을 찾아내는 게 중요하다.” 

이 인터뷰였는데 부동산 초양극화는 강남 비강남 뿐만 아니라 같은 지역 내에서도 일어나고 있다는 부분에서 유의미한 고찰이라고 생각이 들었다. 

2. 내용 및 줄거리

1장 황금숫자, 4년에 100 % 

12년만에 20억을 만들기 위해서는 기본기를 탄탄하게 만들어야 한다고 저자는 말하고 있다. 4년에 100% 수익을 목표로 해야하는데 부동산 투자 후 2년 후 B부동산을 매수하고 A부동산 수익율 100% 구간에 매도를 하는 방식이 비과세 측면에서도 유리하다고 말해주고 있다. 이를 위해서는 부동산 투자의 속성에 대해서 잘 파악하고 있어야 하는데, 부동산은 거의 동시에 오르고, 순식간에 (짧으면 6개월)안에 오르고 저평가의 내용도 성장성도 모두 다르다는것을 파악하고 큰 목돈이 들어오면 다시 부동산에 넣어야 그 돈들이 투자자산으로 굴러 가게 된다고 말하고 있다. 

여기에서 가장 흥미로운 부분은 4년이라는 숫자였는데 이는 사람의 심리와도 매칭이 되는 부분이었다. 대부분의 사람들은 2년이 되면 비과세가 되기 때문에 매도를 하려고 하고 부동산이 시들해지면 팔았다. 그러다 부동산 폭등 기사가 오면 다시 몰려 들게 되는데 이런 타이밍이 결국 부동산 투자를 망하게 만든다는 것이었다. 

그렇기 때문에 4년 보유라는 장기 보유관점을 가지고 있어야 결국은 사이클도 버티면서 상승을 맞이할 수 있다는게 저자의 이론이었다. 그러나 적극적인 재테크를 하는 사람이라면 장기보유도 좋지 않은데, 장기보유를 하게 되면 재테크를 할 기회를 모두 날려 버리기 때문이라고 한다. 그래서 충분한 수익 (100%)가 났다면 비과세 혜택을 받으며 매도하는 편이 좋다고 한다. 

대표적인 고평가 사례들 

대표적인 고평가가 있으면 4년이 아니라 그 전에도 매도시점을 찾긴 해야 하는데 김사부가 생각하는 시그널은 아래와 같다. 

• 강세장이 5년 이상 계속 되었고 모두가 부동산 이야기를 할 때
• 개발 계획이 나와서 가격은 크게 올랐지만 현실적으로 오래 걸릴게 뻔한 계획
• 상식적으로 선호하는 대상이 아닌데 갑자기 많이 오른 경우 

또 내가 자금이 많아지게 될 경우에는 효과적인 투자를 위해서 갈아타기를 하는게 좋다고 했는데 이부분도 꽤 공감했다. 

2장. 2500만원씩 12년간 투자하면 20억이 된다. 

2장에서는 월부에서 말하는 시스템 투자와 거의 동일한 내용의 이야기들이 나오는데 2500만원씩 12년간 모을 수 있고 좋은 부동산을 고를 수 있는 능력을 갖추고 부동산 사이클을 이용할 수 있다면 그 후로는 20억을 모을 수 있다고 했다. 

특히 부동산의 시장을 알아보는 법이 매우 중요한데 이 부분은 공식처럼 외워뒀다 나중에도 시그널로 체크해도 좋겠다는 생각을 했다. 

각 시장의 시그널을 알아보는건 어떤 부분에서는 공감이 되고 어떤 부분에서는 약간 공감이 안가는 부분이 있었다. 

하지만 대체로 각 시그널을 유념에 둬야 하는 부분이 더 많다는 생각이 들었다. 

이후는 월부에서 얘기하는것과 동일하다. 매도매수의 시스템을 만들어 계속해서 수익율을 달성하는 것이었다. 

만약 시장이 딱딱 들어맞지 않아 책에서 나오는대로 투자상승율을 보지 못한다면, 하락장이 오기전에 매도를 하지 않았다고 너무 걱정 하지 말고 다시 오를 가능성을 살펴보라고 했다. 

3장 수익형 전세 레버리지 기법 

똘똘한 한채는 부동산 규제를 피할 수는 있어도 절대 매도하지 못하기 때문에 내가 부동산으로 수익을 벌 수 있지는 못하다고 하였다. 이는 사람의 심리와도 맞닿아 있는데 반포를 살던 사람이 아파트를 파는것도 힘들지만 반포 아파트를 팔고 분당 사람이 되는것도 용납할 수 없기 때문이다 (신분 추락의 느낌) 

특히 모든 아파트는 획일적으로 지어져 있기 때문에 어느 지역 몇동 몇호에 사는지만 해도 이 사람의 수준을 판단하기 용이해 지기 때문에 아파트가 나의 아이덴티티가 되어 버린다는 이야기였다. 결국은 5억 3억 하는 아파트를 매입한 뒤 전세금 상승분으로 투자금을 회수하고 양도세를 제한 3천만원을 수익으로 다시 모아 다른 아파트를 매수하는 시스템 + 전세 레버리지 투자를 해야 한다는 점을 자세하게 말해주고 있다. 

이때 가장 큰 고민은 전세금 하락으로 인한 전세금 반환인데 이 역시도 결국 많이 일어나지 않는 일이고 한사이클에 한번은 있는 일이기 때문에 결국은 전세금이 오를 수 밖에 없다고 한다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

# 정책과 제도가 바뀌면 어떻게 될까 

이번 재독에서 가장 흥미로웠던 장은 이 장이었다. 

부동산 규정은 언제든지 바뀔 수 있다는 점이었는데 예전에는 임대사업자에게 비과세를 해주겠다고 했으나 현재는 평생 1회에 한해서만 해준다고 한것처럼 시장의 흐름에 따라 결국 부동산 규제를 바뀔 수 밖에 없다는 것이었다. 세금의 경우 정권을 내놓을 각오를 하고 해야하는 일인데 부동산 세금의 경우 국민들 저항에 부딪히지 않으면서 올릴 수 있는 가장 좋은 방법이기 때문에 정부는 부동산 세금을 올리는게 용이하는 뜻이었다. 그렇기 때문에 시장이 반응을 보이고 나면 규제는 당연히 일어나는 일이고 이 규제에 대해서 너무 걱정할 필요는 없다는 말이었다. 

# 입주권 매수 

지난번 읽었을 때도 굉장히 흥미롭게 읽었지만 만약 내가 자금이 많아지고 10억 정도의 현금은 유동가능한 상황이 되면 꼭 해보고 싶은 투자이긴 하다. 현재는 입주권이 있을 경우 현금으로 내야하는 돈이 많지만 괜찮은 지역이고 약세장이라면 입주권으로 취득세도 줄이고 또 다주택자가 세금도 줄이면서 계속해서 해볼 수 있는 투자방법이라는 생각이 들었다. 

지금은 입주권이 비싸고 돈이 많이 들어서 안된다고 생각하는 사람들이 많겠으나, 성수 아이파크 리버포레를 봐라. 입주권으로 18억주고 샀으면 지금 20억을 벌었다. 

4. 논의 해보고 싶은 점 

# 보유의 관점을 4년으로 설정할 필요가 있을 까? 

저자는 P 80에서 “이제 적은 자금으로 자산을 불려나가는 입장에서 너무 오랫동안 그냥 시간만 보낸다면 적극적으로 재체크를 할 기회를 모두 날려버리게 된다. 특히 자산이 적응 경우라면 4년 100% 목표를 지키는 편이 훨씬 더 유리하다.” 

시장의 사이클을 보면 강세장이 온후 하락장이 오고 그 후에는 보합장이 길게 오는 편인데 4년이라는 사이클에서 강세장 또는 하락장에 매수를 했다면 그리고 100% 수익이 나지 않는다면 이런부분에서 4년 100% 목표가 지켜지지 않는 경우에는 어떻게 해야 할 것인가. 

물론 저자의 입장에서는 많은 사람들이 조급함을 못 이겨 빠르게 매도하려고 하기 때문에 적어도 4년이라는 기간을 주긴 했으나 4년이 아니라 그 전에 수익이 났는데 이 단지 자체의 가치가 낮으면 빠르게 매도 하고 좋은 자산으로 갈아타는것도 방법이고 정말 좋은자산인데 약세장에 샀다면 더 기다리는 것도 방법이라고 생각한다. 

예를 들어 전주 아파트를 생각해보자  덕진구 영무예다음이라는 아파트 25평을 23년 2월에 매수했다고 하면 현재 수익율을 267%이다. 이런 단지의 경우 단지의 가치가 적고 연식도 빠지기 때문에 4년이 지나지 않았어도 매도를 하는게 더 좋다. 

그와 반대로 대구에 있는 아파트를 1년전에 샀는데 이 아파트의 가격이 5천만원밖에 오르지 않았다면

하지만 이 아파트의 경우는 상위 생활권에 아직 전세가 오르지 않았기 때문에 4년이상 장기 보유를 해도 괜찮다고 생각한다. 

김사부는 강세장이 오면 4년이 아니어도 팔아야 한다고 했으나 내가 생각하는 매도시점은 조금 다르다. 

4년이라는 기간이 아닌 각 지역의 상황, 수요, 공급, 그리고 부동산의 사이클에 따라서 

짧게도 길게도 보유할 수 있고 그때그때 대처해야 한다고 생각한다. 

# 소액투자가 활성화 되면 하락장인가 

이부분도 논의 하고 싶은 부분이었는데 김사부는 소액 (3000만원 이하)로 투자할 가치있는 부동산을 발견하는 것은 쉽지 않은 일이라고 했다. 그래서 특정한 때에 발견할 수 있더가 아니면 아주 제한적인 대상인 경우가 대부분이라고 했다. 그런데 소액투자를 활발하게 한다면 그건 과열된 시장에서 일어날 수 있는 확고한 믿음이 되어버리기 때문에 착각 하지 말라고 한다. 

이 부분은 반은 맞고 반은 틀리다고 생각하는데 

상승장 꼭대기에서 소액으로 투자를 하게 되는 경우 당연히 좋은 투자는 아니라고 생각한다. 

하지만 상승장에 소액으로 샀다고 해도 장기 보유 하면 수익이 나는 경우도 있기 때문에 이게 꼭 나쁜것만은 아니라는 생각이 든다. 

많은 이들을 공포와 낙담으로 빠지게 만들고 월부를 떠나 부동산 투자를 실패로 몰아간 동구를 살펴보면 

이편한 전하를 대세상승장에 샀었어도 5년을 버티고 나니 수익으로 돌아왔다. 

이처럼 상승장이라고 해도, 내가 가치있는 자산을 소액으로 매수했다면 

결국은 수익으로 갈 수도 있는 것이라고 생각한다. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 결국 오르는 집값의 비밀 

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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