[서울투자기초반 2렇게 9준히 독강임투하면 자산이 미7듯이 고0행진하조 바루바] 4강후기

이번 강의에서는 수도권 투자의 규제 이후 달라진점과 마인드, 그리고 C지역에 대한 모든것을 알려주는 강의었다.

일단, 수도권 투자는 이제 실거주 가치 그 이상의 투자재로써의 성격이 짙어졌다고 한다.

2018~2021년 사이 폭등장을 경험해본 한국인들이 이제 수도권 부동산은 주식이나 코인같은 투자재로써 인식을 많이 하게 됨으로써, 사이클도 짧아지고, 단기간에 급등하는 경향도 보인다고 한다. 그러면서 심리적인 요인에 굉장히 민감하게 되었다고 한다.

또한, 수도권은 그 자체로 커다란 하나의 권역으로 생각해야 하므로, 공급의 측면에서 높은 급지의 공급이 많으면 시간차를 두고 아래급지로 전세가에 영향을 미친다고 한다. 이 부분때문에 수도권의 급지와 전체 공급상황에 대해서 늘 인지하고 파악해두어야 겠다는 생각이 들었다.

또한, 이번 강의에서는 평균회귀라는 개념을 소개해주셨다. 지방은 공급과 전세가, 그로인한 매매가 변화와 사이클이 딱 들어맞지만, 수도권은 이제 그런시장이 아니라고 하셨다.

공급과 더불어서 심리적인 요인이 강하게 작용하고, 그래서 전세가가 낮아도 매매하려고 한다고 한다.

그래서, 전세가는 장기적으로는 평균치에 크게 벗어나지 않는 흐름으로 장기 우상향을 하지만, 단기적으로 급등락을 하면서 올라간다고 한다.

이때, 전세가가 단기간 급등한 단지는 급지가 좋아도 내려갈 수 있으며, 전세가가 너무 싼 단지는 급지가 낮아도 전세가가 오를 수 있다고 한다.

평균회귀를 할때 오를건지 내려갈건지 파악하려면 2가지를 파악하라고 하셨다.

1. 가격상승폭: 평균이상 상승했는지, 평균정도 상승했는지, 평균 이하로 상승했는지
2. 상승기간: 5년이상 상승했는지. 하락한 구간이 있는지

이에 따라서, 전세가 10~40%까지 빠질 수도 있다고 한다.

현재 시장은 전세가가 오를수밖에 없는 시장이지만, 내년부터 전세가가 오를때, 위의 관점으로 전세가가 빠질 수 있으니, 단기간에 너무 급등하는 시세는 역전세를 맞을 수 있음을 인지하고 적당하게 전세를 셋팅해야한다고 한다.

물론, 현재 토허제로 인해서 2년뒤에 전세를 셋팅하겠지만, 그때가 바로 전세가를 너무 올리면 안되는 시기인 것이다.

또한, 원금보존측면에서 원래는 전세가율을 많이 봤는데, 현재 수도권 시장은 전세가가 매매가의 전저점을 넘지 않은 상태라서, 매매가가 전저점 이하로는 내려가지 않으니, 전세가율이 낮아도 전저점 이하로 내려가지 않는다는 전제를 세우면서 전세가율의 중요성이 덜해진다고 했다.

앞으로 대세상승장이 오면, 전세가가 오를텐데, 그때는 전세가율을 보면서 전세가율이 너무 낮은 단지는 상대적으로 많이 비싼 단지이므로 원금보존 측면에서 위험할 수 있다고 하셨다.

 공급감소하는데 전세가가 하락하는 것은 공급감소로 폭등장이 오면서 빨리 매매하려는 수요때매 전세가가 하락하기도 하며, 하락장에는 오히려 매매가 감소하면서 전세 수요가 높아져 오를수도 있으며, 상승장에서는 매매수요가 더욱 많아지며 전세가가 오히려 하락할 수 있다고 한다.

수도권에서는 이제는 평균회귀 관점과 심리를 먼저 보고나서 공급을 추가로 확인하며 투자해야하고, 전세가 출렁임이 큰 단지일수록 투자효율이 좋다고 한다.

또한, 매물임장 팁과 재건축 및 리모델링에 대한 설명도 해주셨다. 이 부분또한 신선하고 재밌고 도움이 많이 되는 내용이었다. 특히, 재건축 호재 단지는 학군지 위주로 사야 전세셋팅이 용이하고, 조합설립이후 매매시 현금청산 대상이니, 그 전에 사뒀다가 상승장에서 호재빨로 매도하는게 좋고, 여력이 되거나, 현재 주변 단지보다 매매가+추가분담금이 더 싸다고 생각되면 잔금내고 이주비대출 받아서 입주권을 확보하는 것도 나쁘진 않다고 하셨다.

마지막으로 세금규제가 와도 버티라고 하셨다. 모든 행동의 기준은 지속성에 맞추라고 하셨다. 살아남는자가 강하다! 그 말을 새겨듣고 투자시장에서 오래도록 머물고 살아남아야 겠다!!