공급이 무서웠던 초보투자자.. 공급장에 1호기하며 배운 한가지 [챈s] (ft. 투자 시뮬레이션 첨부)

#공급이 무서웠던 초보투자자.. 공급장에 1호기하며 배운 한가지

안녕하세요.

기회를 잡는 투자자 챈s입니다 :)

월부 활동을 한지 이제 막 1년이 넘은 시점에서

막연하기만 했던 1호기를

마무리하고 드디어 경험담을 쓰게 되었습니다.

월부 실투담과 동료분들께 도움을 받은게 정말 많은데

제 경험담도 누군가에는 조금이나마

도움이 되었으면 하는 바람으로

적어내려가 봅니다.

때는 올 9월이었습니다.

당시 실전반, 월부학교에 광탈하고

속상한 마음이 컸던 것 같습니다.

다만 저는 투자를 하고 싶다는 생각이

간절했고 이전에는 무지성으로

앞마당을 늘렸다면

이번에는 KB부동산을 이용하여

전체 광역시, 중소도시들의

전세가율을 조사하여

투자를 할 수 있는 곳이 어디인지를

직접 찾아보기 시작했던 것 같아요.

강의에서 배웠던대로

접근해볼 수 있는

나에게 맞는 투자기준을 설정했고

그 중 평당가가 높으면서

전세가율이 어느 정도 높고 (or 올라오고 있고)

2년 뒤에 공급이 부족한 지역을

조사할 수 있었습니다.

이때 한 지역을 발견하게 됩니다

이 지역은 연말 기준

2년 뒤 공급이 없는 건 맞지만

근 몇년간 공급이 많아

전세 절대가 자체도 많이 싸진 곳으로

흔히 말하는 투자금 기준엔

들어오지 않는 곳이었어요

절대가 자체가 싸서 접근해보고는 싶지만

1. 전세가 구해지지 않을 것이라는 두려움,

2. 1호기인데 이만한 리스크를 져야하는건가?

라는 안전한 투자를 하고 싶은 마음

으로 쉽게 접근해 볼 생각을

하지 못했던 곳이었던게 사실이었던 것 같습니다.

하지만 최근 투자자들이 많이 들어간 지역보다는

제가 생각했던 것보단 전세가율이 높았던 이 지역을

임장해보고 싶다는 생각이 들어

결정하게 되었고

‘어차피 투자금 범위에 들어오지 않을텐데..’

라는 생각이 머릿속에 떠나지 않아서

혼자서 임장 마무리를

잘 할 수 있을지 걱정되었지만,

9월의 원씽이었던 ‘매물코칭’을 위해

해당 임장지로 향하는 열차

한달치를 미리 예매해두어

덕분에 편견을 가지고 있음에도

매주 주말 임장을 떠날 수 있었습니다.

잘한점: 어떤 상황이든 일단 임장을 간 점

부족했던점: 광탈로 마인드컨트롤이 잘 안되었던 점

개선할점: 실전반, 월학은 운의 영역이다.

된다면 감사한 일이지만 안된다면 그 상황을 바로 받아들이고

스스로 할 수 있는 환경을 조성하자!

이 지역 임장을 모두 끝냈습니다

매물코칭을 위해 10월 추석 연휴 동안

앞마당 전체 전수 조사를 진행했습니다.

그 결과 1등 뽑기를 통해 싼 느낌이 드는

지방의 A생활권 한 매물을 발견할 수 있었어요

잘한점: 원씽 달성을 위해 앞마당 전수조사 실행

부족했던점: 싼 매물을 중점적으로 조사했지만

같은 투자금으로 더 좋은 곳을

할 수 있는 단지를 찾아볼 생각을 못함.

개선할점: 같은 투자금으로 더 좋은 곳을

할 수 있는 단지도 전수조사할것

그 매물은 위에서 말한 혼자 자실로 만든

공급이 많은 지역이었습니다.

매매는 3.2억(예시)이었지만

흔히 말하는 투자금 범위에

들어오진 않았습니다.

다만 기존 만들었던

인구수가 더 적은 중소도시들이랑

비교했을 때 가격이 비슷했고,

환경적인 측면으로 봐도 1등뽑기를 통해 나온

A생활권의 단지가 더욱 월등하여

같은 지역의 바로 옆 생활권인 B와 비교해봐도

주변 시세 대비 2천만원 정도 더 싼데

더 좋은 단지라는 생각이 들었어요

공급때문에 두려웠지만

정면 돌파하지 않으면 계속해서 그 자리에

머물러 있겠다는 생각이 들었고

저는 매물 예약을 하고

바로 다음날 평일 연차를 내고

매물임장을 갔습니다.

한동안 잠잠했던 시장 상황

직접 가보니 공급으로 인해 시장이 너무나도 차가웠고

(한 부사님께서 전세 손님이 씨가 말랐다…

라고 표현할 정도로 힘든 시장 분위기였습니다ㅠ)

추석 연휴가 지난 직후의 평일이다보니 더

전세든 매매든 손님이 전혀 없는 상황이었어요

다만 싸다고 생각한 3.2억짜리 물건은

제가 매임간 그 당일

다른 투자자가 사갔고

그렇게 바로 물건이 날라가 버렸습니다.

저는 그런 상황을 보고

그래도 가격 수준이 3.2억 정도면

시장에서 싸다고 받아들여지는

가격이 맞을 수 있겠단 생각이 들었습니다.

다른 비싼 물건들을 보면서

네고를 시도해봤지만

신기하게도 정말 잠잠하던 매수세가

갑자기 급격하게 붙어버리면서

분위기가 순식간에 매도자우위로 바뀌었고

매도인분들이 가격을

절대 깎아주지 않는 상황이 벌어졌습니다.

(지금 실거래를 보니 9월엔 4건 정도이고,

제가 갔던 10월 초엔 거래가 정말 잠잠했지만,

지금 보니 전체 매매거래가 15건 이상 발생했네요!)

잘한점: 전세 경쟁 매물이 더 나올 수 있을 경우를 대비하여

발생하는 거래 매수자가 실입주인지 투자자인지 파악한 점

(투자자 3, 실입주 7인 상황이었음)

-> 이전 수강했던 실전반때 배운 것을 적용했습니다.

잔쟈니 튜터님, 탑권튜터님 , 줴러미튜터님

정말 감사합니다♡

아쉬웠던 저는 부사님께 말씀드립니다.

챈s: 사장님 저 진짜 사고 싶은데

가격이 너무 아쉽네요 3.2억(이미 날라간 가격)

정도 되면 좋을거 같은데요ㅠㅠㅠ!!

부사님: OO씨, 지금 조금 더 주고 사겠다는 사람도 많은데

이 물건들 그렇게 다 급한 물건들도 아니고

그렇게 가격 깎으면 급매 못 잡아요

며칠새 올라 버린 가격 조차

급매라고 말씀하시는 차가운 부사님..

화장실 타일 실금, 바닥찍힘 등 모든 것을 동원해서

네고해보려는 시도를 해보았지만

깎아주지 않아도 저 말고도 살 사람이

몇 나타난 상황에서 부사님께서 말씀하신대로

당연히 제 말은 통할리가 없었습니다.

정말 아쉬웠지만 그래도

다른 물건들을 보면서

연식이 오래되지 않았기 때문에

해당 단지의 내부 상태가

모두 비슷비슷하다는 걸 알았고,

수리를 할 부분이 많이 없을거라는

판단이 되어 같은 컨디션임에도

가격이 더 싼 급매가 나온다면!

해당 단지를 바로 매물코칭을

넣어봐도 되겠다는 생각이 들었습니다.

잘한점: 전수조사를 통해 앞마당 중

가치대비 가장 싼 매물이라는 확신을 얻고 행동한 점

매임을 통해 3.2억(예시)이라는 가격 기준을 세운 점

네고 시도한 점

그 후 저는 20분 정도 떨어진 생활권

다른 물건 매물 임장을 하고 있었습니다

그러던 중 갑자기 오전에 제가 봤던

A생활권 인근 한 부동산(얼굴도 뵌 적 없는..!)

에서 연락이 왔습니다.

확인을 해보니 전 날 전화 임장으로

투자 물건을 찾았지만

'이 아파트 그 투자금으로는 할 수 없어요'

라며 퇴짜를 맞은 부동산이었습니다.

게다가 집만 보고 가는 투자자들 때문에 지치셨는지

투자자에게 냉랭했던 곳이기도 했구요.

그런데 매임을 끝나고 확인을 해보니

저에게 부재중을 4통 남기셨고

다시 연락을 드리니 조급한 목소리로

"어제 A 아파트 투자 물건 찾던 분 맞으시죠?

층은 좀 낮아요. 근데 엄마들이 좋아하는

로얄동(초등학교 가까운)이고

광고는 x.x억 올라가있는데,

세금때문에 한달 안에 잔금치는 조건으로

지금 3천만원 더 싸게 내놨어요.

얼른 집 보러 오세요"

챈s: ……!!!!

전화를 받자마자 전 너무 놀랐고

생각하고 있었던 기준 가격 3.2억보다

1천만원이나 더 낮은 가격이었기에

심장이 뛰기 시작합니다

근데 뒤돌아서 다시 생각해보면

사실 부사님의 이야기를 듣고

집을 보러 가고 싶은 생각은

그렇게 적극적으로 하지 않았던 것 같습니다.

(심장은 뛰었지만 보러 가지 않는다..? ego ego..)

그 이유는 싼거 같긴하지만

1. 혼자 판단한거다보니 진짜 싼게 맞을까란 의심

2. 아무리 싸다고 할지라도

공급도 많은데 잔금을 치는 조건으로

매수를 해도 괜찮은 걸까란 불안함

3. 이미 20분 가량 떨어진 생활권에 있어 열차 시간 때문에

매물 보고 서울에 다시 가려면 시간이 매우 촉박함

위 상황들이 모두

겹쳐진 상황이었기 때문입니다(깊이 반성중..)

그래도 금방 정신을 차리고 저는

'그래, 나의 판단에 힘을 실어줄 매물코칭!!

일단 매물 보고 매코에 올려보기라도 해보자!!'

라는 생각으로 다시 택시를 타고 A 단지로 갔습니다.

잘한점: 열차 시간 바꾸고 그래도 적극적으로 움직인 점!!

부족한점: 연락 받고 밍기적 거린 점

복기: 급매가 급매임을 아는 것도 실력이다.

아직 나는 실력이 없으니 불확실할지라도 무조건 적극적으로

행동하는 수밖에 없다! 운을 잡을 수 있도록

반드시 더 적극적으로 행동하자.

실제로 해당 물건을 가서 보니

상태가 굉장히 깨끗했습니다.

이미 오전에 다른 물건들을 봐놨기에

관리 상태는 확실하게 좋다라는 걸

단번에 알 수 있었습니다.

물건의 상황을 들어보니

세입자로 젊은 부부와 정말 갓태어난 아이가 있어

집을 보여주기 어려운 상황이었음에도

매도인분의 세금 문제로 갑작스럽게

많은 손님들에게 집을 보여주게 되어

세입자가 계속된 피로에 있었고,

매도인분께서 미안한 마음에

손님이 있을 때 3천만원을 내려서라도

더 빨리 팔고 싶어 하신 상황이었습니다.

매도인분께서 평일 낮

이 물건을 의뢰하시자마자 부사님께서

전날 연락을 했던 저를 기억하시고

감사하게도 제게 가장 먼저 연락을 주셨다고 합니다.

운이 좋았습니다.

복기: 1. 아무리 볼멘소리를 듣더라도

항상 예의있게 전임, 매임을 한 것

-> 볼멘소리를 하시는 이유도 다 부사님들도 힘들어서 그렇다ㅠㅠ

(거래가 안되는 차가운 시장 .. ㅠㅠ)

부사님들의 마음에 공감하고 기분 좋은 이야기를 해드리자!

-> 어떤 부사님이 나에게 기회를 줄지 모른다!

2. 급한 상황에 있는 사람들은

매수세가 붙었을 때 더 빨리 팔고자 급매를 던질 수 있다.

(챈s생각: 매수세가 전혀 없던 명절 끝난 주가 기회였던걸까..??

매수세가 없다 -> 매도인은 급해진다 -> 손님 생겼을 때 급매를 던진다)

전 물건을 본 당일

다시 서울로 돌아가는 길에

매물코칭 신청서를 작성했고

여러번 검토 후 제출을 할 수 있었습니다.

잘한점: 물건을 보고 설레었지만

나의 생각이 틀릴 수 있단 생각으로 침착하게

다음날 연락을 드린다 말씀드리고 매코 넣은 점

바로 다음날 자유를향하여 멘토님께

연락이 왔습니다

'챈님, 저는 이거 빨리 계약해야 할 것 같아.

너무 싸요. 우선 시세 대비 너무 싸게 나왔어요.

그냥 이 가격으로 해도 돼요. 잔금이 급하기 때문에 싸게 나왔고,

처음 투자다보니까 정말 괜찮은건가라는생각이 들텐데, 이거 시세대비 급매 맞아요.

너무 잘 가져왔고 총 투자금 x천만원으로 할 수 있다는게 지금 정말 큰 메리트에요.'

예상치 못한 자향멘토님의 말씀에

전 정말 놀랐습니다....

싼것 같긴 하지만

일반적인 투자금 범위에 벗어나있는데다가

잔금을 치는 조건이었기 때문에

코칭을 넣기 직전까지 '이거 넣어도 되는거 맞나?

멘토님께서 1년동안 헛배웠다 생각하시며

혼내시는건 아닐까..?(쭈굴쭈굴..)'

라는 생각을 했기 때문입니다.

개선할점: 걱정말고 일단 되든 안되든

매물코칭을 적극적으로 이용할 것!

긍정적인 피드백이 왔기에 다시 복기를 해보자면

1. 올해 공급은 거의 다 끝났다.

2년 뒤를 보면 공급이 거의 없다.

2. 이렇게 공급이 많은 시장일이라도

학군지는 꾸준한 수요가 있다.

3. 다만 12월 크리스마스까지는

학군지비수기이고, 1-2월부턴 전세 손님이 돌 것이다.

4. 비수기이더라도 그래도 빨리 공실되면 손님들에게

집 보여주는데 유리한 조건이 되기에

전세 빼는건 반드시 적극적으로 해야한다.

(물건을 있는데로 다 뿌려라)

가 포인트였습니다.

만약 이 물건을 놓칠 경우

그 뒤에 해야할 일들에 대해서도

알려주신 덕분에 액션 플랜을

구체화할 수 있었습니다.

코칭이 끝나고

정말 많은 생각이 들었습니다.

물론 이에 따라

그 뒤에 전세를 맞추고 물건을 보유해나가는

과정에 있어서 생기는 일들은 온전히 제 몫이겠지만

시장이 얼어있고 투자금이 많이 들더라도,

잔금을 치고 이자비용을 계산했을 때

감당가능하고 물건이 충분히 싼 상태라면

투자를 해도 괜찮다는 것을 배웠습니다.

다만 이를 위해서는

반드시 전세가 어떻게 돌고 있는지 시장 상황을

폭넓게 바라볼 줄 아는 눈이 필요

하겠단 생각이 들었습니다.

복기: 독강임투 반복 반복!

어차피 전세를 금방 구하면

이자비용은 들지 않을테니까요

즉 제가 이 물건을 매수할 경우

이러한 부수 비용이 더 들지 않게 하기 위해

해야할 일(=할 수 있는 일)은

전세 빼는데에 전력을 다하는 것 이었고,

해야할 일이 무엇인지 코칭을 통해 안 덕분에

공급에 대해 두려웠던 마음은

이 투자를 해야겠다라는 마음으로 바뀔 수 있었습니다.

(코칭 넣기 전에도 체크하긴 했지만요)

저는 코칭이 끝나자마자

1. (리스크 검토) 잔금이 정말 가능한게 맞는지,

놓친게 있진 않을지?

-> 특례보금자리 신청 가능 (중도상환수수료 무료)

참고: 올해 안에 신청을 해야 무료라는 이야기를 들었지만,

한시적 상품으로 그 기간이 바뀌는 경우도 있다고 합니다.

이 부분에 대해서는 좀 더 정확하게 공사 쪽으로 문의를 해보시는게 좋을 것 같습니다.

-> 남는 자금 체크

2. (지속성 검토) 잔금을 하더라도 2호기 투자금,

결혼자금(내년 예정)에 영향이 가진 않을지?

-> 1년에 1채씩 한다고 할 경우,

1년동안 모이는 저축금액과 남은 금액을 합치면

충분히 가능할거라는 판단

3. (수익성 검토) 전세가 안구해질 경우

전세금을 내리고 투자금이 더 들더라도,

200%수익률이 나지 않더라도 괜찮을지?

-> 매코를 통해 충분히

저평가된 금액이라는 걸 알았기에

수익률 달성이 안되더라도

1호기라는 경험에 의미를 두자라는 생각

...

...

이렇게 다시 체크를 하고,

저는 마침내 100만원을 네고하고

1호기를 할 수 있었습니다.

(글이 길어져서 중간 생략을 했지만

결론적으로는 위 언급한 물건을 한게 아니라

같은 단지의 다른 동 물건에 투자했습니다.

이 부분은 추후 전세 빼기글에서 다시 언급하려고 합니다.)

복기: 네고 진행 시 매도자 우위 속

물건이 날아갈까봐 걱정은 됐으나,

네고 해보는 경험을 해보고 싶었고,

이 부분에 대해서 코칭 당시 멘토님께 조언을 구했었습니다.

(복기: 지금 생각해보면 굳이 네고 경험을 해보고자

무리해서 물건이 날아갈 리스크를 감수할 것까진 없었을 것 같습니다.)

네고 안된다면 그대로 진행해도 충분히 싸지만

네고 해보고 싶다면 잔금 조건이 빠른 만큼

멘토님께서는 이자비용 100만원 정도만

진행해보라고 조언 주셨습니다.

그렇게 저는 처음 200만원 네고 시도 후,

중간 지점인 100만원으로 협상할 수 있었습니다.

1호기라는 경험에 의미를 두자라는 생각

수익률 달성이 안되더라도

1호기라는 경험에 의미를 두자라는 생각은

너바나님의 '투자금 많이 들어도 투자를 해야할까요?'

칼럼을 보고 많은 도움이 되었습니다. 너바나님 정말 감사합니다!

투자금이 많이 들어도 투자를 해야할까요? [너바나] (weolbu.com)

이 1호기를 통해

강의를 듣고 책을 읽는 것과,

실전 투자를 하는 것은 정말 다르다는 것을 알았습니다.

또 다른 세계가 열린다는 느낌을 받았습니다.

지난 뜨거운 여름 23년 8월,

지방투자 실전반을 들으며

마스터 멘토님께 배웠던 내용이 떠올랐습니다.

100kg 들고 싶다면서

왜 50kg만 들려고 하시나요?

고통의 사이즈를

더 한 고통으로 덮어야 합니다.

이걸 받아들이지 못하면

아마추어로 남는거에요.

지투 강의 중, 마스터 멘토님

강의에서 말씀 주신 내용입니다.

당시 오프라인 강의가 끝나고 난 후

공급이 무서운 초보투자자 챈s는

쫄래쫄래.. 멘토님께 다시 질문을 드립니다.

공급이 무서운 초보 투자자 챈s

: 멘토님, OO지역이 공급이 많은데,

초보 투자자가 접근해도

괜찮을 지역이 맞을까요?

마스터 멘토님

: 감당할 수 있는지 아닌지 여부는

'본인 스스로'하는 겁니다.

감당 가능하다면 하는거에요.

공급이 많아도 감당가능하다는

판단이 들면 진행하지만,

그 무게는 그걸 선택한

본인 스스로 견뎌내어야한다는 것을

알았습니다.

종잣돈의 규모가 다른 투자자 A와 B가

다른 투자를 하는것처럼

투자는 본인 스스로의 상황을 알고

본인에게 맞는 투자를 하는 것임을

알 수 있었습니다.

투자를 진행하고 월부은을 재독하는데,

또 눈에 띈 하나의 문구가 있습니다.

단순히 공급 물량만으로

투자 여부를 결정하지 말고,

가격이 가치 대비 저렴한지

먼저 고려해야 한다.

페이지 164, 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위)

이 문구를 통해

공급은 물건의 가격에 영향을

미치는 하나의 요소일뿐

가장 중요한 것은 저평가이며,

투자여부를 결정하는 요인은 아니다

는 것을 깨달을 수 있었습니다.

시간이 지나 1호기를 하고 월부은을 재독하면서

'정말 다 알려주셨구나' 라는 생각이 들었고,

어느 누군가는 공급을 무서워하기 보다는

그 안에서 기회를 찾으려 한다는 사실과

무엇보다 가장 중요한 것은

시세대비 저렴한 '저평가'라는 것을

몸소 느낄 수 있었습니다.

되돌아 생각하며

투자금 범위에 들어오지 않는다고

이 지역을 임장하지 않았더라면..?

(공급지역에 대한 편견이

아직까지도 깨지지 않았을텐데..)

만약 내가 매임 전 날에 투자 물건을

찾기 위해 전임을 적극적으로 하지 않았더라면?

(부사님께서 연락을 안주셨을텐데.. )

공급에 대한 두려움과

잔금을 쳐야한다는 두려움으로

이 물건을 보지 않았더라면..?

(1호기를 하지 못했을 텐데..)

...

제가 공급이 많다는 편견에 사로잡혀

이 지역을 임장하지 않고,

매물코칭을 진행하지 않았더라면

1호기 투자를 할 수 있었을까요?

계속해서 감당가능한게 맞는지

확인 시도해 보지도 않은채 두려움에만 떨고

투자를 미루지않았을까 싶습니다.

무엇보다 적극적인 행동의

중요성을 알았습니다.

되돌아보면 꼭 실전, 월학을 가지 않더라도

매물코칭이라는 또다른 환경이 있기 때문에

투자를 하는 건 내가 얼마나 간절하고, 노력했는가

에 달려있겠단 생각이 든 것 같습니다.

매매, 전세 과정에 있어서 도움을 주셨던 동료분들

그간 행동할 수 있게끔 좋은 강의를 만들어주신

월부 관계자분들께 진심으로 감사하다는

말씀 전해드리고 싶습니다

근데..그래서 저는 공급장 속

전세 빼기가 쉬웠을까요?

그렇지 않았습니다...ㅎㅎㅎㅎ

정말 쉽지 않았습니다...

다음에는 전세 빼기 경험담으로 와보겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다♡

★투자 시뮬레이션 공유드립니다:) '파일 - 사본만들기'로 사용하시면 됩니다!

시뮬레이션 공유 [챈s] - Google Sheets