안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
자극적인 제목에 이끌려 이 글을 클릭하게되신분들도 계실텐데
해당 금액은 물론 매전차만의 금액이며
취득세, 복비 등의 부대 비용은 포함되지 않은 가격이고
결론적으로 역월세를 주던 전세를 안고 계약한 건이라
매달 20만원을 세입자에게 보내하는 물건임을 먼저 말씀드립니다 ^^
이번에 부산 2호기에 투자하게되면서 겪은 과정들에 대한 복기 및 투자과정에서 배운점들을
나누고 싶어 이렇게 복기글 남기게되었습니다.
또한 저같이 1호기 투자 후에 투자금이 없는 사람도 배운대로만 꾸준히 하다보면
어느순간 갑작스럽게 찾아오는 기회로 인해서 2호기 투자까지 이어질 수 있다는 희망도 드리고싶었고
평범하디 평범한 제가 월부생활을 2년 좀 넘게 하면서 수도권과 부산에 1채씩 등기를 치는 모습으로
다른 분들도 할 수 있다는 자신감과 용기를 드리고 싶었습니다.
1. 전세 상승분으로 인한 또다른 기회
일단은 투자금이 1호기를 하고나서 좀 적기도 했고 갑작스러운 외벌이로 돈도 빠르게 모이고 있지 않은 상황에서
투자가능한 곳 보다는 수도권을 위주로 앞마당을 늘려가고 있던 찰나에
12월 1호기 전세 재계약이 도래하면서 감사하게도 계약 당시에 비싼 전세가로 투자한 물건이
현재 전세가 더 올라주면서 증액한 금액으로 계약 갱신을 하기로 1호기 세입자분과 연장계약을 하게되었습니다.
그렇게 앞으로 돈이 조금 더 들어올게 보이니 투자가능한 지역을 한번 적극적으로 가볼까?!라는 생각을 했고
마침 부산에 실전반을 통해 만들어놨던 해운대구 앞마당을 전수조사하는데
랜드마크급 단지들이 가격이 오르고 구축 단지들은 정말 매매가는 그대로인데 전세가만
제가 앞마당을 만들었을 때에 비해 많이 올라가는게 보였습니다.
그래서 저는 해운대구도 선호신축은 오르고 구축들은 전세가가 오르는 상황에서
해운대구보다 뒷단에 있는 구에서 기회가 있을 수도 있겠는데?!정도의 생각을 가지며
지난달 부산 지역 중 하나를 지투기로 신청했습니다.
배정받은 임장지가 사실 기회인줄도 몰랐지만 2호기 투자물건 찾기를 조장 OT 이후 목표로 적어서 냈는데
김인턴 튜터님께서 “우디님 그 지역이면 찾기가 아니라 투자하기로 목표를 바꾸세요” 라고
목표를 수정해주셨고 꼭 투자를 하셨으면 좋겠다고 말씀해주셨습니다.
그렇게 앞마당을 만들어가면서 광역시보다는 중소도시 앞마당이 많았던 저는
운좋게 광역시 앞마당이 많은 조원들과 동료들의 이야기들도 들을 수 있었고
강의를 통해 현재 지역이 싼 구간에 있는 점도 알 수 있었습니다.
그리고 실제로 제 중소도시 앞마당 중에 그나마 비교가 될만한 체급인 창원 앞마당과
비교도 해보며 해당 지역이 지금 전체적으로 싼 수준에 있고
같은 투자금이면 지역 내에서 훨씬 선호도가 좋은 물건을 투자할 수 있음을 깨달았습니다.
앞으로의 공급도 적고 전세가가 오르고 있는 점과
실제 전세 매물이 없는 점
시세와 입지도 임보를 쓰면서 알게되자
2호기의 기회를 어쩌면 찾을 수도 있겠다라는 생각이 들어
전임과 매임에 정말 매진했습니다.
◎잘한점 : 투자금이 가능할법한 지역을 찾아간 점
◎아쉬운 점 : 광역시 앞마당이 적어 충분한 비교가 안된 점
2. 투자 물건 선정
한달간 주말마다 해당 지역 임장을 했고 주말 근무로 인해 못갈 때는
평일에도 연차를 쓰고 전임도 정말 많이 했습니다.
그렇게 물건을 찾고 찾다보니 이미 투자자가 많이 몰려 투자를 많이 하여
동,층,향 등이 아쉬운 물건만 남은 단지들도 있었고
워크인으로 방문시에 이미 투자자들이 쓸고갔다고 늦었다는 말씀과
그 돈으로 안된다는 부사님들의 말씀이 많은 생활권도 있었습니다.
하지만 주변으로 조금만 시선을 돌려보면 충분히 좋은데도 좋은 물건들이 남아있는 곳들이 많이 있었고
그 중에서 가격도 싼데 내가 협상에 유리한 조건을 가질 수 있는 물건들이 꽤 있었습니다.
[다양한 조건의 물건들]
▷12월 전세입자 만료로 돌려줄 돈이 없어서 부모님 몰래 3000만원 정도 집을 싸게 내놓은 매도자
▷로얄층에 인테리어 완벽한 매물이지만 협상이 한번 틀어지시며 이사 갈 곳이 정해진 터라 빠르게 거래가 필요하여
네이버 부동산에 나온거보다 4500만원까지 싸게 가능하다는 매도자
▷세입자가 집을 안보여주셔서 싸게 협상이 되는 매도자분들
▷사금융 대출까지 많이 끌어서 샀던 매도자
▷정부 지원금을 받아야해서 자산으로 잡히는 매물을 빨리 정리하시려는 매도자 할머니
정말 다양한 이유로 이미 가격도 충분히 싼데 협상 가능한 물건들이 많이 남아있음을 확인했습니다.
이 중에서 제 투자금과 상황에 맞는 곳들을 한번 더 고르고 비교를 통해
제 나름대로의 우선순위를 설정하였습니다.
이렇듯 가격이 싼 수준에 있으면서도 다양한 제게 유리한 상황이 있는 물건들이 있었고
나의 잔금상황과 투자금을 고려하여 최종 물건들을 뽑고
어느정도의 협상을 걸어놓은 상태에서
매물 코칭을 받았습니다.
매코 광클 실패… 또 실패… 4일에 걸친 광클 끝에 드디어 매물코칭에 성공했고
센스 튜터님께서 매물코칭을 받을 수 있게 되었습니다.
후보로 보던 물건 중에 가계약이 되버린 물건들을 제외하고
(이 중에는 나중에 실전투자 경험담과 부사님의 말씀을 들어보니 저희 조원분이 투자하신것도 있더라구요 ㅎㅎ)
최종 2개 물건을 뽑아서 갔고 두 단지 모두 지금 가격 자체가 싼 수준이고 상황도 좋으니 협상을 해보되
우선순위 물건이 제가 생각한 것과 반대여서 그 부분에 대한 튜터님의 인사이트와 경험을 나눠주셨고
협상 포인트가 있는 물건들인 만큼 지금 가격도 둘 다 싸지만 한번 협상도 시도해보라고 조언을 해주셨습니다.
그리고 추가적인 매물 상담 및 월부생활에 대한 점들도 매코를 통해 추가적으로 알려주셔서
정말 너무 감사했습니다.
매코를 통해 배운 점은 환금성에 대한 관점이었습니다.
우선순위 물건은 투자금이 처음에 많이 들어가고 잔금리스크도 있는 대신
로우리스크 미들리턴의 개념이라 나중에 팔고나가야하는 자산인 지방 아파트인 점에서
환금성면에서 괜찮다고 말씀을 주셨고
후순위 물건은 투자금이 극한으로 작게 들어가는대신
환금성 측면에서 나중에 매도 타이밍을 잘 잡아야하기에
지금 당장은 전세도 세팅되어 편하지만
매수자가 나중에 등장하지 않았을 때, 길게 매물이 묶일 수 있는 점을 알려주시며
하이 리스크 하이 리턴이라 표현해주셨습니다.
이런 경우에 보통은 센스튜터님께서 로우리스크 미들 리스크의 선택을 하는게
경험상 좋았다는 말씀을 더해주셨습니다.
우선순위 물건을 상황이 좋은 만큼 크게 후려쳐서 협상해 보라고 말씀주셨고
그게 잘 안될 경우 후순위 물건을 해도 괜찮다고 둘 다 싼거 같다고
투자를 해도 된다고 말씀해주셨습니다.
◎배운점 : 아무리 가격이 싸고 투자금이 적게 들어도 지방 아파트의 경우 환금성의 측면을 먼저 봐야한다.
(로우 리스크, 미들 리턴 중요!!)
그렇게 최종적으로 좁혀지게된 두 물건중 우선순위 물건은 앞서 말씀드렸던
12월 전세 계약 만료로 서울에 이사갈 집이 확정된 세입자가 살고 있어
돌려줄 돈이 없는 매도자분께서 부모님 몰래 싸게 내놓으신 물건이었고
해당 물건을 투자하기 위해서는 한달 안에
세입자를 구해야하는 리스크가 있었습니다.
대신 가격이 가족간 거래로 찍힌 금액보다 천만원 더 비싼정도로
매우 싼 수준까지 협상을 해놓은 상태였습니다.
이 리스크를 내가 지지 않으면서 매수할 수 있는 방법이 뭘까?를 고민해봤을 때 3가지 정도 상황이 떠올랐습니다.
1. 잔금이 가능하다면 대출로 잔금을 치르고 전세입자를 맞춘다.
2. 매도자에게 전세를 새로 맞추고 매도하는 방향으로 유도한다.
3. 중도금을 지원해줘서 매도자의 돈과 함께 전세입자에게 돈을 돌려주고 새로운 세입자를 구한다.
일단 잔금 가능여부를 부사님께 소개받은 대출상담사분과 상담하여 계산을 해봤을 때,
이곳저곳 현금을 끌어모으고 마통을 다써도 2천만원 정도가 모자라 1번 방법은 포기를 했습니다.
◎잘한점 : 리스크를 최소화하는 방향을 생각해본 점
◎아쉬운 점 : 2천만원이면 부사님한테 빌리는 것도 생각을 해볼걸…하는 아쉬움
대신 2번 방법을 제시해드렸고 매도자분께서는 바로 전세를 부동산 여기저기에 내놓으셨지만
생각했던 전세 가격보다 더 낮춰서 내놓으셨음에도
제가 기다리는 3주정도의 시간 동안 전세가 맞춰지진 않았고 전세입자의 방문도
그렇게 많지 않다고 느껴졌습니다.
그래서 마지막에 3번 방법도 제시를 해봤는데 매도자분께서도 동의를 했으나
매도자분이 생각보다 돈이 많이 모자라셔서 중도금을 처음 말한것보다
계속해서 더 올리며 요구하는 수준이 커지기도 했고
해당 조건을 들어주는 대신 제가 매매가격을 더 낮추려고 시도하다가
협상이 잘되지않았고 투자자도 실제로 더 여러명이 붙게되면서 협상이 지지부진해졌습니다.
◎잘한점 : 투자가 가능하기 위한 여러 조건들을 제시한 점
◎아쉬운 점 : 중도금을 올리더라도 충분히 싼 물건을 투자하는거기에 조건을 들어주고
이미 협상을 통해 가격이 싸졌는데 욕심을 부리며 더 깎으려한 점
이렇게 우선순위 물건을 협상을 하는 동시에 후순위 물건도 같이 협상에 들어갔습니다.
후순위 물건은 세대수 측면에서 환금성이 조금 아쉽긴하나
입지가 우선순위 물건보다 좋다고 느껴졌고
할머니께서 정부 지원금을 받기위해서 집을 손해보고라도 정리하시려는 물건이었고
전세입자분도 시세보다 꽤나 비싸게 9월에 재계약을 하셔서
전세를 따로 맞추지 않아도 되었으며
투자금이 1500만원 정도 밖에 들어가지 않았기에
전세가율이 무려 97%였습니다.
그동안 팔리지 않은 이유로는 세입자분께서 계속 살고 싶으신 생각에 집을 절대 안보여주셨기도 했고
8층이긴하나 층수가 높아 저층으로 표시되었기에 사람들이 매물을 잘 보러오지 않았던 단지이기도 했습니다.
그리고 매전차가 적다보니 세입자분께서 매수를 생각하기도 하셨으나
다주택자로 취득세가 부담되셔서 매수도 못했던 상황입니다.
역시나 제가 워크인으로 방문을 했을 때도
집을 세입자분께서 절대 안보여주시려고 했는데
수도권에 살며 부동산 일을 했었던 부사님과 제 직장이 겹쳐 라포도 어느정도 형성되었고
심지어는 제 1호기 수도권 아파트에 살았던 적도 있으셔서
해당 지역 얘기도 나누며 많이 가까워지다보니까
기존에 보려던 물건이 아닌 세입자가 절대 안보여주는 집인데
한번 자기가 설득해보겠다고 하시며 해당 매물을 보여주시겠다고 했고
부사님께서도 안보여주시려는
세입자분을 30분 정도 설득하여
절대 입주 계획 없는 사람이라고
수도권에서 살고 일하는 사람이라고
거듭 설득하여 오랜 기다림끝에
결국 집을 볼 수 있게 되었습니다.
그리고 높은 전세금으로 재계약 하실 수 있었던 이유는
역전세가 났지만 매도자 할머니께서 돌려줄 돈이 없으시다며
월 20만원을 역월세 개념으로 전세입자분께 드리는 조건으로
전세금액을 그대로 재계약하였기에 가능했습니다.
◎잘한점 : 세입자가 보여주지 않는 물건이라도 끝까지 기다려서 봤던 점
◎배운점 : 역전세가 났을 때, 역월세 개념으로 월 전세대출 이자정도만큼
지원해주면서 역전세를 막을 수 있는점 (매도자 할머님께 배움)
하지만 전세입자분께서 새로운 매도자가 나타나면
다시 전세 재계약을 원래 금액대로 하시길 원하셨던 터라
전세 보증금을 원래 시세대로 다시 재계약을 해야될 수 있다고
부사님께 말씀을 해주신 단지였기에 투자금이 메리트가 있었던 단지인데
아쉽다고만 생각하고있었습니다.
하지만 협상과정에서 세입자 분께서 기존 전세금을 유지해도 괜찮다는 말씀을 주셨고
매도자 할머님과 정말 여러 차례 이유를 들어가며 부사님께 지속적으로 부탁드려
가격 협상을 하던 끝에 300만원을 더 깎을 수 있게되었고
조금 더 깎을 수 있다고 생각했는데 하필 같은 동에 비슷한 층수가
1600만원 더 비싸게 실거래가 뜨게되면서
매도자분이 너무 싸게 판다는 생각을 하시게 되어
결국에는 300만원을 깎은 금액으로 제가 최종 계약을 하게되었습니다.
◎잘한점 : 용기내서 투자를 한 점
◎아쉬운점 : 전세입자분이 집을 안보여주시는 만큼 투자 경쟁자가 잘 붙지 않은 상황에서
좀 더 긴호흡으로 협상을 이어나갔으면 어땠을까…?
이렇게 제 2호기는 오늘 나머지 잔금을 다 치면서 마무리가 되었습니다.
KTX를 타고 올라오며 우당탕 후기를 작성하느라 두서없는 글이라도 읽어주셔서 감사하며
마지막으로 월부생활과 투자를 해나가며 감사한 분들이 너무 많아
도움을 주셨던 많은 분들에게 감사의 글 올립니다.
지투기 시작을 할 때, 투자 물건 찾기를 투자하기로 목표 수정해주신 김인턴 튜터님 정말 감사합니다.
지투기 강의에서 투자할 용기를 주셨던 권유디, 잔쟈니, 자음과모음 튜터님 감사합니다.
거인의 어깨를 빌려주신 센스 튜터님 매물뿐만아니라
앞으로의 방향성까지 얘기해주시고 응원해주셔서 정말 감사합니다.
부족한 조장 함께 따라주셨던 지투기 조원분들 정말 감사합니다.
저를 포함해 현재까지 4명이 투자하게되어 개인적으로 너무 기쁩니다.
지금까지 루틴할 때 응원해주시고 발도장 찍을 때 응원해주시는
모든 월부 동료분들 감사합니다.
항상 루틴 같이 열심히 하고 인사이트 나누는 리치올리브님, 모니크님, 빛낭시에님 감사합니다.
2호기 투자와 1호기 전세 재계약을 하며
이번 실전반에 온전히 몰입하지 못하는데도
잘 챙겨주시고 여러 질문들에도 인사이트 나눠주시는
포도링 튜터님, 시노하나 조장님 감사합니다.
실전반 단임을 할 때, 협상 전화가 와서 잘 못보거나 한 단지들
가치 알려주시고 투자 응원해주시고 열심히 하는 모습으로 자극주시는
이번 실전반 조원분들 탄님, 수박님, 치즈님, 숲님, 노을님, 몽치님, 투리님 감사합니다.
회사 상황이 품질 사고로 어지러운데 같이 월부를 한다는 이유로
연차 배려해주시는 솔빠님, 하야오님 감사합니다.
1호기 투자에 많은 도움을 주셨던 실전반 첫 튜터님이신 용맘 튜터님 감사합니다.
적극적으로 1호기 매물 평가해주시고 매코도 꼭 넣어보라고 정말 도움 많이 주신 골드트윈 튜터님 감사합니다.
지방투자 실전반을 하면서 1호기 수도권 투자 격려해주신 행복한 노부부 튜터님 감사합니다.
그동안의 기초반 및 실전반 동료분들 서로 자극제도 되어주고 한없는 나눔도 해주시고 응원해주셔서 감사합니다.
마지막으로 실전반도 하고 1호기 전세 재계약에 2호기 투자에 회사는 품질 사고로 정신없어
가족과의 시간을 너무 못챙겼는데
그래도 이해해주려고 노력하고 지원해주는 와이프 너무 감사합니다.
