안녕하세요.
행복한 투자자를 그리는
그린쑤입니다.
안녕하세요.
행복한 투자자를 그리는 그린쑤입니다.
1호기를 들여다보며 10번은 넘게 복기를 한 것 같은데요.
이번에는 계약 과정 중 특히 ‘가계약’ 부분을
조금 더 디테일하게 정리해보면 좋겠다 싶어
이 글을 써봅니다.
1호기 경험을 통해 제가 확실히 깨달은 점이 하나 있어요.
바로, ‘가계약은 얼마나 디테일하게 특약을 작성했는가’가 진짜 핵심이다.
가계약이 너무 순조로우면 마음이 편해지기 쉽지만,
정작 중요한 내용이 빠져 있다면
본계약에서 예상치 못한 문제가 한꺼번에 터질 수 있습니다.
저는 그 사실을 1호기를 통해 아주 깊이 체감했습니다.
본계약 전날까지는 완벽했다
본계약 전날,
부사님께 임시 계약서를 보내달라고 부탁드려
특약사항을 꼼꼼하게 확인했습니다.
그리고 본계약 당일,
30분 먼저 부동산에 도착해
사장님과 한 번 더 체크했죠.
그때까지만 해도 모든 게 순조로워 보였습니다.
본계약 자리에서 처음 알게 된 매도인의 ‘정년 일정’
매도인분이 도착하고
잔금 날짜를 이야기하는 과정에서
처음 듣는 중요한 정보들이 쏟아졌습니다.
- 본가는 서울
- 직장 때문에 현재 지역에 내려와 있었음
- 정년퇴직일이 이미 확정
- 그래서 이사 날짜를 절대 조정할 수 없음
이 사실들은 가계약 때 전혀 듣지 못했던 내용이었습니다.
부사님 또한 디테일하게 알지 못하셨습니다.
(일잘러 부사님을 만나야 하는 이유죠ㅠ)
가격 협상이 너무 쉽게 ‘오케이’가 나왔던 이유를
이때서야 알게 되었죠.
가계약 때 동의했던 특약조차 갑자기 입장 변경
가계약 단계에서 매도인은
다음 특약에 분명히 동의했습니다.
“매도인은 매수인의 임대차계약을 위한 부동산 방문 등에 적극 협조한다.”
하지만 본계약에서는 완전히 다른 입장을 보이셨습니다.
- 집 보여주는 것만 가능
- 전세 계약은 절대 못함
- “법적으로 문제 있는지 모르겠다”,
“변호사 자문 후에 결정하겠다”
부사님과 함께 30분 넘게 설득해도
매도인분의 태도는 조금도 움직이지 않았습니다.
수리 기간도 ‘강아지 때문에 불가능’
잔금 며칠 전에 짐을 빼주신다고 하셔서
혹시 수리 기간을 조금이라도 확보할 수 있을까 여쭤봤지만…
강아지가 예민해서
집을 비워줄 수 없다는 답을 들었습니다.
반려호텔 비용을 지원하겠다는 제안도
단호하게 거절하셨어요.
그때 느꼈습니다.
아, 오늘 협상은 여기까지구나.
디테일하지 않은 가계약은 결국 본계약에서 ‘3단 콤보’가 되어 돌아온다
결국 남은 상황은 이렇습니다.
- 매도인이 전세계약서에 사인해줄 가능성 거의 없음
- 이사 날짜 변경 불가
- 수리 기간 확보 불가
이 조합이면
일반 전세 세입자를 구하기가 거의 불가능합니다.
결국 수리 기간을 주는 현금 세입자인
신혼부부나 법인 세입자를 찾아야 하는 상황이 되었죠.
다행히 제가 투자한 지역의
전세 매물이 거의 없는 상태라
일주일 만에 전세가 나가긴 했지만,
그 일주일이라는 시간은…
저에게 너무나 힘들고 두려운 시간이었습니다.
이번 경험에서 얻은 가장 큰 배움
이번 일을 통해 저는
가계약의 본질을 완전히 다시 정의하게 되었습니다.
가계약은 ‘모든 조건을 가장 디테일하게 정리해야 하는 핵심 단계’
가계약 시점에서
매도인의 일정, 이사 계획, 거주 형태,
전세 협조 가능 범위, 반려동물 등
향후 전세 세입자 모집과 직접 연결되는 요소를
하나도 빠짐없이 확인해야 합니다.
그중에서도 제가 놓쳤던 특약은 바로 이 문구입니다.
“매도인은 매수인의 임대차계약을 위한
부동산 방문 등에 적극 협조한다. (집 보여주기, 전세 계약 포함)”
이 문장이 있느냐 없느냐에 따라
전세 세팅이 가능한 매물인지,
아닌지가 완전히 갈립니다.
사람과 사람 사이의 거래는
늘 예상치 못한 변수가 생길 수 있습니다.
그런 만큼,
‘가벼운 단계’라고 생각하기 쉬운 가계약이
사실은 가장 중요한 순간이라는 걸
이번 경험으로 깊이 느꼈습니다.
앞으로는
가계약 단계에서 특약을 더 디테일하게 작성하고,
모든 가능성을 미리 점검하는 데
더 많은 시간을 쓰려고 합니다.
저의 경험이
다른 투자자분들께 작은 참고가 되기를 바라는 마음으로
오늘의 이야기를 끝냅니다.
읽어주셔서 감사합니다.
