안녕하세요!
대다나다입니다.
지난번 1호기 투자 경험담에 이어 이번에는 ‘전세빼기’에 관한 내용입니다
과정이 순조롭지 않았어서 말씀드릴 내용이 많은데요. 잘 정리해보겠습니다.
1. 상황
제가 투자한 지방광역시는 일부 공급이 남아있긴 하지만 지역 전체적으로 전세매물이 많지 않은 상태였습니다.
전세 호가가 조금씩 오르고 있었고 제가 투자한 단지 역시 2~3개월 전보다 3~5천 높은 가격의 전세매물들이 나와 있었습니다.
구체적으로 전세 상황은 이랬습니다.
<전세가는 예시>
투자 전 전세 매물 84기준 2개였습니다.
원래 3.5억 매물 1개 , 4억 매물 2개였던 전세 매물이 3.5억 전세가 거래되면서
4억 전세 2개만 남게 됩니다.
그리고 근처 상위단지에서도 84전세매물도 2개정도,
그보다 하위단지 전세매물은 0개,
다른 생활권이지만 가까운 생활권에서도 84전세가 거의 없다시피 했습니다.
>> 잘한점 전세트래킹은 잘했다.
>> 아쉬운점 구체적인 전임으로 전세상황을 좀 더 면밀하게 체크했어야 했다.
2. 전세가 책정
이런 상황에서 저는 전세가를 현재 나와 있는 전세호가보다 2천 낮춰서 3.8억으로 책정합니다.
3.8억이라는 전세가 이전 실거래보다 3천 정도는 높지만 현재 전세매물이 거의 없고,
가장 싼 가격이기에 가능하지 않을까 싶었습니다. 그리고 저의 바램이기도 했고요!
그때 용맘튜터님께서는 상위단지 59타입의 현재 전세가가 3.6억이기에 보수적으로 3.6억까지 생각해놓고
있어야 한다고 하셔서 여유돈을 그에 맞게 준비해둡니다.
하지만 마음 한켠으로는 제가 처음 정한 전세가로 거래되길 바라고 있었죠!ㅎㅎㅎ
>> 잘한점 튜터님 말씀 들어서 여유돈 준비했다.
>> 아쉬운점 강의에서 배운 내용을 간과했다. (상위단지 59전세가에 맞추기)
3. 과정
제가 책정한 3.8억. 그리고 보수적으로 잡았던 전세가가 3.6억이었는데요
저는 최종적으로 전세를 3.6억에 계약하게 됩니다.
그렇게 된 사연은 크게 3가지 이유 때문인데요
첫 번째.
저는 월부에서 하지말라는 날짜 고정이라는 핸드캡을 얻게됩니다
사실 원래 그렇게 하려던 건 아니습니다.
날짜도 일주일간의 협의로 특약까지 이야기 끝낸상황 이었지만 계약날 돌발상황이 생겨버렸습니다.
매도자분은 해당 단지를 매도하면서 동시에 상위단지를 매수하여 넘어가시는 분이셨는데
상위 단지의 점유자가 날짜를 정해버리면서 도미노처럼 날짜를 고정할 수밖에 없는 상황이 생겨버린겁니다.
사전에 협의 되지 않은 부분이었기에 계약을 철회할 수 도 있었지만
실익을 따졌을 때 싸게 매수한 물건을 포기하지 않는 것이 더 이익이라 생각해서 계약은 그대로 진행하게 됩니다.
대신 매도인분께는 집을 잘 보여 달라 부탁드렸고,
매매거래 사장님께는 단독광고를 1주일만 진행하기로 협의하였습니다.
두 번째.
제가 투자한 단지는 최근 전세가가 급히 오르고 있었고, 직전 실거래보다도 3천 높은 전세가 이기에
높아진 전세가를 받아들일만한 시간이 필요한 상황이었습니다.
전세를 내놓고 2주 넘게 손님이 한명도 보러 오지 않다 3주차에 돼서야 1~2명 집 보러 오시는 분들이 생기기 시작합니다. 하지만 이 시기가 저의 전세 골든 타임이었기 때문에 더는 시간을 지체하지 않고, 전세가를 낮추게 되었습니다.
세 번째.
잔금과 비슷한 시기에 대단지 입주가 예정되어 있었습니다.
생활권이 다르지만 입주단지의 84전세가가 2억 후반대 물건들도 있다는 사장님 말씀을 듣고
최악의 경우에는 잔금을 쳐야하는… 아니 잔금을 쳤는데도 오랜 시간이 걸릴수도 있겠다 싶어
전세를 하루라도 빨리 빼야겠다고 생각했습니다.
결과적으로는 매매계약후 4주차에 전세 3.6억으로 진행했는데요.
타임라인으로 정리해보았습니다.
기초 강의때부터 배웠던 전세빼기 플랜인데,
막상 제가 해보려니 조금 우왕좌왕해서 여러 선배님들의 경험담글을 참고 했습니다.
그리고 고민될때 마다 중심 잡아주시는 튜터님이 계셨고,
일잘러 사장님을 찾기위한 칠용이들의 폭풍 전임이 있어서 가능했습니다.
저에게는 귀한 경험이 될거라 생각합니다.
>> 잘한점 잘 대응했다. 전임 많이 했다. 문자도 뿌려봤다
>> 아쉬운점 투자전 부터 일잘러사장님을 잘 알아두자
4. 배운점
- 전세가 부족한 시장이어도 전세가 바로 나가지 않을 수 있다.
- 전세가 희망회로 돌리지 말자!
- 상위단지 59타입 전세가와 맞추자.
- 계획을 세우고 그대로 실행한다.
- 일잘러 사장님을 만나야 한다.
- 단 한명의 전세입자를 구한다는 생각으로 임한다.
- 경험하는 만큼 성장한다.
투자에서 행운과 시련은 앞뒤만 바뀔 뿐 결국 어느 누구나 겪게 된다고 하는데요
저는 이번 투자를 통해 중요하게 느낀 것이 있습니다.
무엇이냐면 제가 예상했던 전세가 3.8억으로 전세가 맞춰줬다면
저는 그것을 행운이었을 것이라고 생각합니다.
그리고 그 행운이 저에게 이번에 찾아왔더라면 저는 두가지를 놓쳤을거라고 생각하는데요
첫 번째는
전세를 맞추기 위해 애썼던 경험들을 놓쳤을거라 생각합니다.
두 번째는
전세는 나의 계획대로 빠질수 있다는게 너무 당연하게 생각했을 겁니다.
하지만 이번에 전세 빼는 경험을 했으니 저는 앞으로 더 조심하고 확인하면서 진행할 것입니다.
그리고 사실…
매매계약 진행하며 특약 이슈나 전세 특약이슈도 있었습니다.
각각의 돌발상황에 대응하면서 진행했었는데
이런 부분도 저에게는 귀한 경험이 될거라 생각합ㄴ다.
다음 기회가 된다면 특약이슈에 대한 부분을 말씀드려 보겠습니다!
매 시기시기 마다 전세 상황 체크해주시고 가이드 잡아주신 저의 선생님 용맘튜터님이 계셨고
열심히 전임해주신 칠용이들이 있었기에 정신 놓지 않고 할수 있었던 것 같습니다.
진심으로 감사드립니다.
