✅신문기사
- 10.15 대책 이후 규제를 피한 오피스텔에 대한 낙찰이 늘고 있다.
- 오피스텔은 준주택으로 인정되기 때문에 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있고 갭투자도 가능하다.
- 전월세 가격 상승에 임대수익률은 4.82%로 8년만에 가장 높다.
✅생각정리
- 상승장이 시작되고 여러 규제가 생기면 생숙, 오피스텔 등이 떠오르는 것 같다.
- 20-21년에도 모든 재화가 가격이 상승하자 이런 상품들도 인기를 얻기 시작했는데 여기에 투자했던 사람들의 대부분은 지금 물려있다.
- 오피스텔은 주거용지보다는 상업용지, 준주거용지 등에 지어지기 때문에 대로변, 역세권일 가능성이 높다.
- 하지만 높은 용적률로 대지지분이 높지 않고 주상복합과 유사한 이유로 장기적인 투자(땅을 사는 투자)와는 거리가 멀다.
- 게다가 이런 오피스텔은 서울 중심부보다는 경기권, 신축이 집중된 신도시, 직주근접이 가능한 산업단지 등에 많이 분양하는데 여기는 빈땅도 많고 경쟁매물로 수요가 옮겨가기 때문에 공실될 확률도 생각을 해야한다.
- 또한, 오피스텔은 아파트처럼 서비스면적을 받을 수 없어 같은 25평, 33평이어도 실 사용 면적은 더 작다.
- 결국 사람들의 수요는 계속해서 아파트로 집중될 것이고, 오피스텔과 빌라 등은 징검다리 역할밖에 하지 못한다.
- 오피스텔은 과거 장에서 대출이 90%까지 가능했고 2억 오피스텔에 2천만원 현금+1.8억 대출로 75만원씩 이자를 갚아나가면서 월세 100만원 수익을 내기도 했었다.
- 당장의 현금흐름은 만들 수 있겠지만 장기적인 매매/전세(월세) 상승을 기대하긴 어렵다.
- 물론 기사의 송파 에으아이팰리스레이크잠실은 위치도 좋고 현 시세가 전세 3.6억, 월 5,000/150 등 낙찰가보다 전세가 높은 경우도 있을 수 있다.
- 하지만 이 또한 21년도 입주하였지만 현재까지 매매가 24년 2.7억에 한건 뿐이고, 매도가 어려운 걸 볼 수 있다.
- 시장이 좋을 때는 모든 게 오를 것 같고, 좋은 케이스만 바라보게 된다.
- 이럴 때 일수록 대중과 반대로 생각/행동할 수 있어야하고, 원칙대로 매수/보유/매도가 유리한 아파트에 더 집중해야한다고 생각한다.
✅ 2025년 11월 아카이빙
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