수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 잠토입니다.
매물을 보고 오긴 했는데…
두단지가 너무 맘에 드는데..
비교평가도 한것 같은데….
제대로 한게 맞는지 모르겠고 이게 맞는지 모르겠어요!!!
하시는 분들 많죠?
(사실 저도 아직 그렇습니다)
정말 쉽게 체크해 볼 수 있는
몇가지 체크사항 확인해보시고 단지를 뽑아보세요!
이것들만 하면 누구나 쉽게 뽑을 수 있습니다.!!!
자~ 예시로 단지 두개를 가지고 왔습니다.
난제다 난제!!!!
나름 신축 하위생활권 래미안과
구축 상위 생활권 비브랜드 아파트라니!
한번 뽑아 볼까요~?
1. 아파트를 지우고 단지 비교평가를 하세요
이건 강의에서도 가장 많이 나오는 기본적인 거죠?
단지 매물을 보고 왔다면 두 단지중 어떤 단지가 좋은지 비교해보는건데요
"왼쪽은 래미안이고 신축이잖아요? 오른쪽은 베라체? 이게 어디 건설사에요? 별로인데요?"
위치, 교통, 환경, 학군을 하나씩 따져보세요.
- 위치는 구리 베라체가 산본래미안 하이어스보단 강남 물리적 거리가 좋습니다.
- 교통도 구리 베라체가 하이어스보다 더 좋죠
- 환경은..? 잘 모르시겠다면 아파트를 지우고 주변을 보세요
뭐가 남을까요?
산본 래미안하이어스는 아직 개발되지 않은 도로들과 산본신도시가 있고
베라체는 장자호수공원과 균질한 아파트단지들이 남죠
아파트를 지우고 보는 법의 원조는 월부의 브레인 진담튜터님의 글을 참고하세요 .
진담튜터님 글: 아파트를 지워보세요
이렇게 보면 베라체가 조금 나을 수 있겠다는 생각이 들겁니다.
2. 최근 전세 실거래가를 보세요
전세 실거래가에서는 갱신 실거래가 보다 신규 실거래가를 보는것이 중요한데요
신규 실거래가가 현재 시장에서 받아들일 수 있는 전세가이기 때문입니다.
위의 표를 보시면 하이어스 신규 전세는 5억이 3번 찍히고 갱신도 5억인곳이 있습니다.
그에 비해 한일은 4.5억이 신규 전세임을 알 수 있는데요
여기서 하나 더 확인하자면,
한일은 갱신이 대부분입니다.
이 말은 즉 이 아파트 살기가 너무 좋다는 뜻일 수 있죠
3. 내가 본 매물보다 더 좋은 매물이 있는지 점검하고 적정가인지 확인해보세요
네이버부동산에서 (가능하면 모바일 화면으로 보세요)
나와 있는 매물들의 후보들을 살펴보는 겁니다.
이는 혹시 내가 놓친 매물은 없는지 살펴봄과 동시에
내가 본 매물의 가격이 적정가인지 살펴보기 위함입니다.
내가 본 하이어스 매물은 기본집의 주인이 사는 집이었는데 올확장의 수리된 집이 동일 가격에 있었네요!
이럴땐 다시 전화해서 이 매물이 더 좋은게 맞는지 다시 매물임장을 가야겠죠?
한일은 네이버 매물에 올라오지 않은 매물입니다. 그에 비해 전세를 5.4억에는 뺄 수 있다고 했는데
호수공원 뷰가 5.2억이면 제 아파트 전세는 호수공원뷰보다 낮아야 나갈 수 있습니다.
그리고 신규 전세 실거래가가 4.5억이어서 더 낮춰야 할 수도 있다는 리스크가 생기죠
래미안하이어스도 전세가 비록 1개 뿐이지만
112동은 선호동이기 때문에 천만원은 낮춰야 나갈 수 있음을 인지합니다.
그렇게 조정을 하고 나면 한일 베라체는 8.4억에 전세 조정가 5억으로 3.4억이 들고
래미안 하이어스는 8.2억에 전세 조정가 5.1억으로 3.1억이 듭니다.
이런 투자금 차이면 래미안 하이어스 하는게 낫겠는데? 라는 생각이 드시죠?
4. 나의 적정가를 판단하고 두 아파트 모두 네고를 해봅니다.
여기서부터는 더 싸게 깎이고 조건이 더 좋은 쪽을 하시면 됩니다.
교통, 환경이 좋은 구리가 조금 더 선호되는 지역일 수 있으니,
둘다 동시에 조건이 좋아지면 구리 한일 베라체를 하겠죠
그러나 산본 래미안 하이어스가 8.1에 해준다고하고,
전세도 바로 맞춰주는데 5.3억으로 맞출 수 있다고 하면
산본 래미안 하이어스의 우선순위가 높아지는 겁니다.
“아니 잠토씨, 그냥 하나만 딱 찍어주면 안되나요!?”
내가 투자할 물건은 딱 하나의 후보를 가지는게 아닙니다.
여러개의 후보를 가지고 네고를 하는 겁니다.
하나만 선정하면 어떤 기분이 들까요?
“이거 아니면 안돼!” 하고 해당 단지에 집착하는 심리만 불러 일으키게 될겁니다.
반대로 “5개중 유리한걸 하면 된다” 라고 마음 먹으면 어떻게 될까요?
부동산 사장님, 매도인보다 더 여유롭고 객관적인 마음으로 협상에 들어갈 수 있습니다.
5. 마지막으로 두 단지의 수익율을 체크 해 보세요
많은 분들이 그래프부터 붙여 보시는데
저는 그래프를 마지막에 붙여 봅니다.
왜냐면, 그래프를 우선 붙여보면 가격의 왜곡에 매몰 되어
내 스스로의 기준보다 그래프를 먼저 보기 때문인데요
저는 이렇게 마지막 최종점검으로 그래프를 붙여보고 수익율을 체크해봅니다.
수익율의 기준은 23년 1월을 보통 기점으로 하는데요
이유는 하락-보합 장에서도
꾸준히 상승이 있는 단지들은
대체로 앞으로도 가치가 있을 단지라고
볼 수 있기 때문입니다.
한일베라체와 산본래미안의 경우는
거의 동일한걸 볼 수 있는데요
이로서 위의 4번 나의 접근이 틀리지 않았음을
체크함과 동시에
둘다 괜찮은 단지이고,
구리 전세가 상승률이 좋기 때문에
구축이어도 괜찮을 수 있다는
확신도 가질 수 있기 때문입니다.
어떠신가요?
조금 해볼만 하지 않나요?
(이해가 안가더라도 딱 한번만 해보세요~~!,
그럼 좀 더 쉽게 판단 하실 수 있을거에요!)
그럼 마지막 주 결론 파트도 잘 마무리 해보시고
투자 후보 단지 만드신 분들도
좋은 선택 하셔서 꼭 꼭 투자 성공하시길 바랍니다~
긴글 읽어주셔서 감사합니다
