안녕하세요~ 행동이 앞서고 싶은 행동대장 입니다.
벌써 후반부로 달려가고 있는 실전반에 결론파트까지 정말 혼돈의 시기를 보내고 있는데요
이번 실전반 선배강의는 정말 평소 미지의 세계, 항상 난제였던 매물임장과 결론파트에 대해서 상세하게
다뤄주셔서 정말 유익하게 잘 들었던 강의 같습니다.
또한, 현재 시장상황과 제 상황에 맞게 투자금이 없는 상황에서 어떻게 해나가면 좋을지에 대해서도
상세하게 가이드를 주셔서 적용해볼 점이 많아 좋았습니다.
<코스모스 튜터님>
이전에는 빨리 1호기를 해서 나도 투자금이 없는 시기를 보내고 싶다고 생각했었지만, 막상
1호기를 하고 나서 짧게는 1년, 길겐 2년까지도 못하게 될 생각을 하니 굉장히 막막만 마음이 들었고
임장지를 만들면서도 과연 내가 어떤 마음으로 매임을 다녀야하는가에 대해서 막연한 마음이 있었는데요
제 마음을 읽으셨는지, 비록 투자금은 없지만, 이번달 임장지에서 기가 막힌 물건찾는다! 투자실력만큼은 동료들에게 뒤지지 않는다! 는 마음가짐으로 임해보자는 말씀으로 시작해주셔서 강의를 더 유익하게 몰입할 수 있었습니다.
앞마당을 만드는 과정에서 제가 제일 고민이라고 생각했던 부분은 투자금 선정부터 단지선정 그리고 매임의 과정이었습니다. 정말 딱 그 프로세스대로 교안에 담겨져 두고두고 참고할 수 있을 것 같다고 생각했습니다.
특히나 가장 도움이 되었던 부분은 바로 단지를 선정하는 부분이었습니다.
시세지도를 그리면 매임가야할 단지가 보인다. 라고들 말씀하시는데 시세그룹핑을 해서 고르는 건가?
적당히 저평가 되어있는 것을 고르면 되는건가? 내 투자금에 맞는 단지를 가면 되는 건가?
중구난방으로 단지를 뽑게 되고 부랴부랴 뽑아서 매임을 가면 호다닥 한 달이 끝나는 놀라운 경험을 여러 번 했었는데
이 부분을 정리해볼 수 있었습니다.
*적용할 점!
1)시세지도 (생활권 내에서비교/ 매임 후보단지를 선정한다)
-매임 후보단지와 전임단지 적을 칸 만들기
(나중에 보면 내가 왜 이 단지를 궁금해 했는가가 잘 기억나지 않았는데 기록해두면 추후에 매임에서 어떤 것을 확인하면 되는지 알 수 있을 것 같다)
-가장 좋아하는 단지(랜드마크) 가격대 인지
-같은 단지 내 평형 비교 (24평과 34평의 가격 차가 90%정도 수준이라면 매임 고려)
(평소 어느 정도 차이가 났는지 그래프나 전임을 통해 확인하기)
-다른 단지와 평형비교 > 같은 가격대 단지가 무엇인지 찾아보기
(ex) 준신축 24평과 구축 34평 가격이 같다면 당장 비교할 수 없기에 전화임장 칸에 적어두고 확인하기)
-절대가 자체가 싼 단지
(아쉽긴 하지만 뒷단까지 본다고 생각하고 살펴보고 투자금 안에 들어오면 후순위 단지로 매임후보로 넣어본다)
-투자금 우선순위 단지
-전화임장으로 적어둔 것들은 카테고리화 해서 검증에 유용하게 활용하고, 다음 임장지를 만들어 나갈 때, 하나의 기준으로 삼아보기
(ex) 역세권 33평 VS 학군지 구축 / 복도식 역세권 VS 계단식 비역세권 ) > 전화 임장에서 활용해볼 질문이 많아지고 궁금증이 많아질 수 있을 것 같다.
2)시세그룹핑 (가로): 생활권 외 비교
-각 생활권 별 선호단지 매임
-후순위 단지의 대장도 함께 확인(어떤 선호요소가 있는가?)
3)시세그룹핑 (세로):
-투자금별로 카테고리화 하며 한번 더 체크하기
(0억대 투자금으로 할 수 있는 가장 비싼 단지는 0억대구나!를 확인할 수 있음/ 같은 투자금이면 좋은 단지를 걸러낼 수 있다. )
<김인턴 튜터님>
엄청난 몰입감으로 강의해주셔서 내용이 다소 많아보였지만, 진짜 궁금한 부분들을 핵심만 쏙쏙 잘 배웠습니다.
앞으로 해나가야 할 것들을 해야 하는 이유와 방법들로 잘 정리해주셔서 더 ‘ 앞마당관리 /결론 ’ 중요성 을 깨달을 수 있었습니다.
앞마당 관리를 위한 3단계 >> 시세트래킹/원페이지/전수조사
1)시세트래킹
-지역별트래킹 : 안테나 단지를 통해 가격의 흐름 판단 (단 앞마당이 쌓일수록 단지를 줄이는게 핵심!/ 압도되지말것
줄이는 기준: 비슷한 가격흐름을 가지는 단지는 삭제한다 + 입주장 단지의 주변 기축 트래킹까지 추가할 것
> 기회포착) / 시세트래킹 가격 넣을때 시간 정해 놓고 빠르게 가격 넣고 생각한다. > 이후 전임까지!
-가격 넣고 확인 후 전임까지 해야 마무리! (매/전 가격변화 단지, 전세매물이 감소하는 단지, 관심단지 등에 전임하고 사장님 반응 및 전세문의 하기)
-가격대별트래킹 : 가격대별 트래킹 (10억대/9억대/8억대 등등, 왼쪽부터 좋은 단지 순서대로 )
>>싼 단지들이 많은 지역이 들어옴 > 투자 후보지역 선정까지 가능한 프로세스!
2) 결론이 편해지는 원페이지
앞마당 상황과 리스크가 들어가고 우선순위 설정, 내 생각까지 정리하고 기록하는 과정
tip! (20분 타임 재놓고 빠르게!) (최대 3개 투자지역 후보 선정 후 전수조사 진행) (깊게 생각하지 말고 빨리 빨리 단계별로 뽑고 넘어갈 것!)
-랜드마크의 6개월 간 흐름을 긁는다.
-아실에서 매.전 물량을 확인한다, (수요가 있는가_)
-시세트래킹하면서 뽑았던 저평가 단지의 가격을 넣는다.
-지역내 이슈 확인 (입주단지의 가격, 전세 신고가 등등)
-투자금 상황 파악 및 시장상황과 내 생각을 기록한다.
3) 전수조사
시세트래킹을 통해 가격변화에 유의미한 단지를 뽑고 지역을 3개 선정 후 원페이지를 통해 지역을 선정>이제 단지가 나올 차례!
-(투자금이 없을 경우) 투자자로 성장하기 위해선 그 지역 내 평균 투자금으로 살 수 있는 베스트 단지로 고르기
-투자후보 단지 3개~5개 선정 , 지역 3개에서 뽑으니 최소 9~15개 투자후보 단지 뽑힘!
-매매(내림차순) 높은 것 부터 보기> 비슷한 애들끼리 묶기
>>Action ) 최대 1시간 이내로 마무리 하기 (원페이지 20분+시세트래킹 40분)
손품과 발품을 투자와 인사이트로 연결시키는 결론
1)내 상황 확인 (기준 및 재무상황 정리)
2)임장지 확인 (단지 선호도 정리. 임장지 투자후보 검토)
3)앞마당 전체 확인 (원페이지, 앞마당 투자후보 → 투자 그룹핑)
>단지를 줄세우기 보다 그룹핑! 크게 단지선호도를 1장으로 정리한다.
4)투자의사결정 (최종 투자후보 검토, 결론 및 한달 복기)
>가치>가격>감당> 가장 좋은가? 의 순서대로 파악할 것
>매달 모의 투자
‘ 인사이트는 시간을 쌓으며 기록하는 과정에서 쌓인다!’
그 동안 막연하기만 했던, 원페에지, 앞마당관리, 결론, 시세트래킹 과정들
잘 몰라서 질문조차 하기 힘들었던 숙제같았던 이 부분을
상세한 예시와 양식 그리고 일정까지 모두 정해주셔서 이제 이 프로세스를 따라 충실히
하나씩이라도 해보는 과정이 저에게 주어졌습니다.
한번에 모든 것을 전부 해볼 순 없겠지만, 반드시 실천하고
해낸다, 반드시 한다 라는 마음가짐으로 환경안에서 묵묵히 해나가겠습니다.
많은 인사이트와 가르침을 주신 선배 튜터님들께 감사합니다!
