관련 강의
서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
안녕하세요. 쏭파고입니다.
4강에서는 권유디님께서 비규제지역인 C지역에 대해 지역분석을 해주셨습니다.
사실 규제가 나오기 전에는 크게 관심을 갖지 않았던 지역인데,
이번 기회에 C지역에 대해 전체적인 입지와 가격 수준을 파악할 수 있었습니다.
#1. 과거와는 다른 양상
① 빨라진 주기
📌 아실이나 호갱노노 그래프를 통해 최근 몇 년간의 시세를 파악할 때, 해당 시세선이 동일하게 보였었는데, 유디님께서는 과거와 현재 통화량과 대중들의 심리 등을 공부해보시면서 부동산을 바라보는 대중들의 시선이 더이상 예전과는 같지 않다라고 해주셨습니다. 과거에는 실거주를 할 수 있는 필수재의 성격으로 보고, 어느 정도 가격과 시장 흐름에 따라 합리적인 선택을 하곤 했었는데, 이제는 투자 대상으로 보며 심리적인 요인도 많이 투입된다고 하셨습니다. 그래서 예전보다는 시세의 반응이 몇배나 빨라졌다고 하셨는데, 여태까지 전혀 생각해보지 않은 관점이었습니다. 같은 시세 흐름의 그래프라도 과거와 현재의 그 입체감이 다를 수 있다는 것을 알게 되었습니다.
📌 따라서, 전고를 넘으면 언제든지 하락할 수 있다는 것을 알고서 투자를 진행해야겠습니다.(평균회귀!)
#2. 비규제지역의 함정
① 같은 규제지역이라도 매력 있는 지역인가?
📌 C지역은 현재 비규제지역 중에 가장 입지 가치가 좋고, 토허제, 실거주 등의 규제 때문에 비규제지역을 우선으로 투자로 볼 수 밖에 없는 상황에서 C지역으로 시선과 관심이 몰리는 것은 당연하다고 생각합니다. 그런데 남은 지역(비규제지역) 중에 가장 좋은 지역이라고 해서 이를 비싸게 살 우를 범하면 안되겠다는 점도 우려되었습니다. 사람의 심리가, 마음이 급해지면 판단력이 흐려지고, 본질적 가치보다 비싼 가격에 투자할 수도 있다고 생각하기 때문입니다.
📌 유디님도 비슷하게, C지역이 다른 서울 지역과 동일하게 규제 지역으로 묶였을 때도 충분한 가치가 있는지 생각을 해보라 하셨습니다. C지역의 11억과 다른 규제지역의 10억을 비교해서 C지역의 11억이 과연 투자할만한 가치가 있는지 돌아볼 필요가 있을 것 같습니다. ‘비규제지역 중에 가장 좋다’라는 함정 때문에 옳지 못한 판단을 할 수 있음을 우려해야겠습니다.
② 비슷하게 비교할 수 있는 급지로는 죽전 정도
📌 또, 비교대상이 ‘비규제지역’에 한정되다 보니, 선택지 중에서는 가장 좋고, 이 때문에 시야가 좁아질 수 있을 것 같습니다. 냉정하게 규제지역을 걷어내고 C지역과 비슷한 가치로 비교해볼 수 있는 지역으로 수지의 죽전으로 거론되니 한껏 높아졌던 눈높이가 정신을 차리게 되었습니다. (그렇다고 죽전의 가치가 낮다는 것은 아닙니다.) 규제나 정책 이전에 해당 지역 또는 단지가 가진 본질과 가치에 집중해야겠습니다.
#3. 매도의 타이밍
① 곧바로 오르지 않는 것이 좋을 수도 있다.
📌 모든 자산은 사자마자 상승하면 좋을 것이라고 생각을 했습니다. 하지만 유디님의 실제 사례를 들면서, 매도는 타이밍이 있는데, 그 타이밍은 시장의 흐름에 따라 정해지는 것이라서, 오히려 매수를 하자마자 가격이 오른다면, 매도를 해야할 최소한의 기간인 2년 후에는 급등 후 하락을 겪을 수 있다고 해주셨습니다. 그래서 현재 투자를 고려하는 지역인 부천, 다산, 구리 등의 지역들은 최상급지가 아니기 때문에 2년 정도는 가격이 오르지 않을 각오를 해야 하고, 오히려 2년 뒤 매도를 고려할 때 가격이 오르기 시작하면 더 좋을 것 같다고 해주셨습니다. 이 점도 그간 생각해왔던 제 생각과 다른 관점으로 바라봐주셔서 많은 걸 깨달을 수 있었습니다.
#4. 오래할 수 있는 것에 최우선 가치를 두자
① 현재의 행복을 찾기
📌 유디님의 강의를 들을 때마다 마음을 다잡아주고, 좋아하는 내용이 있는데, 투자는 잘하는 것보다 오래할 수 있는 방향으로 가야 한다는 것입니다. 당장의 투자를 잘 하기 위한 선택이 다른 저를 지탱해주는 가족, 직장 등에 균열이 가게 할 수도 있기 때문이라는 뜻이었습니다. 이 문구를 접한 이후에는 제 생활을 크게 희생하지 않으면서 투자 생활을 해나가고 있는데요. 그런데 가끔은 투자공부가 하기 싫을 때, 이 문구를 핑계로 휴식을 취한다거나 하는 악용을 할 때가 있습니다. 아 나는 가족과 함께 해야 하니 오늘 강의는 내일 들어야지, 임보는 나중에 써야지 하는 식이었습니다. 아직 그 사이에서 어떻게 균형을 맞춰야할지 여전히 고민 중입니다.
② 이런 곳도 임장해보기
📌 임장시에 너무 아파트 단지만 보기보다는 그 지역의 랜드마크, 혹은 맛집, 카페 등도 들러보라는 추천을 해주셨습니다. 사실 하루 8~9시간씩 단지만 보다보면 지칠 때가 있는데요, 그럴 때 맛집 정도라도 찾아서 동료들과 맛있는걸 먹고나면 힘든 기억보다 좋은 기억들이 더 많이 남았던 것 같습니다. 임장을 산보처럼 가볍게 여기지 않겠지만, 고행길처럼 스스로 옥죄지 않도록 균형있게 투자생활해야겠다고 생각했습니다.
