[내마중 21기 36평 드림조 파스타] 2주차 강의 후기 "비교평가 3단계 & 고려 사항"

• 내집마련을 위한 비교평가 핵심

1. 가치, 가격, 상황

• 비교평가 3단계

  - 비교평가 3단계를 거치며 점점 후보지를 좁혀가며 입장 다니며, 결론 내기!

1. 지역내 비교 평가 - 지역내에서 내게 맞는 단지를 찾음

Ex) 서대문구 3개, 관악구 2개, 성북구 5개

1. 지역간 비교 평가 - 위 1번의 선택지에서 (지역간) 비교하며 더 좋은 단지들을 추림

2. 상황별 비교 평가 - 상황에 맞춰서 "직장 까지의 거리", "가족 구성원", "대출 금액"을 따져서 추려서 매매

• 지역내 비교평가 핵심

  - "지역마다 사람들이 좋아하는 요소가 다르다!!!"

선호 요소를 알기 위한 질문

1. Ex) 95% 넘는 학교가 있나?

2. Ex) 한강을 마주하고 있나?

3. Ex) 강남과 물리적인 거리가 가깝나?

• 1번 2번 질문에 해당하지 않으므로, 서대문구는 "교통"이 선호 요소 가능성 ▲

* 선호하는 생활권 우선순위 메기기 힘들때..

• 생활권별 가장 비싼 단지(신축 & 구축)를 확인

• "생활권별 "신축끼리 가격", "구축끼리 가격" 비교하여 "비싼 곳이 있는 생활권이" "더 좋은 생활권"일 확률 높음!

• 지역 내 비교평가 정리!!

1. 해당 지역에 사람들이 좋아하는 요소를 찾기

• e.g. 교통이 중심인가?? / 학군 & 환경인가??

2. 비슷한 연식이라면?

• 입지 요소 중에 하나라도 더 장점이 있는 것 선택!

3. 연식이 다르다면?

• 10년 뒤 더 가치가 남을 곳을 선택

• 지역간 비교평가가 어려운 이유!

• 너무 많은 조건을 한번에 비교하려 해서 그럼… MECE 구분 필요

• 같은 연식 끼리 OR 같은 평형끼리 공통점으로 묶어야함!

• 상황별 비교평가도 매우 중요!!!

• 결국 거주만족도가 높아야 하고

• 우리 가족이 우선순위로 두는 요소에 부합해야함! (EX. 교통)

• 조모임에서 플라워님이 하신 말씀 명심!!!!

• 호갱노노에서 말풍선으로 댓글들 많이 보는 것 + 키워드 검색도 좋음!!

• 생각치도 못함..! 실거주민들의 생각, 임장 다녀온 사람들 후기 볼 수 있음

"감당가능한가?"의 진짜 의미와 활용법

• 아래 3단계 질문에 모두 통과한다면 안 살 이유가 없다..!

• 1) 최근 실거래 "내가 매수한 가격 보다 낮은 가격"까지 떨어져도 괜찮은가?

• 2) 직전 전고점까지 떨어져도 괜찮은가?

• 3) 최근 전저점까지 떨어져도 버틸 만 한가??

동별 가격 차이가 나는 경우… 유심히 봐야한다..!

• 약수 하이츠, 길뉴타 4단지처럼.. 뒷동 언덕일 수 있음^^

지방 티어

1티어: 부산 - 330만, 대구 광역시 - 235만

2티어: 대전 - 145만, 광주 - 143만, 울산 - 110만

3티어: 창원 - 100만, 천안/아산 - 100만, 청주 - 85만, 전주 - 65만

4티어: 김해 - 53만, 포항 - 50만, 구미 - 40만, 원주 - 20만

30만 & 50만 도시는 아파트 상태와 주변 환경이 중요

100만 도시는 아파트 상태 & 주변 환경 & 학군 중요

200만 도시는 땅의 가치(입지) & 아파트 상태 & 주변 환경 & 학군이 중요

• 하지만 무조건 절대적으로 가치와 가격과 상황 모두를 따져봐야한다!!

구축 투자를 하려고 한다면 반드시 뾰족한 남다른 이유가 있어야 함!!

(Ex. 구축임에도 학군지이고 모든 사람들이 좋아하는 합리적인 사유가 있어야 함)