안녕하세요.
이제는 고민말고 행동해야 할 때, 고민말고행동입니다.
선배 튜터님들이 해주시는 4주차 강의는 매물임장과 임보 결론쓰기의 엑기스이었군요.
오프 강의로 너무나도 듣고 싶었던 강의였는데
온라인으로 들으며 오프 참석했던 동료분들은 어떤 마음으로 들으셨을지 생각해 보게 되었습니다.
코쓰모쓰 튜터님의 매물 임장법
가장 인상 깊었던 것은 매임할 단지 선정하는 법이었습니다.
서울투자기초반, 실전준비반 수강하면서 매달 매임을 다녔지만
항상 어떤 단지를 매임을 해야하는지에 대한 스스로의 기준이 없었습니다.
내 투자금으로 할 수 있을 것 같은 단지들,
그래도 전고점 대비 하락율이 10% 이상은 빠진 곳 먼저(저평가)
이정도만 봐왔던 것 같습니다.
당장 투자할 수 있는 단지들을 찾다보니
생활권별 랜드마크 단지는 스스로 벽을 두고 매임할 생각은 단 한번도 해보지 못했던 것 같습니다.
그런데,
시세지도를 그리고 나면 전임할 단지, 매임할 단지가 뽑힌다는 것..
단순히 전고점만 보고 단지를 선정할 것이 아니라
생활권 내에서 같은 단지내 평형별 비교, 다른 단지와 평형 비교
같은 가격의 단지들 비교, 절대가 자체가 싼 단지들을
우선적으로 해서 매임리스트를 짜는 것!
플러스로 전임을 통해
구축 24p vs 준신축 24p
역세권 33p vs 학군지 구축 34p
복도식 역세권 vs 계단식 비역세권
에 대한 선호도 파악을 하는 것이었구나 싶었습니다.
매번 전임 전 무슨 질문을 어떻게 해야할지 고민이 많았는데
시세지도를 보며 단지와 해당 생활권 선호도를 파악해 가야 한다는 것
그 자체가 큰 나침반 같이 느껴졌습니다.
(이제 배운대로 하기만 하면 되겠구나!!)
2강에서 용맘 튜터님께서 시세지도와 짝꿍인 시세그룹핑이 중요하다고 엄청 강조해 주셨었는데
열심히 그려 본 시세그룹핑을 보고도 수직, 수평으로 오가며
매임하고 싶은 단지도 뽑아 볼 수 있겠구나.
왜 아직 제대로 그룹핑을 활용 못 했을까 싶은 생각이 들었습니다.
내가 보고 있는 이번 달 임장지는 토허제 대상이자 규제지역인데..
실거주자가 아닌 투자자는 거래를 할 수 없는 상황에서
전임과 매임을 어떻게 해야하지 싶었는데
종잣돈과 매수 가능한 금액을 미리 계산하고 전임을 해야하고
입주 가능한 날짜의 범위도 파악을 했어야 한다는 걸 알게 되었습니다.
- 8억대 집 매수시 LTV 40%라면 → 현금 4.8억이상 있어야 겠구나.
- 토허제 적용 지역의 경우, 허가 이수 4개월 내 입주 해야하는구나. → 입주 시기 맞출 때 알고 있어야 함.
- 허가일로부터 4개월 이내 잔금까지, 소유권 이전 등기, 실거주까지 완료되어야 한다.
토허가 구역 매임한다면
실거주 2년 후에 전세세팅하고 이사갈 것이라고 이야기 하고 전세 관련 질문도 한다.
각 케이스별로 투자 가능한 조건을 어떻게 만들어 나가야 하는지에 대한 말씀도
너무 큰 도움이 되었습니다.
김인턴 튜터님의 앞마당 관리과 임보 결론 연결하기
인턴 튜터님은 임보의 끝판왕이신 것 같습니다.
네모와의 전쟁 ㅎㅎㅎ
6년차 투자자로 많은 시행착오 끝에 만들어 오신 정수같은 방법을 아낌 없이 나누어 주셔서 너무 감사드립니다!
앞마당이 5개 이상이긴 하지만 아직 씨앗 같은 새싹인지라
그 동안 만들어온 앞마당은 어떻게 관리를 해야하는지 (언제 해야하는지..ㅠㅠ)
막막했던 적이 많았는데 이번 인턴 튜터님의 강의를 듣고
무엇을 해 나가야 하는지에 대한 방향이 잡히는 것 같습니다.
시세트래킹과 앞마당 원페이지!
내가 하는 행위가 무엇을 위해 하는 것인지 명확히 알면
더욱 더 선명하게 해 나가야 할 일을 할 수 있다는 말씀 너무 공감되었습니다.
시세트래킹과 원페이지 정리는 결국 투자 기회가 왔을 때
망설임없이 누구보다 확신을 가지고 빠르게 투자로 연결짓기 위해
먼저 지불해야만 하는 것.
그 동안 앞마당 시세트래킹을 해오긴 했지만 우선순위만 뽑은게 아니었던터라
한번 업데이트 하기까지 시간도 오래 걸리고 그래서 마음 속 저장이 더 컸던 것 같습니다.
이번 달 인턴 튜터님 강의에서 보여주셨던 양식으로
앞마당 시세트래킹도 하고, 앞마당 원페이지도 한번 작성해 보아야겠습니다.
일단 앞마당 3개만 우선 해보자! 해보자 ! 해보자!!!!
인턴 튜터님은 수강생들이 겪을 시행착오를 하나씩
양식과 예시, 스케줄링까지 제공해 주면서
'할 수 있고, 해야만 하는 일이다.'라며 선불마인드를 다시금 일깨워 주셨다.
투자 후보를 뽑을 때에도 단순히 전고점만 보거나 하락율만 참고하면 안된다는 것!
가치- 가격 - 감당가능한가 - 가장 좋은가? 반드시 생각해 볼 것.
[ 적용할 점 ]
- 시세지도 그린 후 매임하고 싶은 단지 선정, 표시해 두고 전임하기
- 토허제 적용 임장지 경우 내 상황 시나리오 세팅 하기 → (8-9억대 매수 희망 3인 가족 컨셉), 거래 허가 후 4개월 이내 입주 해야함을 알고 행동하기
- 앞마당 트패킹할 단지 선별 리스트 점검하기 (300세대 이상, 앞마당 10 이상이라면 200세대 이상)
- 앞마당 원페이지 정리하기. 3개월 간격으로 업데이트 해 나가기
- 매월 3개 앞마당 전수조사 해보기
- 내 재무상활 정리 원페이지 임보에 적어 놓기
좋은 강의로 한 단계 더 성장할 수 있도록 이끌어 주시는 튜터님 감사합니다!
한번에 다 흡수할 수 없을 강의여서 다시 듣고 꼭꼭 씹어 소화할 수 있도록 하겠습니다.
감사합니다. 👍🎇😍
